Lohnt sich eine Hypothek bei einer Schweizer Pensionskasse? Erfahren Sie jetzt im folgenden Moneyland-Ratgeber alles, was Sie rund um Hypotheken von Schweizer Pensionskassen wissen müssen.
Beim Thema Hypotheken denken Schweizerinnen und Schweizer in erster Linie an Banken. Die meisten Hypotheken werden in der Schweiz denn auch immer noch in einer Bank abgeschlossen.
Dass Hypotheken auch von Pensionskassen angeboten werden, ist vielen Kundinnen und Kunden noch nicht bekannt. Die Bedeutung der Pensionskassen im schweizerischen Hypothekarmarkt hat jedoch zugenommen, zumal sie vermehrt auch Hypotheken an Kunden vergeben, die nicht bei der gleichen Pensionskasse versichert sind.
moneyland.ch beantwortet für Sie die wichtigen Fragen rund um Hypotheken von Pensionskassen.
Welche Schweizer Pensionskassen vergeben Hypotheken?
Zahlreiche Schweizer Pensionskassen vergeben Hypotheken an Privatpersonen. Zu den Pensionskassen, die auch die Richtzinsen öffentlich publizieren, gehören die folgenden:
Vergeben Pensionskassen nur Hypotheken an eigene Versicherte?
Im Zusammenhang mit dem momentanen Negativzinsumfeld sind mehrere Pensionskassen wie die Aargauische Pensionskasse (APK) und Pensionskasse der SBB 2015 dazu übergegangen, ihre Hypotheken auch für Nicht-Versicherte zugänglich zu machen.
Andere grosse Pensionskassen wie die Personalvorsorge des Kantons Zürich (BVK) bieten Hypotheken schon seit längerem für Hypothekarnehmer in der ganzen Schweiz an – unabhängig davon, ob und bei welcher Pensionskasse sie Kunde sind. Da Pensionskassen als Hypothekargeber noch eher unbekannt sind, sind sie für Neukunden häufig auf Vermittler angewiesen.
Manche Pensionskassen vergeben Ihre Hypotheken aber weiterhin nur an die eigenen Versicherten.
Zu den Pensionskassen, die auch selbstbewohntes Wohneigentum von Personen finanzieren, die nicht bei ihnen versichert sind, gehören die folgenden:
Gibt es geographische Einschränkungen?
Ja, diese sind häufig strenger als bei grösseren Banken oder Versicherungen. So finanzieren zum Beispiel die Aargauische Pensionskasse, die Personalvorsorge des Kantons Zürich (BVK) sowie die St. Galler Pensionskasse nur Objekte in der Deutschschweiz.
Die Personalvorsorgekasse der Stadt Bern und die Luzerner Pensionskasse finanzieren nur Objekte im Kanton Bern beziehungsweise Luzern.
Warum bieten Pensionskassen überhaupt Hypotheken an?
Hypotheken sind als Anlageklasse für Pensionskassen interessant. Sie werden als Anleihen-Ersatz eingesetzt, weil sie im Gegensatz zu Staatsanleihen auch im Negativzinsumfeld eine positive Rendite abwerfen. Ausserdem ist ein grosser Teil der Pensionskassenguthaben langfristig gebunden und wird frühestens bei der Pensionierung abgezogen, während Banken ihre Hypotheken oft mittels relativ kurzfristig gebundener Kundeneinlagen refinanzieren müssen.
Welche Hypothekarmodelle bieten Pensionskassen an?
Pensionskassen fokussieren sich auf Festhypotheken, viele bieten jedoch auch variable Hypotheken an.
Einige Pensionskassen bieten auch Terminhypotheken mit einer Vorlaufzeit von bis zu 24 Monaten an. Dazu gehören:
Welche Objekte finanzieren Pensionskassen?
Schweizer Pensionskassen finanzieren vor allem selbstgenutztes Wohneigentum. Manche Pensionskassen finanzieren darüber hinaus aber auch weitere Objekte wie Ferienwohnungen oder Renditeobjekte.
Welche Vorschriften gibt es bezüglich Belehnung?
Ähnlich wie bei Banken und Versicherern kennen auch viele Pensionskassen eine maximale Belehnung von 80 Prozent. Bei einigen Pensionskassen beträgt der maximal erlaubte Verschuldungsgrad 75 Prozent.
Im Allgemeinen sind Pensionskassen etwas restriktiver in der Vergabe von zweiten Hypotheken (Hypotheken mit einer Belehnung über 66 Prozent): Während einige Pensionskassen gar keine zweitrangigen Hypotheken vergeben, tun dies andere nur bei einer Verpfändung von Guthaben aus der 2. oder 3. Säule.
Es gibt auch Pensionskassen, die eine zweitrangige Hypothek nur Kunden anbieten, die bei der Pensionskasse selbst versichert sind, während nicht-versicherte Kunden ausschliesslich erstrangige Hypotheken erhalten.
Welche Vorschriften gibt es bezüglich Tragbarkeit?
Ähnlich wie bei Banken und Versicherern beträgt der Tragbarkeitsgrad bei den meisten Pensionskassen rund 33 Prozent. Die Belastung für Zins-, Amortisations- und Nebenkosten sollte also maximal einen Drittel des Einkommens betragen.
