Défauts dans le logement: dois-je continuer à payer le loyer?

Votre logement présente des défauts, et le bailleur ne donne pas suite à son obligation de procéder aux réparations? Dans certaines circonstances, vous pouvez, en tant que locataire, refuser de payer le loyer à votre propriétaire. Ce processus s’appelle la consignation du loyer. Cette consignation n’est cependant possible qu’à des conditions bien spécifiques, et les frais annexes mensuels restent à votre charge. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la consignation du loyer dans l’article suivant de moneyland.ch.

Comment fonctionne la consignation de loyer?

Si votre bailleur ne donne pas suite à son obligation d’éliminer les défauts signalés dans votre logement locatif, vous pouvez déposer le loyer auprès de l’autorité de conciliation cantonale. Pour cela, il faut que le défaut réponde à des conditions bien précises et respecter certaines formalités. Une consignation de loyer est uniquement possible pour les biens immobiliers et non pour les voitures ou les meubles défectueux, par exemple.

Quels sont les avantages de la consignation de loyer?

La consignation du loyer vous permet de faire pression sur votre bailleur. En effet, le loyer déposé est considéré comme payé, bien que le bailleur ne reçoive pas l’argent à ce stade. Il est donc dans l’intérêt du bailleur de remédier le plus rapidement possible aux défauts du bien immobilier.

Quels sont les défauts qui sont à la charge du bailleur?

En principe, le bailleur doit effectuer les réparations qui dépassent ce que l’on appelle le «petit entretien». Ce dernier comprend toutes les réparations de défauts mineurs que vous pouvez effectuer vous-même sans nécessiter trop de connaissances techniques ou avoir à recourir à un spécialiste. Le défaut mineur comprend également les pièces de rechange jusqu’à un montant de maximum 150 francs.

En outre, le propriétaire ne doit pas prendre en charge la réparation des dommages causés par vous-même. Les dommages résultant d’une «usure normale» constituent une exception.

Pour procéder à une consignation de loyer, il faut que le bailleur soit tenu de remédier à un défaut (par exemple, un dommage au logement loué). De plus, le bailleur doit être en mesure de remédier au défaut. Si la maison se trouve par exemple à côté d’un chantier bruyant, es nuisances sonores qui en découlent ne sont pas du ressort de votre bailleur (à moins qu’il n’en soit le maître d’ouvrage).

Documentez les défauts aussi précisément que possible. Prenez des photos de ces défauts ainsi que tout problème qui en découle. Conservez à tout prix les photos ainsi que la correspondance échangée avec le bailleur, notamment pour le cas où l’autorité de conciliation ou un tribunal aurait besoin de ces informations à un stade ultérieur.

Quelles sont les règles relatives à la consignation du loyer?

Avant de consigner le loyer, vous devez informer clairement le bailleur, par écrit, des défauts existants en précisant le délai dans lequel ils doivent être éliminés. Ce même courrier doit également informer le bailleur sur le fait que vous procéderez à la consignation du loyer si le délai n’est pas respecté. Pour cela, optez de préférence pour une lettre recommandée, qui vous servira de preuve en cas de litige.

Si le propriétaire laisse passer le délai et ne répare pas les dégâts ou n’entreprend rien pour y remédier, vous serez en droit de consigner les futurs loyers dus. Par ailleurs, le bailleur peut contester le délai en tant que tel s’il estime que ce dernier n’est pas raisonnable.

Au moment où vous procédez effectivement à la consignation du loyer, il vous faut à nouveau en informer le bailleur par écrit. Attention: le loyer est uniquement considéré comme effectivement déposé si vous y procédez avant que le loyer ne soit dû. Ainsi, le loyer, qui doit en principe être versé sur le compte du bailleur au 1er février, devra être déposé déjà fin janvier. Sinon, vous risquez un retard de paiement et la résiliation de votre bail.

Qu’entend-on par un délai raisonnable?

