Variable Hypotheken im Vergleich

Variable Hypotheken haben im Unterschied zu Fest- und Libor-Hypotheken keine feste Laufzeit und sind jederzeit kündbar unter Einhaltung der Kündigungsfrist von in der Regel drei bis sechs Monaten.

Die Kündigungsfrist entfällt gänzlich, wenn zu einer Libor- oder Fest-Hypothek beim gleichen Anbieter gewechselt wird. Gegenüber Festhypotheken verlangen zudem manche Banken und Versicherungen keine oder geringere Mindestbeträge für variable Hypotheken.

Variable Hypotheken nicht populär

Trotz dieser Flexibilität fristet die variable Hypothek in der Schweiz ein Nischendasein. Schätzungen gehen von weniger als 5% Marktanteil aus. Festhypotheken sind in der Schweiz am populärsten, gefolgt von den Libor-Hypotheken. In anderen Ländern wie Spanien oder Italien ist es umgekehrt: Dort dominieren variable Finanzierungsformen.

Auch in der Schweiz war die variable Hypothek vor vielen Jahren einmal die beliebteste Form der Finanzierung von Eigenheimen. Damals wurde der variable Zinssatz noch politisch bestimmt und bis 2008 für die Mietzinsberechnung herangezogen. Dementsprechend hat die Politik das Zinsniveau auf einem verhältnismässig tiefen Niveau gehalten, was die Finanzierungsform der variablen Hypothek attraktiv machte.

Variable Hypotheken sind teuer

Variable Hypothekarzinssätze erreichen schwindelerregende Höhen von bis zu 4 Prozent für erstrangige Hypotheken. Für zweitrangige Hypotheken können die Zinssätze sogar noch höher liegen. Am günstigsten sind in der Regel variable Online-Hypotheken wie diejenige der Glarner Kantonalbank (Hypomat) – diese sind mit zurzeit 2 Prozent aber auch nicht gerade günstig.

Im jetzigen Tiefzinsumfeld ist der Unterschied zu festverzinslichen Hypotheken besonders markant. Dabei gilt im Unterschied zu Festhypotheken häufig derselbe Zinssatz für alle Kunden – unabhängig von der Zahlungsfähigkeit der Hypothekarnehmer. Bei Festhypotheken hingegen weichen die Banken für die tatsächlichen Hypothekarangebote häufig von den Richtzinsen ab.

Doch weshalb sind die Zinssätze der variablen Hypotheken im Vergleich zu Libor- und Festhypotheken so hoch?

Heute dient der politisch unabhängige Referenzzinssatz der Schweizerischen Nationalbank als Grundlage für das allgemeine Mietzins-Niveau. Banken und Versicherungen können nun das Zinsniveau für variable Hypotheken selbst festlegen. Das hat zur paradoxen Situation geführt, dass sich die meisten variablen Zinssätze kaum mehr ändern und auf hohem Niveau verharren.

«Variable» Zinssätze sind fixiert

Manche Banken haben schon seit 8 Jahren denselben variablen Zinssatz. Obwohl die Zinssätze der Libor- und Fest-Hypotheken in den letzten Jahren stetig sanken, blieben die variablen Hypotheken gleich teuer.

Variable Hypotheken werden also ihrem Namen seit längerem nicht mehr gerecht. Damit stimmt die Erklärung vieler Banken, dass sich der variable Zinssatz dem allgemeinen Zinsniveau anpasst, seit langem nicht mehr.

In Tat und Wahrheit passen die Banken und Versicherungen ihre variable Zinssätze nicht der Marktsituation an, sondern schauen bloss auf die Zinssätze der Konkurrenz. Da sich keiner im Markt bewegt, bleibt das Niveau allgemein hoch.

Da drängt sich die Frage auf, wer in der heutigen Zeit in der Schweiz überhaupt noch variable Hypotheken kauft.

Einerseits kann es sich um schlecht informierte Hypothekarnehmer handeln, die dem Irrtum erliegen, dass die Zinssätze der Marktsituation regelmässig angepasst würden.

Vernünftiger ist die Wahl von variablen Hypotheken für Immobilienbesitzer, die ihr Haus in absehbarer Zeit verkaufen möchten. Da kann eine Hypothek mit fester Laufzeit ungünstig sein, während die variable Hypothek kurzfristig nach erfolgtem Verkauf aufkündbar ist.

Variable Hypothek: Nachteile

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Hauptnachteil der variablen Hypothek in der Schweiz schwer wiegt. Nachteilig ist vor allem der teure Preis aufgrund der hohen Zinssätze, die in den letzten Jahren nicht nach unten angepasst worden sind. Für alle Hypothekarnehmer, die längere feste Laufzeiten in Kauf nehmen können, empfehlen sich Libor- oder Festhypotheken.

Falls in Zukunft die Zinssätze wieder markant steigen würden, ergibt sich zudem ein theoretisches Zinsänderungsrisiko. Im Gegensatz zu Libor-Hypotheken, wo die Zinsanpassungen klar definiert sind, fehlen bei den intransparenten variablen Hypotheken klare Zinsbedingungen.

Variable Hypothek: Vorteile

Die variable Hypothek bietet sich für die Schweizer Kunden an, die eine hohe Flexibilität bei der Rückzahlung wünschen. Wenn Sie keine feste Laufzeit von mehr als 2 Jahren eingehen können, weil Sie zum Beispiel kurz vor Ihrem Hausverkauf stehen, können Sie eine variable Hypothek als «Notlösung» in Betracht ziehen.

Ein weiterer Vorteil kann je nach Bedürfnis die geringe Mindestbetragsgrösse sein. Einige Anbieter verlangen für ihre variablen Hypotheken gar keine Mindestbeträge, andere 50'000 oder 100'000 Franken.

Variable Hypothek: Zinsvergleich

Vergleichen Sie unbedingt die verschiedenen Anbieter – auch auf hohem Zinsniveau kann es noch grosse Gebührenunterschiede geben.

Eine Übersicht über die variable Hypothekarlandschaft bietet Ihnen der unabhängige Hypotheken-Vergleich von moneyland.ch. Wählen Sie dafür unter «Gewünschtes Hypothekarmodell» einfach die Option «Variable Hypothek». Auf der Resultatseite erhalten Sie anschliessend eine praktische Übersicht über die Banken und Versicherungen mit ihren Finanzierungsangeboten.

Weiterführende Informationen:
Festhypotheken
Hypothek Schweiz: grosser Vergleich