Geld verdienen mit Airbnb und Homesharing in der Schweiz

Online-Plattformen wie Airbnb und Booking.com machen das Vermieten eines freien Zimmers, einer Wohnung, eines Hauses oder einer Ferienwohnung einfacher denn je. Doch bevor Sie in der Schweiz mit Homesharing Geld verdienen können, gibt es einiges zu beachten. Dieser Ratgeber beantwortet die wichtigsten Fragen.

Welche Online-Plattformen sollte ich für Homesharing nutzen?

In der Schweiz gibt es viele verschiedene Plattformen, auf denen Sie Ihre Unterkunft anbieten können. Diese unterscheiden sich in Bezug auf Reichweite, Zielgruppe und Preismodelle.

Tabelle 1: Online-Plattformen für Home-Sharing und Kurzzeitvermietungen in der Schweiz:

Darf ich in der Schweiz kurzzeitig vermieten?

Es gibt kein Bundesgesetz, das Ihnen verbietet, eine in Ihrem Eigentum stehende Liegenschaft kurzzeitig zu vermieten. Sie sind jedoch gemäss Artikel 16 des Bundesgesetzes über die Ausländerinnen und Ausländer und die Integration verpflichtet, zahlende Gäste aus dem Ausland bei den kantonalen Behörden zu melden. Wie dies geschieht, ist von Kanton zu Kanton verschieden.

Zudem gibt es in einigen Kantonen und Gemeinden spezielle Regelungen für kurzzeitige Vermietungen und Homesharing (siehe Tabellen 2 und 3).

Wenn Sie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus vermieten möchten, müssen Sie auch die Bestimmungen des Mehrfamilienhauses zur Kurzzeitvermietung beachten.

Es gibt auch nationale Gesetze, die in bestimmten Fällen eine Rolle spielen können. Ein Beispiel sind die Bestimmungen über die zulässigen Mieten, die in den Artikeln 269 und 270 des Schweizerischen Obligationenrechts aufgeführt sind. Ein weiteres Beispiel ist das Schweizer Raumplanungsgesetz. Es schreibt vor, dass maximal 20 Prozent der Wohnungen in einer Gemeinde als Zweitwohnungen genutzt werden dürfen.

Hinweis: Die hier dargestellten Anforderungen sind nur als grundsätzlicher Überblick und nicht als Rechtsberatung zu verstehen. Die rechtlichen Bestimmungen der kurzfristigen Vermietung sind sehr vielfältig. Wir empfehlen Ihnen daher, eine auf Immobilien- und Mietrecht spezialisierte Anwaltskanzlei in der Gemeinde, in der sich Ihre Immobilie befindet, zu konsultieren.

Tabelle 2: Kantone mit Sonderregelungen für Kurzzeitvermietung und Home-Sharing

Hinweis: Diese Liste ist nicht vollständig. Die Vorschriften können sich ändern.

Tabelle 3: Gemeinden mit Sonderregelungen für Kurzzeitvermietung und Home-Sharing

Anmerkung: Diese Liste ist nicht vollständig. Die Regelungen können sich ändern.

In vielen Kantonen und Gemeinden, die Kurtaxen erheben, erhalten die Gäste im Gegenzug eine Fahrkarte für den öffentlichen Verkehr und/oder andere Dienstleistungen. In diesem Fall ist es in der Regel Ihre Aufgabe, dafür zu sorgen, dass Ihre Gäste die Fahrausweise erhalten.

Einige Plattformen ziehen die Kurtaxe für Sie ein, wenn Sie eine Buchung vornehmen. Airbnb zum Beispiel zieht die kantonalen Kurtaxen für Basel-Landschaft, Basel-Stadt, Genf, Zug, Zürich und einige Waadtländer Gemeinden automatisch ein.

Darf ich Zimmer in einer von mir gemieteten Immobilie untervermieten?