Welche Laufzeiten bieten Pensionskassen an?
Der Grossteil der Pensionskassen vergeben Festhypotheken mit Laufzeiten von 2 bis 10 Jahren. Einige Pensionskassen vergeben überdies Laufzeiten von bis zu 15 Jahren.
Wie gross sind die minimalen und maximalen Hypothekarbeträge?
Ähnlich wie bei Banken und Versicherern verlangen einige Pensionskassen einen Minimalbetrag von 100'000 bis 200'000 Schweizer Franken beziehungsweise einen Maximalbetrag von 1, 1.5 oder 2 Millionen Schweizer Franken.
Bieten Pensionskassen indirekte Amortisation an?
Bietet eine Pensionskasse eine zweitrangige Hypothek an, so muss diese innert maximal 15 Jahren (und bis spätestens zur Pensionierung) amortisiert werden. Diese kann direkt oder indirekt stattfinden. Im Unterschied zur direkten Amortisation, bei der die Zahlungen direkt bei der Hypothek in Abzug gebracht werden, fliessen diese bei der indirekten Amortisation auf ein steuerbegünstigtes Säule-3a-Konto.
Einige Anbieter erlauben eine indirekte Amortisation, wie beispielsweise die Aargauische Pensionskasse (APK) via Säule-3a-Konto bei der Aargauischen Kantonalbank.
Sind Hypotheken von Pensionskassen günstiger als von anderen Anbietern?
Im Durchschnitt ist das der Fall. Die von moneyland.ch analysierten Pensionskassen-Hypotheken mit einer Laufzeit von 10 Jahren lagen im Durchschnitt rund 0.2 Prozentpunkte tiefer als jene von Versicherern und Banken. Bei kurzläufigen Festhypotheken ist der Unterschied noch deutlicher: 2-jährige Festhypotheken von Pensionskassen liegen im Schnitt 0.33 Prozentpunkte tiefer.
Auch variable Hypotheken offerieren Pensionskassen im Schnitt günstiger: Die Hypothekarzinssätze für erstrangige variable Hypotheken liegen im Durchschnitt 0.48 Prozentpunkte tiefer.
Allerdings: Es kann durchaus Hypotheken von Banken und Versicherungen geben, welche noch attraktivere Zinsen vergeben als Pensionskassen.
Auch zu beachten ist, dass die Zinssätze von Pensionskassen im Gegensatz zu anderen Anbietern oft nicht verhandelbar sind. Während es sich bei den von moneyland.ch analysierten Zinssätze von Banken und Versicherer um Richtzinssätze handelt, die durchaus nach unten verhandelt werden können, handelt es sich bei den von Pensionskassen publizierten Zinssätzen in der Regel nicht um Schaufensterpreise, sondern effektive Zinssätze.
Bieten Pensionskassen spezielle Rabatte an?
Im Gegensatz zu Banken bieten Pensionskassen meistens keine speziellen Vergünstigungen wie Familien- oder Minergie-Rabatte an. Auch lassen sich die Zinsen in der Regel nicht verhandeln.
Bieten Pensionskassen auch Online-Hypotheken an?
Bei vielen Pensionskassen ist ein Online-Abschluss der Hypothek noch nicht möglich. Es gibt allerdings Ausnahmen.
Welches sind die Vorteile von Pensionskassen-Hypotheken?
Der Hauptvorteil sind die tiefen Zinsen: Häufig sind Pensionskassen-Hypotheken verhältnismässig günstig. Oft gibt es ausserdem keinen Zinszuschlag für zweitrangige Hypotheken.
Welches sind die Nachteile von Pensionskassen-Hypotheken?
Im Gegensatz zu Hypotheken von Schweizer Banken gibt es bei vielen Pensionskassen eine eingeschränktere Auswahl bezüglich der Modelle. So werden Saron-Hypotheken, Baukredite oder komplexere Finanzierungsformen nur selten angeboten. Auch bezüglich der Objektart sind einige Pensionskassen konservativer und finanzieren zum Beispiel keine Renditeobjekte oder Ferienwohnungen.
Kommt hinzu, dass Pensionskassen bezüglich Bonitätsprüfung und Belehnung häufig etwas restriktiver sind - für Hypothekarnehmer mit guter Bonität ist das aber kein Nachteil.
Ausserdem haben Pensionskassen im Vergleich zu Banken in der Regel weniger Erfahrung im Bereich Beratung. Manche Pensionskassen teilen sogar mit, dass bei Beratungsanfragen mit einer längeren Wartezeit zu rechnen sei.
Fazit: Sind Pensionskassen-Hypotheken empfehlenswert?
Pensionskassen punkten häufig mit tiefen Hypothekarzinsen, weshalb sich ein Blick auf die neuen Angebote auf jeden Fall lohnt. Am besten fragen Sie dann bei der gewünschten Pensionskasse kurz nach, ob eine Hypothekarvergabe an Sie überhaupt in Frage kommt.
Schlussendlich ist ein Vergleich mit den günstigsten – nachverhandelten – Angeboten von Banken und Versicherungen entscheidend.
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