Machbarkeit Immobilienkauf

Ich bin am Kauf einer Liegenschaft interessiert. Rein objektiv (Tragbarkeitsrechnung) sprengt diese derzeit den finanziellen Rahmen klar, jedoch gibt es einige aussergewöhnliche Faktoren und bevor ich mich mit einer Bank unterhalte, möchte ich abschätzen, wie eine Bank das beurteilen könnte und ob ein Kauf dennoch realistisch ist und was für Möglichkeiten es gäbe.

Zum Objekt:

• 4 Wohnungen (eine davon bewohnen wir derzeit selber)
• mehrere Garagen
• Mietzinspotential pro Wohnung (20k pro Jahr, d.h. wenn wir eine Wohnung selber bewohnen, ergäbe das Mietzinseinnahmen von 60k)
• Lage: ländlich, ca. eine Stunde von Zürich. Im Vergleich mit anderen Objekten am gleichen Ort ein überdurchschnittlich schönes Haus an sehr ruhiger und sonniger Lage
• Denkmalgeschützt, ca. 140 Jahre alt
• in sehr gut renoviertem Zustand. Gemäss jetzigem Eigentümer ist lediglich die Heizung im Verlauf der nächsten 5-8 Jahre zu ersetzen was natürlich bei einem Haus dieser Grösse teuer sein wird, alles andere ist zeitgemäss und neu renoviert
• Verhandlungspreis: 2'500'000
• Verkehrswert: 4'000'000
• Ca. 12'000 Quadratmeter Grundstückfläche, ein Teil davon könnte grundsätzlich mit einem oder zwei weiteren Häusern bebaut werden

Der Verkäufer schöpft derzeit das Mietzinspotential nicht aus, da er treue und sorgfältige Mieter bevorzugt. Auch ist er bereit, das Haus deutlich unter Verkehrswert zu verkaufen, da er nicht daran interessiert ist, das Grundstück weiter zu bebauen.

Zu uns/ meiner finanziellen Situation:

• Alter: 28 Jahre
• Verheiratet, ein Kind
• Einkommen: 210k pro Jahr, meine Partnerin arbeitet derzeit nicht
• Eigenkapital: derzeit ca. 300k
• Keine Kredite/ Leasing (Unser Auto gehört vollständig uns, Wert: ca. 50k)

Es ist mir absolut klar, dass die Tragbarkeit gemäss "Standardberechnung" nicht gegeben ist. Auch als Renditeobjekt gibt es natürlich deutlich bessere Objekte. Ich frage mich jedoch, ob eine Bank die Tatsache, dass recht viel Bauland vorhanden ist, dass wir noch recht jung sind und dass der Verkehrswert deutlich über dem Kaufpreis liegt zu unseren Gunsten in die Tragbarkeitsrechnung einbeziehen würde? Grundsätzlich bin ich überzeugt, dass mein Einkommen weiter ansteigen wird und dass wir vermutlich auch "normale" Tragbarkeitskriterien in ca. 5 Jahren erfüllen müssten, jedoch wäre ich daran interessiert, das Haus bereits früher zu kaufen.

Danke für Eure Ratschläge/ Einschätzung.

Die Bewertung einer Immobilie mit Bauland ist von verschiedenen Faktoren abhängig. So dass es wohl keine pauschale Antwort gibt.

Mögliche Tipps: Schätzungsexperten hinzuziehen. Manchmal ist Einschätzung des Werts kostenlos. Vergleiche den Artikel auf K-Geld.

Weiterer Tipp: Trotzdem mal zu einer Bank gehen und unverbindlich anfragen und abklären lassen. Es muss ja nicht gerade die Bank sein, bei der Sie dann schlussendlich die Hypothek abschliessen möchten. Aber Sie haben dann einen ersten Anhaltspunkt.

Wow, was für ein cooles Projekt. Hier würde ich auf jeden Fall einmal mit den Banken reden!

Wir konnten uns im letzten Jahr - direkt im ersten Shotdown - ein freistehendes EFH sichern.
Durch den frühzeitigen Kontakt mit den Banken, war die Tragbarkeit und Absicherung schnell
geklärt.

Gruss Mike