Gagner de l’argent grâce à Airbnb et la location de logements en Suisse

Les plateformes en ligne comme Airbnb et Booking.com ont rendu la location d’une chambre, d’un appartement, d’une maison ou d’un logement de vacances libre plus facile que jamais. Toutefois, avant que vous puissiez gagner de l’argent grâce à ces plateformes de partage de logements («home sharing») en Suisse, il y a quelques aspects auxquels vous devriez être attentif. Le guide suivant répond aux questions les plus importantes qu’il faut connaître à ce sujet.

Quelles sont les plateformes en ligne que je devrais utiliser pour le home sharing?

En Suisse, il existe de nombreuses plateformes différentes sur lesquelles vous pouvez proposer votre logement en location. Celles-ci se distinguent du point de vue de leur étendue géographique, des groupes cibles et des modèles de prix qu’elles appliquent.

Tableau 1: Plateformes en ligne pour le home sharing et la location à court terme en Suisse:

AI-je le droit de louer un logement en Suisse pour une courte durée?

Aucune loi fédérale ne vous interdit de louer pour une courte durée un bien immobilier dont vous êtes propriétaire. Toutefois, selon l’article 16 de la loi fédérale sur les étrangers et l'intégration (LEI), vous êtes tenu de déclarer aux autorités cantonales les hôtes payants provenant de l'étranger. La façon avec laquelle cette pratique est encadrée varie d’un canton à l’autre.

En outre, certains cantons et communes disposent de réglementations spéciales pour les locations de courte durée et le partage de logements (voir tableaux 2 et 3).

Si vous souhaitez louer un appartement situé dans un immeuble collectif, vous devez également respecter les dispositions qui s’appliquent dans cet immeuble collectif pour la location de courte durée.

Il existe également des lois nationales qui peuvent jouer un rôle dans certains cas. Les dispositions relatives aux loyers autorisés, qui figurent aux articles 269 et 270 du Code suisse des obligations, en sont un exemple. Un autre exemple est la loi suisse sur l’aménagement du territoire. Celle-ci prescrit qu'au maximum 20% des logements d’une commune peuvent être utilisés comme résidences secondaires.

Remarque: les exigences présentées ci-après ne doivent être considérées que comme un aperçu de base et non comme un conseil juridique. Les dispositions juridiques relatives à la location à court terme sont très variées. Nous vous recommandons donc de consulter un cabinet d'avocats spécialisé en droit immobilier et en droit de la location dans la commune où se trouve votre bien.

Tableau 2: Cantons qui appliquent une réglementation spéciale pour la location de courte durée et le home sharing

Remarque: cette liste n'est pas exhaustive. La réglementation peut évoluer.

Tableau 3: Communes ayant prévu des règles spéciales pour la location à court terme et le home sharing

Remarque: cette liste n'est pas exhaustive. Les réglementations sont susceptibles d'évoluer.

Dans de nombreux cantons et communes qui perçoivent des taxes de séjour, les personnes qui louent votre logement reçoivent en contrepartie un titre de transport valable dans les transports publics et/ou d’autres services. Dans ce cas, il vous incombe généralement de veiller à ce que vos visiteurs reçoivent leurs titres de transport.

Certaines plateformes collectent la taxe de séjour à votre place lorsque vous effectuez une réservation. Airbnb, par exemple, collecte automatiquement les taxes de séjour cantonales pour Bâle-Campagne, Bâle-Ville, Genève, Zoug, Zurich et certaines communes vaudoises.

Puis-je sous-louer des chambres dans un bien immobilier que je loue?

Avant de sous-louer un bien immobilier que vous avez loué en Suisse, y compris des chambres individuelles ou autres, vous devez obtenir l'autorisation du propriétaire du bien immobilier. Vous trouverez de plus amples informations dans le guide de la sous-location en Suisse.

Outre les lois qui régissent la sous-location, vous devez également respecter les lois sur la location à court terme et le home sharing.

Dois-je payer des impôts et des cotisations sociales sur mes revenus?

Les revenus provenant de la location d'un bien immobilier dont vous êtes propriétaire font partie de vos revenus imposables. Si vous sous-louez un bien immobilier que vous louez vous-même, seuls les revenus locatifs qui dépassent le loyer que vous versez pour le bien sont imposables.

Les revenus provenant de la location de votre bien immobilier privé ne sont pas soumis aux cotisations sociales, sauf si votre activité de location est considérée comme une activité indépendante.

Dois-je souscrire une assurance avant de louer mon appartement?

Il est recommandé de conclure une assurance responsabilité civile privée, car vous vous exposez à des prétentions en responsabilité lorsque vous traitez avec des hôtes.

L'assurance immobilière est obligatoire dans la plupart des cantons. Une assurance appelée assurance responsabilité civile bâtiment est également importante.

Si l’ameublement et les équipements du logement sont coûteux, il peut être utile de souscrire une assurance ménage pour l’objet en question.

Certaines plateformes de home sharing proposent une assurance responsabilité civile et une assurance ménage comme service gratuit. La portée de ces assurances est toutefois plus limitée que l'assurance responsabilité civile privée et l'assurance ménage normales en Suisse, car elles ne couvrent que les situations directement liées à la réservation.

