Comment investir dans l’immobilier en Suisse

L'immobilier suisse a continuellement gagné en valeur au cours des dernières décennies, comme le montrent, par exemple, l'indice suisse des prix de l'immobilier résidentiel (IMPI) et les indices SWX IAZI. Même s’il n'est pas possible de prédire avec certitude quelle sera l’évolution future de ce secteur, l'immobilier suisse a été, par le passé, un placement relativement sûr disposant d’un potentiel de croissance constant.

Avant d'investir dans l'immobilier suisse, vous devriez toutefois vous familiariser avec les trois indices publiés par la SIX Swiss Exchange:

• L'indice SXI Real Estate Broad (SREAL) comprend toutes les actions et tous les fonds immobiliers cotés en premier lieu à la SIX, dont le portefeuille de placement est composé au moins de 75% d’immobilier suisse.
• Le SXI Real Estate Funds Broad (SWIIT) est un sous-indice du SREAL qui ne contient que des fonds immobiliers mais aucune action de sociétés d’investissement immobilier cotées en bourse.
• Le SXI Real Estate Shares Broad Index (REAL) est un sous-indice du SREAL qui ne contient que des actions immobilières, mais pas de fonds immobiliers.

moneyland.ch explique ci-après quelles sont les principales possibilités d'investir dans l'immobilier en tant qu'investisseur privé en Suisse.

1. ETF immobilier

L’une des possibilités les plus simples et les moins risquées d’investir dans l'immobilier suisse est d’acheter des parts d'un Exchange Traded Fund (ETF), qui acquiert lui-même des parts dans de nombreuses sociétés immobilières et/ou dans différents fonds immobiliers suisses. Les sociétés immobilières et les fonds immobiliers investissent à leur tour dans de nombreux biens immobiliers différents. Lorsque vous investissez dans un ETF, vous investissez donc dans une multitude de biens immobiliers dans toute la Suisse. Les ETF immobiliers offrent un certain nombre d'avantages:

• Votre capital est réparti entre de nombreuses sociétés immobilières ou fonds immobiliers helvétiques, qui investissent à leur tour dans de nombreux biens immobiliers différents dans toute la Suisse. Votre capital d'investissement est ainsi réparti sur une multitude d'objets et de types de biens immobiliers situés dans de nombreuses régions différentes. Si le marché d'un type de bien immobilier ou d’une région faiblit, l’impact sur l'ensemble de votre investissement est relativement faible.
• Vous pouvez facilement acheter et vendre des parts d’un ETF immobilier via un courtier en ligne bon marché.
• Afin d’investir dans l'immobilier suisse avec des ETF, vous n’avez pas besoin d'un capital important. Même avec moins de cent francs, vous pouvez investir dans l'immobilier suisse.
• A la différence de nombreux fonds immobiliers gérés de façon active, les ETF n’entraînent généralement pas de frais uniques d’émission et de rachat. De plus, les ratios du total des frais sur encours (TFE), ou «Total Expense Ratio» (TER) en anglais, des ETF sont inférieurs à ceux de certains fonds de placement (voir tableau 1 et tableau 4).

Si vous vivez en Suisse et souhaitez investir dans des entreprises helvétiques, il est généralement préférable d'utiliser un ETF domicilié en Suisse et coté en francs suisses. Vous devriez choisir de préférence des ETF à réplication physique car ces instruments investissent dans des actifs réels et ne recourent pas à des swaps pour répliquer l'indice (comme c’est le cas des ETF à réplication synthétique). Actuellement, il n'existe que deux ETF immobiliers suisses qui satisfont à ces critères.

Tableau 1: ETF immobiliers suisses pour les investisseurs privés

Les données relatives à la performance ont été calculées par moneyland.ch sur la base des cours de clôture du jour du 20 septembre 2013 et du 20 septembre 2023. Les chiffres sont arrondis à deux décimales. Les ETF qui figurent dans le tableau 1 sont domiciliés en Suisse, cotés en francs suisses et entièrement répliqués physiquement. Les données du ratio du total des frais sur encours (TER) datent de 2023.

2. Fonds indiciels immobiliers

Comme les ETF, les fonds indiciels investissent dans des sociétés immobilières et des fonds d'investissement dans le but de reproduire un indice. A la différence des ETF, les fonds indiciels ne sont toutefois pas négociés en bourse. Un seul fonds indiciel immobilier est actuellement disponible pour les investisseurs privés suisses.

