Mängel an der Wohnung: Muss ich die Miete weiter zahlen?

Gibt es Schäden an Ihrer Wohnung, aber der Vermieter weigert sich, sie zu reparieren? Unter bestimmten Umständen können Sie als Mieterin oder Mieter Ihrem Vermieter die Zahlung des Mietzinses verweigern. Dieser Prozess nennt sich Mietzinshinterlegung. Es gelten allerdings strenge Bedingungen – und Sie haben weiterhin jeden Monat laufende Kosten. Alles Wichtige rund um die Mietzinshinterlegung erfahren Sie in diesem Ratgeber-Artikel von moneyland.ch.

Wie funktioniert die Mietzinshinterlegung?

Wenn sich Ihr Vermieter weigert, einen Mangel am Mietobjekt zu beheben, obwohl er dazu verpflichtet ist, können Sie die Miete vorläufig bei einer kantonalen Schlichtungsstelle deponieren. Voraussetzung dafür ist, dass der Mangel bestimmten Bedingungen entspricht und dass Sie bestimmte formale Regeln einhalten. Eine Mietzinshinterlegung ist nur für Immobilien möglich – nicht aber beispielsweise bei mangelhaften Autos oder Möbeln.

Was bringt die Mietzinshinterlegung?

Mit einer Mietzinshinterlegung machen Sie Druck auf Ihren Vermieter. Denn die hinterlegte Miete gilt als bezahlt – der Vermieter erhält allerdings das Geld vorerst nicht. Es ist darum im Interesse des Vermieters, Mängel an der Immobilie möglichst zügig zu beheben.

Welche Schäden muss der Vermieter tragen?

Grundsätzlich hat der Vermieter Reparaturen auszuführen, die über den sogenannten «kleinen Unterhalt» hinausgehen. Der kleine Unterhalt umfasst Reparaturen, die Sie ohne Fachwissen, Hilfe einer Fachperson oder viel Aufwand selbst erledigen können. Auch Ersatzteile, die weniger als 150 Franken kosten, müssen Sie selbst beschaffen.

Zudem muss der Vermieter die Reparatur von Schäden, die Sie selbst verursacht haben, nicht tragen. Ausnahme sind Schäden, die aufgrund von «normaler Abnutzung» entstehen.

Voraussetzung für eine Mietzinshinterlegung ist, dass der Vermieter zur Behebung eines Mangels (zum Beispiel ein Schaden an der Mietwohnung) verpflichtet ist. Zudem muss der Vermieter auch effektiv in der Lage sein, den Mangel zu beheben. Wenn sich das Haus neben einer lauten Baustelle befindet, liegt der damit verbundene Lärm nicht im Einflussbereich Ihres Vermieters (ausser er ist zugleich der Bauherr).

Dokumentieren Sie die Mängel möglichst genau. Es ist sinnvoll, von Mängeln und deren Folgen Fotos zu machen. Bewahren Sie Bilder und Korrespondenz mit dem Vermieter unbedingt auf – für den Fall, dass die Schlichtungsstelle oder ein Gericht diese Informationen später benötigt.

Welche Regeln gelten für die Mietzinshinterlegung?

Bevor Sie die Miete hinterlegen, müssen Sie dem Vermieter erneut schriftlich mitteilen, welche Mängel bestehen und innert welcher Frist er diese zu beheben hat. Im gleichen Schreiben müssen Sie ankündigen, dass Sie den Mietzins hinterlegen werden, falls die Frist nicht eingehalten wird. Am besten tun Sie dies in einem Einschreiben, damit Sie für ein allfälliges Verfahren einen Beweis haben.

Nur wenn der Vermieter die Frist verstreichen lässt und weder den Schaden behebt noch die Behebung in die Wege leitet, können Sie künftig fällige Mieten hinterlegen. Der Vermieter kann zudem gegen die Frist selbst reklamieren, sofern er sie als nicht angemessen erachtet.

Wenn Sie effektiv mit der Mietzinshinterlegung beginnen, haben Sie das dem Vermieter erneut schriftlich mitzuteilen. Wichtig: Der Mietzins gilt nur dann als gültig hinterlegt, wenn Sie es tun, bevor die Miete fällig wird. Der Mietzins, der normalerweise am 1. Februar auf dem Konto des Vermieters sein sollte, sollte also bereits Ende Januar hinterlegt werden. Andernfalls geraten Sie in Verzug und riskieren die Kündigung.

Was ist eine angemessene Frist?