Tout dépend de la nature du défaut. Deux questions fondamentales se posent:

• Quel est le degré de complexité de la réparation? Si les pièces de rechange de l’ascenseur ne sont pas disponibles et qu’il n’est pas possible d’effectuer une réparation en une semaine, il serait absurde de fixer un délai de réparation trop court.
• En quoi le problème est-il vraiment urgent? Si par exemple le chauffage tombe en panne en hiver, le délai raisonnable sera plus court que si le même défaut survient en été.

Dans la plupart des cas, un délai raisonnable est de deux semaines, comme le précise l’Association suisse des locataires. n outre, elle recommande de fixer le délai à une date telle que vous ayez encore suffisamment de temps pour consigner le loyer du mois suivant à son échéance. Autrement dit, si le loyer est dû le 1er du mois, le délai devrait expirer quelques jours avant la fin du mois.

Que devrais-je faire avant de procéder à la consignation du loyer?

Avant d’entamer une procédure de consignation de loyer, il convient de signaler plusieurs fois les défauts à votre bailleur. Après tout, il s’agit d’un moyen de pression qui risque de compromettre la bonne entente entre vous et votre bailleur. En outre, il est judicieux de faire appel à un conseil juridique avant de vous engager dans une procédure de consignation de loyer. Dans le pire des cas, cela peut déboucher sur un procès long et parfois très coûteux. Normalement, l’office régional de conciliation propose gratuitement un conseil juridique en matière de bail. Consultez le site web du canton pour trouver le service compétent pour la région dans laquelle se trouve le bien loué.

Les associations régionales de locataires fournissent elles aussi des conseils juridiques, qui, cependant, ne sont gratuits que pour les membres et généralement fournis par téléphone.

Il y a aussi certaines assurances de protection juridique qui proposent à leurs clients de les conseiller gratuitement. Si vous avez une protection juridique, il convient en principe de contacter l’assurance avant de menacer de consigner le loyer. Sinon, l’assurance pourrait refuser la prise en charge les éventuels frais liés à ce litige. La procédure exacte varie d’un prestataire à l’autre. Contactez donc directement votre assurance ou renseignez-vous sur le site Internet.

À qui et sur quel compte dois-je verser le loyer dans le cas d’une consignation?

Pour savoir à qui ou sur quel compte verser le loyer, il faut déterminer la région dans laquelle se trouve le logement en question. Consultez le site web du canton correspondant pour savoir quelle autorité de conciliation se charge de la région en question. Prenez contact avec l’autorité régionale de conciliation en matière de baux à loyer. Elle vous indiquera le compte sur lequel vous devez verser le loyer. Les autorités régionales de conciliation fournissent généralement aussi des informations juridiques gratuites.

Que se passe-t-il après avoir consigné le loyer?

Idéalement, la consignation du loyer sera suffisante pour inciter le bailleur à agir. Ne pouvant toutefois pas en être certain, il convient de déposer une demande de conciliation auprès de l’autorité de conciliation. Dans ce courrier, vous pouvez par exemple réclamer la réparation des défauts, une réduction du loyer ou des dommages et intérêts. Vous pouvez obtenir un formulaire type de demande de conciliation auprès de l’Office fédéral de la justice. Si vous avez des questions sur le contenu d’une telle demande, la meilleure solution est de vous adresser directement à l’autorité de conciliation régionale.

La consignation du loyer me permet-elle d’économiser de l’argent?

Le montant que vous versez est fondamentalement le même que si vous payiez le loyer directement au propriétaire. À la seule différence que l’argent n’est pas versé au bailleur, mais qu’il est temporairement déposé auprès du canton. Vos frais courants restent donc identiques et vous ne faites aucune économie.

Suivant les circonstances, il se peut toutefois que vous récupériez par la suite une partie de l’argent versé – notamment si vous gagnez une action en justice liée au défaut en vue d’obtenir une réduction de loyer ou des dommages et intérêts.

