Hypotheken mischen: splitten oder nicht?

Sehr geehrte Damen und Herren

Ich bin daran, Hypotheken-Offerten einzuholen. Noch offen ist aber, ob ich eine reine Festhypothek für 10 Jahre aufnehmen möchte. Oder die Hypothek splitte in zwei Hypotheken: eine Libor- und eine Festhypothek?

Danke für Ihren Ratschlag.

Guten Tag

Die Frage, ob sich eine Staffelung einer Hypothek lohnt oder nicht, lässt sich nicht pauschal beantworten. Das hängt ganz von der erwarteten Zinsentwicklung, der benötigten Hypothek und Ihrer finanziellen Situation ab. Ausserdem gibt es zahlreiche Varianten, wie Sie eine Hypothek mischen können. Zum Beispiel mit zwei verschiedenen fixen Laufzeiten oder mit einer Fest- und einer Libor-Hypothek (Geldmarkt-Hypothek).

Wichtig sind aber die folgenden Punkte, aufgelistet nach Vorteilen und Nachteilen:

Vorteile eines Hypotheken-Splittings (Staffelung):

• Der hauptsächliche Vorteil ist die Risiko-Minimierung von hohen Kosten je nach Zinsszenario. Je nach Zinsszenario kann eine Libor- oder eine bestimmte Festhypothek am günstigsten sein. Wenn Sie beide Modelle mischen, können Sie das Risiko der einen oder anderen Zinsentwicklung abfedern.
• Im günstigen Fall können Sie mit einem Splitting in zwei oder mehrere Tranchen Geld sparen. Zumindest gegenüber einer Lösung, bei der Sie alles auf eine Karte (ein Modell) setzen.

Nachteile eines Hypotheken-Splittings (Staffelung):

• Es kommt vor, dass Hypotheken unnötig kompliziert aufgesplittet werden. Die Rechnung hinter der optimalen Lösung mag komplex sein, das Resultat muss deswegen aber nicht notwendigerweise auch kompliziert ausfallen.
• Der Mindestbetrag pro Split beträgt bei vielen Banken 100'000 bis 200'000 Franken. Das heisst mit einer kleinen Hypothek sind dem Splitting Grenzen gesetzt.
• Die Faustregel besagt, dass Sie mit einer grösseren Hypothek bessere Konditionen aushandeln können. Umgekehrt kann das bei einem Splitting bedeuten, dass Sie für die einzelnen Hypo-Tranchen nicht so gute Konditionen verhandeln können.
• Ein Wechsel des Hypotheken-Anbieters ist mit einer gesplitteten Hypothek schwieriger, vor allem wenn Sie unterschiedliche Laufzeiten gewählt haben.
• Im Nachhinein betrachtet (ex post) ist häufig eine reine Libor- oder eine reine Festhypotheken-Lösung die günstigste Wahl. Nur weiss im Vorhinein niemand, welches Zinsszenario eintreffen wird.
• Günstige Online-Hypotheken (ohne Beratung) bieten keine komplizierte Mischhypotheken an.

Fazit:

Ein Hypotheken-Splitting verlangt eine saubere Analyse Ihrer Finanz- und Hypotheken-Situation und sollte nicht überhastet erfolgen. Zumal mit einer Hypotheken-Staffelung auch einige Nachteile einhergehen. 

Gerade Hypotheken-Berater und Vermittler empfehlen ein Hypotheken-Splitting erstaunlich häufig. Da dürfte eine gute Portion Eigeninteresse mit im Spiel sein: Denn je komplizierter eine Hypothek strukturiert wird, desto mehr ist man auf den Berater oder Vermittler angewiesen. Auch für einen allfälligen Hypotheken-Wechsel in der Zukunft.

Beste Grüsse vom Moneyguru

Weitere Informationen:
Hypotheken im Vergleich
Hypotheken-Rechner der Schweiz

Guten Tag zusammen

Ich versuche mich gerade darüber zu Informieren, was für eine Finanzierung für unser Haus sinnvoll ist. Folgende Situation liegt bei uns vor:

Haus wird dieses Jahr neu gekauft. Hypothek von 1 Million Franken, Amortisation keine nötig, da über 35% Eigenmittel. 

Wir sind eine junge Familie und werden sicher 10 Jahre dort wohnen. Wir sind vorsichtige Personen und Sicherheit sowie Stabilität und langfristige Budgetplanung ist uns sehr wichtig.

Macht eine Staffelung Sinn? Alle Banken schlagen Staffelung auf Libor, 5 und 10 Jahre vor.

Macht es Sinn, bereits jetzt für 10 Jahre abzuschliessen oder noch abwarten und mögliche tiefere Zinsen aus einer Rezession mitnehmen? Im Moment erhalten wir 10 Jahre für 0.85 % Zins. Geht da noch tiefer? 

Ich danke euch bereits jetzt für eure Antworten und Erfahrungen.

Eine Staffelung mit unterschiedlichen Laufzeiten kann auch problematisch sein. Das wird in der Antwort oben von Moneyguru bereits dargelegt. Unter anderem kann dann eine Anbieterwechsel in Zukunft erschwert sein - zumindest wenn die gestaffelten Laufzeiten nicht gleichzeitig zu Ende gehen (dann wenn Sie wechseln möchten). Selbst wenn Sie nicht wechseln möchten, kann Sie das Geld kosten, weil Ihre Verhandlungsmacht eingeschränkt ist.

Wieso sind Sie sicher, dass die Zinsen in der kommenden Rezessionphase sinken? Die meisten Finanzexperten gehen zurzeit eher vom Gegenteil aus: Nämlich einer deutlich stärkeren Inflation mit höheren Zinsen. Sicherheit gibt es hier nicht, vielleicht fallen die Zinsen auch zwischenzeitlich wieder. Aber 10 Jahre scheint prinzipiell vernünftig zu sein. Kleine Anmerkung zum Libor: Beachten Sie, dass die Banken bald den Saron einführen.