Bevor Sie eine von Ihnen gemietete Immobilie in der Schweiz untervermieten, auch einzelne Zimmer oder Ähnliches, müssen Sie die Erlaubnis des Eigentümers einholen. Weitere Informationen finden Sie im Ratgeber zur Untervermietung in der Schweiz.

Neben den Gesetzen zur Untervermietung müssen Sie auch die Gesetze zur kurzfristigen Vermietung und zum Homesharing beachten.

Muss ich für mein Einkommen Steuern und Sozialabgaben bezahlen?

Einkünfte aus der Vermietung einer in Ihrem Eigentum stehenden Immobilie gehören zu Ihrem steuerpflichtigen Einkommen. Wenn Sie eine von Ihnen gemietete Immobilie untervermieten, sind nur die Mieteinnahmen steuerpflichtig, welche die von Ihnen für die Immobilie gezahlte Miete übersteigen.

Einkünfte aus der Vermietung Ihrer privaten Immobilie sind nicht sozialversicherungspflichtig, es sei denn, Ihre Vermietungstätigkeit wird als selbständige Tätigkeit eingestuft.

Muss ich eine Versicherung abschliessen, bevor ich meine Wohnung vermiete?

Der Abschluss einer Privathaftpflichtversicherung ist empfehlenswert, da Sie sich im Umgang mit Gästen Haftungsansprüchen aussetzen.

Die Gebäudeversicherung ist in den meisten Kantonen obligatorisch. Eine sogenannte Gebäudehaftpflichtversicherung ist ebenfalls wichtig.

Bei teuren Einrichtungsgegenständen kann eine Hausratversicherung für das Objekt sinnvoll sein.

Einige Homesharing-Plattformen bieten Haftpflicht- und Hausratversicherungen als kostenlosen Service an. Der Umfang dieser Versicherungen ist jedoch eingeschränkter als die normale Privathaftpflicht- und Hausratversicherung in der Schweiz, da sie nur Situationen abdecken, die in direktem Zusammenhang mit der Buchung stehen.

Hat das Vermieten einer Wohnung Auswirkungen auf meine Schweizer Hypothek?

Das Vermieten von Wohnraum über Plattformen wie Airbnb ist in Schweizer Hypothekarverträgen in der Regel nicht verboten. Es ist jedoch wichtig, dass Sie Ihren Hypothekarvertrag sorgfältig auf Klauseln oder Einschränkungen bezüglich Vermietung und Kurzzeitvermietung überprüfen.

Wenn Ihre Airbnb-Aktivitäten so weit gehen, dass Sie den Kauf einer oder mehrerer Ferienwohnungen zur Vermietung erwägen, sollten Sie die Anforderungen für Schweizer Hypotheken für Ferienwohnungen beachten.

Wie berechne ich mein mögliches Einkommen?

Es gibt viele Faktoren, die sich auf das mögliche Einkommen auswirken, das Sie mit einer kurzfristigen Vermietung in der Schweiz erzielen können. Beispiele dafür sind:

• Auslastung: Die Nachfrage nach Ferienwohnungen ist von Ort zu Ort sehr unterschiedlich. Je nachdem, wo sich Ihre Immobilie befindet, haben Sie die meiste Zeit Gäste oder fast gar keine. Die Statistiken der städtischen Fremdenverkehrsämter können einen guten Anhaltspunkt bieten. Eine weitere gute Quelle sind die Zahlen des Marktforschungsunternehmens Airdna, das Daten über Vermietungen auf Airbnb sammelt. Mit der kostenlosen Karte von Airbnb können Sie die durchschnittliche Auslastung für viele Orte in der Schweiz einsehen.
• Preisgestaltung: Wie bei der Auslastung ist der Standort der wichtigste Faktor, der die möglichen Mietpreise bestimmt. Weitere Faktoren, die eine Rolle spielen können, sind die verfügbaren Annehmlichkeiten (beispielsweise Parkplätze, Swimmingpool oder Sauna) sowie der historische oder kulturelle Wert der Immobilie.
• Laufende Kosten: Unabhängig davon, ob Sie ein Gästezimmer in Ihrem eigenen Haus oder eine ganze Immobilie vermieten, entstehen Kosten in Form von Zeit und Geld. Berücksichtigen Sie die Plattformgebühren, die Kosten für den Empfang und die Verabschiedung der Gäste, die Reinigung des Zimmers oder der Immobilie und den Verwaltungsaufwand. Sie sollten auch den zusätzlichen Verschleiss und die Instandhaltungskosten einkalkulieren. Wenn Sie eine Immobilie hauptsächlich zur kurzzeitigen Vermietung besitzen, sollten Sie auch die Hypothekenkosten berücksichtigen.