Combien coûte la consignation du loyer?

La consignation du loyer en elle-même ne vous coûte rien. En revanche, si vous ne parvenez pas à trouver un accord devant l’autorité de conciliation et que l’une des parties engage une action en justice contre l’autre, il peut y avoir des frais judiciaires et de tribunaux. Dans ce cas, une assurance de protection juridique peut s’avérer utile.

Est-ce que le propriétaire peut me résilier le bail pour cause de consignation de loyer?

Non, si toutes les conditions pour une consignation de loyer valable sont remplies, le bailleur ne peut pas résilier votre bail pour ce motif. En effet, le loyer est considéré comme payé même si le propriétaire n’a pas reçu l’argent. On parle parfois de «paiement fictif» . Par contre, si vous ne remplissez pas les conditions requises ou si, par exemple, le loyer est déposé tardivement, il se peut que le bailleur soit en droit de résilier le bail.

Faut-il déposer la totalité du loyer?

En principe, il est également possible de ne consigner qu’une partie du loyer. Vous pouvez décider, par exemple, de ne déposer que le montant qui correspond aux frais de réparation prévisibles du défaut.

Or, comme la consignation du loyer a pour but de faire pression sur le bailleur, rien ne justifie en fait que la consignation ne couvre qu’une partie du loyer. Une consignation partielle risquerait d’affaiblir inutilement votre position vis-à-vis du bailleur. L’Association suisse des locataires recommande elle aussi de déposer la totalité du loyer.

Peut-on déposer les charges locatives?

Oui, vous pouvez également déposer les charges locatives prévues dans le contrat. Cela signifie que vous pouvez déposer la totalité du loyer brut.

Dans quels cas la consignation du loyer n’est-elle pas possible?

En principe, il n’est pas possible de procéder à une consignation du loyer si les conditions susmentionnées ne sont pas remplies. En outre, cette procédure ne peut être suivie dans les cas suivants:

• Le défaut a déjà été éliminé. Pour la consignation du loyer, il faut que le défaut soit encore présent; autrement, vous devez à nouveau payer le loyer directement au bailleur. Cela concerne également les cas où vous avez remédié vous-même au défaut et que le propriétaire doit vous dédommager.
• Le litige porte sur des travaux d’entretien ou de rénovation raisonnables. En tant que locataire, vous devez accepter les travaux de réparation qui sont nécessaires pour remédier aux défauts ou pour réparer ou éviter les dommages.
• La réparation du défaut entraînerait des coûts disproportionnés. Exemple: le remplacement du chauffage d’un bâtiment à démolir.
• Vous avez déjà résilié votre bail et a réparation du défaut ne peut être envisagée dans le délai restant du contrat.

Peut-on simplement retenir le loyer?

Non, cela n’est pas permis. Si vous refusez de payer le loyer en raison d’un défaut, c’est vous qui tombez en défaut. Cela peut déboucher sur la résiliation de votre bail de location. En revanche, si vous consignez correctement le loyer, il est considéré comme payé et de ce fait vous évitez tout retard de paiement.

Peut-on réduire le loyer de son propre chef?

Non, une telle démarche pourrait également constituer un motif de résiliation pour le bailleur. En revanche, il est possible de demander une réduction de loyer auprès de l’autorité de conciliation. Si vous parvenez à un accord ou si vous obtenez gain de cause lors d’un procès, vous pourrez récupérer une partie du loyer que vous avez déposé.

Peut-on résilier un contrat de location sans préavis pour cause de défauts?

Cela dépend de la gravité du défaut. Selon la loi, un logement peut être résilié sans préavis si des défauts le rendent impropre à l’habitation. Cela peut être le cas, par exemple, si le chauffage tombe intégralement en panne pendant la saison froide et que les réparations ne sont pas effectuées dans un délai de quelques jours.

Informations complémentaires:
Dommages dans un appartement loué – qui paie?
Comparer des assurances de protection juridique