Untermiete im eigenen Haus

Hallo Zusammen

Mich würde interessieren ob folgendes Szenario erlaubt ist:

Peter besitzt ein Haus in der Gemeinde A. Peter vermietet das ganze Haus an seine Freundin Petra für 500 CHF im Monat. Peter selber meldet sich bei der Gemeinde A ab und meldet sich in einem anderen Kanton bei der Gemeinde B an. In der Gemeinde B mietet er ein Zimmer für sich. Petra lässt ihn unter der Woche bei ihr wohnen und erlaubt ihm eine c/o Anschrift am Briefkasten. Am Wochenende ist Peter jeweils in seinem Zimmer im anderen Kanton in der Gemeinde B.

Da in der Gemeinde B die Steuern tiefer sind und Peter nun dort angemeldet ist, spart er dadurch Steuern. Den Eigenmietwert muss er auch nicht mehr versteuern jedoch die Mieteinnahmen von 12x500 CHF. Er kann immer noch unter der Woche in seinem Haus wohnen, da Petra als Mieterin ihm das erlaubt. So spart er Steuern und kann in seinem Haus wohnen (zumindest unter der Woche).

Darf Peter das?

Sehr heikel:

1. Wenn der effektive Mietzins viel niedriger ist als der geschätzte Eigenmietwert, kann das als Verminderung des Eigenmietwerts betrachtet werden. In diesem Fall könnte das Steueramt einen anderen Eigenmietwert anwenden. Folglich muss der effektive Mietzins mindestens ungefähr so hoch sein wie der Eigenmietwert.

2. Wenn man ein Haus in der Gemeinde A besitzt und auch 5 Tage in der Woche im Haus lebt, ist es wahrscheinlich, dass Gemeinde A als Lebensmittelpunkt betrachtet wird.

Anders würde es vielleicht aussehen, wenn Peter von Freundin Petra einen mehr oder weniger normalen Mietzins verlangen würde (keinen Freundschaftspreis), und hauptsächlich in der Gemeinde B leben würde.

Wie streng der Begriff «Lebensmittelpunkt» definiert wird, hängt ausserdem auch von der Gemeinde ab.

Vielen Dank für die Antwort

Das heisst, wenn Peter eine Miete von Petra verlangen würde, die pro Jahr dem Eigenmietwert entspricht, wäre der heikelste Teil abgewendet. Somit würde Peter nur noch von dem Steuer unterschied der Gemeinden profitieren, da er die Mieteinnahmen ordentlich versteuern muss

Gibt es denn eine Richtlinie die sagt wie lange man irgendwo wohnen muss, wenn man in einer Gemeinde angemeldet ist? Sonst wäre das aus meinem Verständnis doch einfach, man ist bei einem Mieter auf Besuch, der halt im Haus wohnt, dass man selber vermietet. Gibt es eine Obergrenze für Besuche? 

Guten Tag cyrus

In deinem Beispiel ist Peter angemeldet und steuerpflichtig in Gemeinde B in einem bestimmten Kanton. Gleichzeitig erhält er einen Mietzins aus seiner Immobilie in Gemeinde A in einem anderen Kanton. Folglich nehmen die Steuerämter eine interkantonale Steuerausscheidung vor, wie das genau funktioniert würde ich in den entsprechenden kantonalen Wegleitungen für die Steuererklärungen nachlesen.

Zu ersten Frage:

Im Liegenschaftsverzeichnis des Kantons Zürich steht folgendes:

«Steuerbar sind sämtliche Miet- und Pachtzinseinnahmen, inkl. Einnahmen z.B. für Garagen, Abstellplätze, gewerblich benutzte Räume, Reklame usw. (ohne Entschädigungen der Mieter für Heizung, Warmwasser und Treppenhausreinigung, welche die tatsächlichen Aufwendungen nicht übersteigen) sowie der Mietwert der vom Eigentümer und seinen Angehörigen selbst benutzten Räumlichkeiten.»

Wie hoch dieser Mietzins sein kann / muss, steht nicht. Ich würde dazu bei den kantonalen Steuerverwaltungen nachfragen.

Zur zweiten Frage:

Wie thetownclownsa schon sagte, ist dein steuerrechtlicher Wohnsitz am Ort deines «Lebensmittelpunktes». Die genaue Definition dieses Begriffs ist schwierig. Ich empfehle dir dazu ebenfalls bei den kantonalen Steuerbehörden nachzufragen, du kannst das ja auch anonym machen.

Nützlich finde ich die folgende Umschreibung des Begriffs des Kanton Bern:

«Der Lebensmittelpunkt bestimmt sich nach der Gesamtheit der objektiven, äusseren Umstände, aus denen sich die persönlichen und wirtschaftlichen Interessen einer Person erkennen lassen. Der Lebensmittelpunkt bestimmt sich nicht nach den bloss erklärten Wünschen oder den gefühlsmässigen Bevorzugungen der steuerpflichtigen Person. Auch auf die formellen Momente, wie die Schriftenhinterlage, die An- oder Abmeldung, kommt es nicht an. Der steuerrechtliche Wohnsitz ist insofern nicht frei wählbar. Am steuerrechtlichen Wohnsitz besteht eine unbeschränkte Steuerpflicht. Steuerbar sind alle Einkünfte und Vermögenswerte, die nicht infolge "wirtschaftlicher Zugehörigkeit" (wie z.B. Liegenschaften oder Geschäftsbetriebe) an einem anderen Ort steuerpflichtig sind.»

Beste Grüsse
Milton