Das hängt von der Art des Mangels ab. Diese beiden Fragen gilt es zu beantworten:

• Wie aufwändig ist die Behebung des Mangels? Wenn etwa die Ersatzteile für den Lift nicht verfügbar sind und es gar nicht möglich ist, eine Reparatur innert einer Woche zu erledigen, ist es auch nicht angemessen, eine so kurze Frist zu setzen.
• Wie dringend ist das Problem? Wenn beispielsweise die Heizung im Winter ausfällt, ist es angemessen, eine knappere Frist zu setzen, als wenn der gleiche Mangel im Sommer auftreten sollte.

Laut dem Schweizer Mieterinnen- und Mieterverband ist eine angemessene Frist in vielen Fällen zwei Wochen. Er empfiehlt zudem, die Frist so zu setzen, dass Sie nach deren Ablauf noch genügend Zeit haben, um den Mietzins für den darauffolgenden Monat zu hinterlegen. Wenn die Miete also auf den 1. des Monats fällig wird, sollte die Frist schon einige Tage vor Monatsende auslaufen.

Was sollte ich vor der Mietzinshinterlegung tun?

Es ist zu empfehlen, dass Sie Ihrem Vermieter Mängel mehrfach melden, bevor Sie mit der Mietzinshinterlegung drohen. Schliesslich handelt es sich dabei um ein Druckmittel und es ist denkbar, dass dadurch Ihr Verhältnis mit dem Vermieter leidet.

Des Weiteren ist es sinnvoll, eine Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen, bevor Sie sich für die Mietzinshinterlegung entscheiden. Im Extremfall kann sie nämlich einen langwierigen und möglicherweise kostspieligen Prozess nach sich ziehen. Eine kostenlose Rechtsauskunft erhalten Sie normalerweise bei der regionalen Schlichtungsstelle für Mietsachen. Auf der Website des Kantons erfahren Sie, welche Stelle für die Region zuständig ist, in der sich das Mietobjekt befindet.

Regionale Mieterverbände bieten auch Rechtsberatung an. Allerdings ist sie nur für Mitglieder kostenlos. Die Beratung wird in der Regel telefonisch angeboten.

Bei einigen Rechtsschutzversicherungen können Kundinnen und Kunden ebenfalls eine kostenlose Beratung in Anspruch nehmen. Falls Sie einen Rechtsschutz haben, sollten Sie grundsätzlich die Versicherung kontaktieren, bevor Sie die Mietzinshinterlegung androhen. Sonst besteht die Gefahr, dass die Versicherung sich weigert, allfällige Kosten im Zusammenhang mit dieser Streitigkeit zu übernehmen. Die genaue Vorgehensweise ist von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich. Kontaktieren Sie also Ihre Versicherung direkt oder erkundigen Sie sich auf deren Website.

Wo muss ich die hinterlegte Miete einzahlen?

Wo genau Sie die Miete einzahlen müssen, hängt davon ab, in welcher Region sich das Mietobjekt befindet. Auf der Website des entsprechenden Kantons sehen Sie, welche Schlichtungsbehörde für welche Region zuständig ist. Nehmen Sie Kontakt mit der regionalen Schlichtungsbehörde für Mietsachen auf. Sie teilt Ihnen mit, auf welches Konto Sie die Miete einzahlen müssen. In der Regel erhalten Sie bei der regionalen Schlichtungsstelle auch kostenlose rechtliche Auskünfte.

Wie geht es weiter nach der Mietzinshinterlegung?

Idealerweise reicht die Mietzinshinterlegung aus, um den Vermieter zum Handeln zu bewegen. Da Sie sich aber dessen nicht sicher sein können, sollten Sie bei der Schlichtungsstelle ein Schlichtungsgesuch einreichen. Darin können Sie beispielsweise auf Behebung der Mängel, Mietzinsreduktion oder Schadenersatz klagen. Ein Musterformular für das Schlichtungsgesuch erhalten Sie vom Bundesamt für Justiz. Falls Sie Fragen zum Inhalt eines solchen Gesuchs haben, wenden Sie sich am besten direkt an die regionale Schlichtungsstelle.

Spare ich mit der Mietzinshinterlegung Geld?

Grundsätzlich zahlen Sie weiterhin den gleichen Betrag, wie wenn Sie die Miete direkt an den Vermieter bezahlen. Der einzige Unterschied ist, dass das Geld nun nicht an den Vermieter geht, sondern zwischenzeitlich beim Kanton hinterlegt wird. Ihre laufenden Kosten bleiben also gleich und Sie sparen nichts.

Je nach Situation kann es aber sein, dass Sie im Nachhinein einen Teil des eingezahlten Gelds zurückerhalten – beispielsweise weil Sie eine mit dem Mangel verbundene Klage auf Mietzinsreduktion oder Schadenersatz gewonnen haben.

