Vor- und Nachteile von Festhypotheken

Festhypotheken sind das mit Abstand beliebteste Hypothekarmodell in der Schweiz. Vor allem zehnjährige Festhypotheken erfreuen sich hierzulande grosser Beliebtheit. Wie alle Hypothekarmodelle haben aber auch Festhypotheken Vor- und Nachteile. Die folgende Gegenüberstellung hilft Ihnen bei der Entscheidung, ob der Abschluss einer Festhypothek sinnvoll ist.

Die erwähnten Vor- und Nachteile gelten vor allem für langfristige Festhypotheken. Bei kurzfristigen Festhypotheken sind die Vor-, aber auch die Nachteile weniger stark ausgeprägt.

Drei Vorteile von Festhypotheken

1. Günstig bei steigenden Zinsen: Der Zinssatz von Festhypotheken ist für die gewählte Laufzeit fixiert, kann also weder steigen noch fallen. Steigt das Zinsniveau nach Vertragsabschluss, sind Sie bis zum Ende der Laufzeit vor steigenden Zinsen geschützt.
2. Planungssicherheit: Schweizer Festhypotheken werden in der Regel für eine Laufzeit zwischen zwei und zehn Jahren abgeschlossen, aber auch längere Laufzeiten bis 25 Jahre kommen vor. So können Sie die Zinsen im Voraus genau budgetieren.
3. Geringer administrativer Aufwand: Je länger die Laufzeit, desto weniger müssen Sie sich um Ihre Hypothek kümmern. Bei Laufzeiten von zehn Jahren und mehr haben Sie während dieser Zeit Ruhe und müssen sich nicht alle paar Jahre mit der Ablösung oder Verlängerung der Hypothek beschäftigen, wie dies beispielsweise bei Saron-Hypotheken oft der Fall ist.

Drei Nachteile von Festhypotheken

1. Teuer bei sinkenden Zinsen: Sinken die Zinsen nach Abschluss einer Festhypothek, können Sie während der gesamten Laufzeit nicht davon profitieren und sind an den zu Beginn vereinbarten hohen Zinssatz gebunden.
2. Vorzeitige Kündigung ist teuer: Problematisch wird es, wenn Sie die Festhypothek vorzeitig auflösen müssen, zum Beispiel wegen einer Scheidung. Denn beim Abschluss einer Festhypothek vereinbaren Sie vertraglich einen festen Zinssatz für die gesamte Laufzeit. Wollen Sie vorzeitig aussteigen, sitzt der Hypothekengeber am längeren Hebel. Die Bank verlangt in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung und Bearbeitungsgebühren, die ins Geld gehen können.
3. Freiwillige Amortisation nicht möglich: In der Schweiz sind Sie unabhängig vom Hypothekarmodell verpflichtet, eine allfällige zweite Hypothek innerhalb von maximal 15 Jahren zurückzuzahlen, nicht aber die erste Hypothek. Ob eine Amortisation der ersten Festhypothek möglich ist, hängt vom Anbieter beziehungsweise den vertraglichen Vereinbarungen ab. Insbesondere bei langfristigen Festhypotheken kann es eine grosse Einschränkung sein, dass Sie mit der Amortisation in der Regel bis zum Ende der Laufzeit warten müssen.

Fest- oder Saron-Hypothek: Was ist teurer?

Seit den Neunzigerjahren waren Libor-Hypotheken (die Vorläuferinnen der Saron-Hypotheken) im Durchschnitt meist deutlich günstiger als Festhypotheken mit mittleren und langfristigen Laufzeiten.

Erst Ende 2023, nachdem die Schweizerische Nationalbank den Leitzins fünfmal in Folge erhöht hatte, waren Festhypotheken wieder günstiger als Saron-Hypotheken. Denn die Leitzinserhöhungen trieben die Zinsen für Saron-Hypotheken in die Höhe, während die Festhypotheken in Erwartung baldiger Zinssenkungen bereits wieder sanken.

Diese historische Betrachtung spricht also eher für Saron-Hypotheken und gegen mittel- und langfristige Festhypotheken. Allerdings ist auch zu beachten, dass das Zinsniveau in den letzten 30 Jahren insgesamt gesunken ist, was in dieser Zeitspanne grundsätzlich für Saron-Hypotheken sprach.

Persönliche Entscheidung

Ob eine Festhypothek sinnvoll ist oder nicht, hängt neben den oben genannten Vor- und Nachteilen stark von den individuellen Bedürfnissen und der finanziellen Situation ab.

Wenn Sie zum Beispiel nicht sicher sind, ob Sie Ihre Liegenschaft in absehbarer Zeit verkaufen müssen, sollten Sie zumindest keine Festhypothek mit mittlerer oder langer Laufzeit wählen.

Entscheidender als das richtige Modell ist oft die Wahl des richtigen Anbieters und das Aushandeln des Zinssatzes.

Weitere Informationen:
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