Hypotheken: Was kostet eine vorzeitige Kündigung?

In einem Umfeld mit steigenden Zinsen freuen sich die Hypothekarnehmer mit einer Festhypothek. In einem sinkenden Zinsumfeld ärgern sich viele Kreditnehmer, dass sie ihre Festhypothek vor Jahren zu einem deutlich höheren Zinssatz abgeschlossen haben.

Vor allem bei Hypotheken, die noch viele Jahre laufen, fragen sich viele, ob und wie sie die bestehende Festhypothek loswerden und durch einen neuen Hypothekarkredit mit besseren Zinskonditionen ersetzen können.

Schicksalsschläge wie schwere Krankheit, Invalidität, Scheidung oder Konkurs des Hypothekarnehmers können sogar einen vorzeitigen Ausstieg erzwingen.

So viel kostet ein vorzeitiger Ausstieg

Eine Festhypothek garantiert Ihnen per Hypothekarvertrag einen festen Zinssatz für die vereinbarte Laufzeit. Wollen Sie die Festhypothek vorzeitig auflösen, weil das aktuelle Zinsniveau stark gesunken ist, wird in der Regel eine Strafzahlung fällig, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung.

Aber auch der umgekehrte Fall ist möglich, dass der Hypothekarnehmer bei steigenden Zinsen aus der Hypothek aussteigen möchte. In diesem Fall können Sie von der Bank sogar eine Entschädigung erhalten – sofern eine solche Entschädigung vertraglich festgehalten ist.

Insgesamt kann die Vorfälligkeitsentschädigung schnell einmal mehrere zehntausend Franken und für grössere Immobilien bis zu über hunderttausend Franken betragen.

Zusätzlich zur Vorfälligkeitsentschädigung können je nach Bank Bearbeitungsgebühren anfallen.

Es gibt aber auch Banken, die kulanter sind und unabhängig von der Höhe der Hypothek eine fixe Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (zum Beispiel nur 1000 Franken). Dies ist bei einigen Online-Hypotheken der Fall.

So berechnen Sie die Vorfälligkeitsentschädigung

Die Vorfälligkeitsentschädigung wird in der Regel so hoch angesetzt, dass ein Ausstieg aus der Festhypothek schmerzhaft ist.

Die Bank rechnet aus, wie viel sie durch die Zinszahlungen für die Restlaufzeit verdient hätte. Der Hypothekarnehmer muss also die Zinsen bezahlen, die er gemäss Vertrag für die Restlaufzeit noch schuldet.

Von diesem Betrag wird der Wiederanlagezins abgezogen, das heisst der Zins, den die Bank durch die Anlage des Hypothekarbetrags am Kapitalmarkt verdienen könnte.

Beispiel einer Rechnung für eine 10-jährige Festhypothek von 1'000'000 Franken: Bei einem festen Zinssatz von 2 Prozent pro Jahr, einer Restlaufzeit von 5 Jahren und einem Wiederanlagezins von 1 Prozent pro Jahr müssen Sie im Fall eines Ausstiegs die Zinsdifferenz von 1 Prozent pro Jahr bezahlen, total also eine Ausstiegsentschädigung von 50'000 Franken.

Mit dem Rechner für eine vorzeitige Kündigung Ihrer Festhypothek können Sie ganz einfach berechnen lassen, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung in Ihrem Fall ausfällt.

Wann lohnt sich ein Hypothekenausstieg?

Wenn das Sparpotenzial beim frühzeitigen Abschluss einer neuen Hypothek grösser ist als die Strafzahlung, lohnt sich eine vorzeitige Auflösung. In der Rechnung müssen Sie auch berücksichtigen, dass die Vorfälligkeitsentschädigung in vielen Kantonen von den Steuern abgezogen werden kann.

Beachten Sie: Beim Abschluss einer Festhypothek legen Sie sich vertraglich auf einen festen Zinssatz für die gesamte Laufzeit fest. Ob und unter welchen Bedingungen eine vorzeitige Kündigung möglich ist, hängt allein vom Hypothekargeber beziehungsweise von den vereinbarten Vertragsklauseln ab. Sie haben also keinen Einfluss darauf, wie die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet. So kann die Bank beispielsweise mit einem relativ niedrigen Wiederanlagezins rechnen, was zu einer höheren Vorfälligkeitsentschädigung führt.

Holen Sie Ausstiegsofferten ein

Am besten fragen Sie Ihre Bank, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung in Ihrem persönlichen Fall wäre. Beachten Sie dabei, dass Sie nicht nur den Zinssatz einer neuen Hypothek, sondern auch die Höhe der Strafzahlung verhandeln können. Holen Sie also eine Ausstiegsofferte ein.

Wenn Sie der Meinung sind, dass die Vorfälligkeitsentschädigung auch nach der Verhandlung noch unverhältnismässig hoch ist, ist der Gang zu einem unabhängigen Experten oder Banken-Ombudsmann als Schlichtungsstelle eine Option.

Alternativen zur Strafzahlung

Falls Sie eine Immobilie verkaufen, ist die Weitergabe der bestehenden Hypothek an den Käufer eine weitere Option. Allfällige Zinsdifferenzen zu marktaktuellen Hypotheken können auch über einen vergünstigten Immobilienpreis ausgeglichen werden. 

Falls Sie nach dem Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses wieder eine neue Immobilie erwerben, können Sie mit der Bank auch über den Übertrag der bestehenden Hypothek auf das neue Wohnobjekt sprechen.

Weitere Informationen:
Hypotheken-Rechner: vorzeitiger Ausstieg
Hypotheken: Jetzt unabhängig Zinsen vergleichen