Was kostet die Mietzinshinterlegung?

Die Mietzinshinterlegung selbst ist nicht mit Kosten für Sie verbunden. Falls jedoch vor der Schlichtungsbehörde keine Einigung erzielt werden kann und eine Partei gegen die andere vor Gericht klagt, können Gerichts- und Parteikosten entstehen. In diesem Fall kann eine Rechtsschutzversicherung sinnvoll sein.

Kann mir der Vermieter wegen Mietzinshinterlegung kündigen?

Nein, sofern alle Voraussetzungen für eine gültige Mietzinshinterlegung erfüllt sind, darf der Vermieter Ihnen deswegen nicht kündigen. Die Miete gilt in diesem Fall als bezahlt, obwohl der Vermieter das Geld nicht bekommen hat. Diese Situation wird teils auch Zahlungsfiktion genannt. Wenn Sie allerdings die Voraussetzungen nicht erfüllen oder beispielsweise die Miete zu spät hinterlegen, kann es sein, dass der Vermieter einen Kündigungsgrund hat.

Muss die gesamte Miete hinterlegt werden?

Grundsätzlich ist auch eine teilweise Mietzinshinterlegung möglich. Sie können beispielsweise nur einen Betrag hinterlegen, der den voraussichtlichen Reparaturkosten des Mangels entspricht.

Da die Mietzinshinterlegung aber dazu dient, Druck auf den Vermieter zu machen, gibt es für Sie eigentlich keinen Grund, nur einen Teil der Miete zu hinterlegen. Eine teilweise Hinterlegung würde Ihre Position gegenüber dem Vermieter unnötig schwächen. Auch der Schweizer Mieterinnen- und Mieterverband empfiehlt, jeweils den ganzen Mietzins zu hinterlegen.

Können Mietnebenkosten hinterlegt werden?

Ja, auch vertraglich vereinbarte Mietnebenkosten können hinterlegt werden. Das bedeutet, dass Sie die gesamte Bruttomiete hinterlegen können.

Wann ist die Mietzinshinterlegung nicht möglich?

Grundsätzlich ist die Mietzinshinterlegung nicht möglich, wenn die oben genannten Voraussetzungen nicht erfüllt sind. Zudem ist sie in folgenden Fällen ausgeschlossen:

• Der Mangel ist bereits behoben. Voraussetzung für die Miethinterlegung ist, dass der Mangel noch vorhanden ist – sonst ist die Miete wieder direkt an den Vermieter zu zahlen. Das gilt auch, wenn Sie den Mangel selbst behoben haben und Ihnen der Vermieter nun eine Entschädigung schuldet.
• Es handelt sich beim Streitpunkt um zumutbare Unterhalts- oder Renovationsarbeiten. Arbeiten, die zur Beseitigung von Mängeln oder zur Behebung beziehungsweise Vermeidung von Schäden notwendig sind, müssen Sie als Mieterin oder Mieter dulden.
• Die Behebung des Mangels würde unverhältnismässige Kosten verursachen. Beispiel: Die Heizung eines zum Abbruch bestimmten Gebäudes müsste komplett ersetzt werden.
• Sie haben Ihren Mietvertrag bereits gekündigt und die Behebung des Mangels ist innerhalb der verbleibenden Vertragszeit nicht mehr zumutbar.

Kann ich auch einfach die Miete zurückbehalten?

Nein, das ist nicht zulässig. Wenn Sie sich wegen eines Mangels weigern, die Miete zu zahlen, geraten Sie in Verzug. Sie riskieren, dass Ihnen der Vermieter deswegen kündigt. Wenn Sie die Miete korrekt hinterlegen, gilt sie hingegen als bezahlt und Sie geraten nicht in Verzug.

Darf ich eigenmächtig die Miete reduzieren?

Nein, auch das könnte ein Kündigungsgrund für den Vermieter sein. Sie können aber bei der Schlichtungsbehörde auf Mietzinsreduktion klagen. Wenn ein entsprechender Vergleich zustande kommt oder Sie in einem Prozess Recht erhalten, bekommen Sie dann einen Teil der hinterlegten Miete zurück.

Kann ich wegen Mängeln fristlos kündigen?

Das hängt davon ab, wie schwerwiegend der Mangel ist. Eine fristlose Kündigung ist bei einer Wohnung laut Gesetz zulässig, wenn sie durch Mängel wohnuntauglich gemacht wird. Das kann zum Beispiel gegeben sein, wenn die Heizung während der Heizsaison komplett ausfällt und nicht innert einiger Tage repariert wird.

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