Generell sollten Sie das mögliche Einkommen sehr konservativ kalkulieren. Selbst wenn sich Ihre Immobilie in einem beliebten Urlaubsort befindet, sollten Sie bei der Berechnung des möglichen Einkommens von einer für Ihre Region unterdurchschnittlichen Auslastung ausgehen (zum Beispiel 30 Prozent unter dem Durchschnitt). Auch bei der Preiskalkulation sollten Sie konservativ vorgehen. Schauen Sie sich die Preise an, die für ähnliche Objekte am gleichen Ort verlangt werden, und kalkulieren Sie einen erheblichen Abschlag (etwa 20 Prozent) ein, um Preisschwankungen zu berücksichtigen.

Bei den Ausgaben verhält es sich genau umgekehrt. Wenn Sie alle zu erwartenden Kosten zusammengezählt haben, sollten Sie bei der Berechnung der potenziellen Rendite einen grossen Spielraum für unerwartete Kosten einkalkulieren.

Welche Risiken birgt Homesharing?

Das grösste Risiko beim Homesharing ist die Beschädigung des Eigentums. Dies ist besonders problematisch, wenn Sie ganze Häuser, Wohnungen oder Ferienhäuser vermieten und die Gäste nicht persönlich beaufsichtigen. Das Risiko ist geringer, wenn Sie nur Gästezimmer in Ihrem eigenen Haus vermieten.

Bei Investitionen in Immobilien, die speziell für die Vermietung über Plattformen für kurzzeitige Vermietungen bestimmt sind, stellen zukünftige Änderungen der Wohnraumgesetzgebung das grösste Risiko dar (zusätzlich zu den üblichen Risiken bei Immobilieninvestitionen). Gesetze, die Homesharing einschränken, sind noch in der Entwicklung. Bedenken Sie bei der Planung einer Immobilieninvestition, dass Sie die Wohnung künftig möglicherweise nicht mehr an Touristen vermieten können, falls sich die Gesetze ändern.

Gibt es Möglichkeiten, passiv in Homesharing zu investieren?

Derzeit gibt es keine börsengehandelten Fonds (ETF) oder ähnliche Instrumente, die eine passive Investition in Homesharing ermöglichen. Das bedeutet, dass Sie für Investitionen in Kurzzeitvermietungen in der Regel entweder Eigentümer oder Miteigentümer sein müssen.

Es gibt jedoch auch Unternehmen, die sich auf die Verwaltung von Kurzzeitvermietungen spezialisiert haben. In der Schweiz sind dies beispielsweise Airhosted und Guestready. Wenn Sie diese Dienste in Anspruch nehmen, müssen Sie sich nicht mehr aktiv um Ihre Kurzzeitvermietung kümmern. Allerdings sind die Kosten für diese Dienstleistungen relativ hoch. Es ist wichtig, die Gebühren sorgfältig mit den Vorteilen in Form von Zeit- und Kostenersparnis abzuwägen.

Tabelle 4: Homesharing-Verwalter in der Schweiz

Alternativ können Sie auch indirekt in die Homesharing-Branche investieren, indem Sie Aktien von Plattformbetreibern und Schweizer Immobilienfonds und -gesellschaften kaufen.

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