La location d'un appartement a-t-elle des conséquences sur mon hypothèque en Suisse?

La location d'un logement via des plateformes telles qu'Airbnb n'est généralement pas interdite dans les contrats hypothécaires suisses. Il est toutefois important de vérifier attentivement votre contrat hypothécaire pour voir s'il contient des clauses ou des restrictions concernant la location ainsi quee la location à court terme.

Si votre activité Airbnb s’étend au point d’envisager l’achat d’un ou de plusieurs logements de vacances pour les louer, vous devez tenir compte des exigences relatives aux hypothèques suisses pour logements de vacances.

Comment calculer mon revenu potentiel?

De nombreux facteurs influent sur le revenu que vous pouvez obtenir d’une location à court terme en Suisse. En voici quelques exemples:

• Taux d'occupation: la demande de logements de vacances varie considérablement d'un endroit à l'autre. Selon l'endroit où se trouve votre propriété, vous aurez des clients la plupart du temps ou alors presque pas. Les statistiques des offices municipaux ou communaux du tourisme peuvent fournir un bon point de repère. Les chiffres de la société d’études de marché Airdna, qui collecte des données sur les locations sur Airbnb, sont également une bonne source. En utilisant la carte gratuite d’Airbnb, vous pouvez voir quel est le taux d’occupation moyen dans de nombreux endroits en Suisse.
• Tarification: comme c’est le cas pour le taux d'occupation, l’emplacement est le principal facteur qui détermine les prix de location possibles. Les autres facteurs qui peuvent jouer un rôle sont les agréments ou avantages disponibles (par exemple, un parking, une piscine ou un sauna) et la valeur historique ou culturelle du bien.
• Coûts récurrents: que vous louiez une chambre d'hôtes dans votre propre maison ou dans l’ensemble d’un bien immobilier, il y a des coûts en termes de temps et d'argent dont il faut tenir compte. Prenez en compte les frais prélevés par la plateforme, les frais pour l’accueil et le départ des hôtes, le nettoyage de la chambre ou de la propriété et les frais administratifs. Vous devriez également prendre en compte l’usure supplémentaire et les coûts d'entretien du bien loué. Si vous possédez un bien immobilier principalement destiné à la location à court terme, vous devriez également tenir compte des coûts de l’hypothèque.

En général, vous devriez calculer le revenu potentiel de manière très prudente. Même si votre bien immobilier se trouve dans une station de vacances populaire, vous devez calculer le revenu potentiel en partant d'un taux d'occupation inférieur à la moyenne pour votre région (par exemple, 30% de moins que la moyenne). Vous devriez également être prudent dans le calcul des prix. Consultez les prix pratiqués pour des biens similaires au même endroit et prévoyez une décote importante (environ 20%) pour tenir compte des fluctuations de prix.

Il faut agir de manière exactement inverse pour les dépenses. Une fois que vous avez additionné toutes les dépenses attendues, vous devez prévoir une grande marge de manœuvre pour les éventuelles dépenses inattendues lorsque vous calculez le rendement potentiel.

Quels sont les risques du home sharing?

Le plus grand risque du home sharing est la détérioration des biens. Cet aspect est particulièrement problématique si vous louez des maisons, des appartements ou des maisons de vacances en entier et que vous ne surveillez pas personnellement les hôtes. Le risque est moindre si vous ne louez que des chambres d'hôtes dans votre propre maison.

En ce qui concerne les investissements dans des biens immobiliers spécifiquement destinés à être loués via des plateformes de location à court terme, les changements futurs de la législation sur le logement constituent le risque le plus important (en plus des risques habituels liés aux investissements immobiliers). Les lois limitant le home sharing sont encore en cours d’élaboration. Lorsque vous planifiez un investissement immobilier, gardez à l'esprit que si la législation change, vous ne pourrez peut-être plus louer votre logement à des touristes à l'avenir.

Existe-t-il des possibilités d'investir passivement dans le home sharing?

Actuellement, il n'existe pas de fonds indiciels négociés en bourse (ETF) ou d'instruments similaires permettant un investissement passif dans le home sharing. Cela signifie que pour investir dans la location à court terme, vous devez généralement être soit propriétaire, soit copropriétaire.

Il existe toutefois des entreprises spécialisées dans la gestion des locations de courte durée. En Suisse, il s'agit par exemple d'Airhosted et de Guestready. Si vous faites appel à ces services, vous n’aurez plus à vous occuper activement de vos locations à court terme. Toutefois, les coûts de ces services sont relativement élevés. Il est important de mettre en balance soigneusement les frais par rapport aux avantages en termes de gain de temps et d’argent.

Tableau 4: Gestionnaires de home sharing en Suisse

Une autre solution est que vous investissiez indirectement dans le secteur du home sharing en achetant des actions de sociétés qui opèrent des plateformes ainsi que des fonds et sociétés immobilières suisses.

En savoir plus à ce sujet:
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Investir dans l’immobilier en Suisse