Tableau 2: Fonds indiciels immobiliers suisses pour les investisseurs privés

Les données de performance ont été calculées par moneyland.ch sur la base des cours de clôture du jour du 20 septembre 2018 et du 20 septembre 2023. Les chiffres sont arrondis à deux décimales. Le tableau 2 ne contient que des fonds indiciels domiciliés en Suisse, libellés en francs suisses et qui recourent à une réplication physique complète. Les valeurs TER se réfèrent à l'année 2023.

3. Actions immobilières

Au lieu d'utiliser des ETF, vous pouvez aussi investir directement dans des actions de sociétés immobilières suisses. Investir dans quelques actions sélectionnées est plus risqué que l'investissement dans un indice entier, car certaines entreprises peuvent perdre de la valeur ou même faire faillite. Il peut toutefois être judicieux de constituer son propre portefeuille de sociétés immobilières suisses, en reproduisant par exemple l'indice SXI Real Estate Shares Broad (REAL). Vous pouvez le faire par exemple si vous disposez d'un capital important et souhaitez éviter les frais des ETF immobiliers suisses et des fonds indiciels.

Pour investir dans des actions immobilières suisses, il vous suffit de disposer d'un dépôt de titres. Si vous négociez ces titres avec la banque de trading en ligne la moins chère, vous pouvez minimiser les coûts d'investissement. Il vous suffit de rechercher le code ISIN de l'action souhaitée sur la plateforme de trading en ligne de votre banque et d'acheter des actions pour le montant que vous souhaitez investir dans ces titres.

Les sociétés immobilières suisses mentionnées dans le tableau 3 font partie du SXI Real Estate Shares Broad Index (REAL). Elles sont cotées en premier lieu à la SIX Swiss Exchange et elles investissent au moins 75% de leurs actifs dans l'immobilier suisse. Ces actions sont cotées en francs suisses.

Tableau 3: Les actions immobilières suisses faisant partie de l'indice REAL

D'autres actions immobilières qui ne figurent pas dans l'indice REAL sont cotées aussi bien à la SIX Swiss Exchange qu’auprès de la BX Swiss Exchange. En outre, les actions de certaines petites et moyennes sociétés immobilières suisses qui ne sont pas cotées en bourse peuvent être négociées de gré à gré sur des bourses hors bourse telles que OTC-X et la bourse OTC gérée par Lienhardt und Partner.

Hormis l’investissement direct dans des entreprises qui développent et possèdent des biens immobiliers suisses, vous pouvez également investir indirectement dans des entreprises liées au marché immobilier suisse mais qui ne sont pas impliquées dans le développement immobilier et ne possèdent pas de biens immobiliers suisses. Vous pouvez par exemple investir indirectement dans ce secteur en achetant des actions d'entreprises de construction, de sociétés qui fabriquent des matériaux ou des machines de construction, d'entreprises actives dans le facility management et d’exploitants d'hôtels.

4. Acheter son propre logement

Si vous vivez en Suisse, l'achat ou la construction d’un logement en propriété peut être un bon investissement. Il est important de tenir compte des critères suivants:

1. Le coût d'un logement en propriété est inférieur à celui d'un logement en location. Dans ce cas, vous pouvez considérer l'argent économisé comme un rendement. Grâce au calculateur louer ou acheter sur moneyland.ch, vous pouvez calculer les économies possibles.
2. Le bien immobilier se trouve à un endroit où les prix de l'immobilier sont susceptibles d'augmenter. L'évolution des prix dans le passé peut servir de point de repère mais elle ne garantit pas l'évolution future. Vous trouverez l’évolution des prix de l'immobilier par canton dans le guide sur le thème des prix des terrains à bâtir en Suisse.
3. Vous entretenez le bien immobilier et le rénovez de façon à préserver sa valeur.
4. Vous disposez d'un capital d’investissement relativement élevé. Vous devez au moins être en mesure de verser vous-même l’apport minimal de fonds propres requis (en général 20 %). En principe, il est possible d’utiliser les avoirs suisses du 2ème pilier et du pilier 3a pour l’acquisition d'un logement. Vous trouverez de plus amples informations à ce sujet dans le guide sur l'utilisation des avoirs de prévoyance pour le financement d’un logement en propriété.
5. Vous satisfaites aux critères de capacité financière requis pour avoir accès à une hypothèque suisse (à moins que vous ne payiez directement la totalité du prix d'achat).
6. Votre situation fiscale n’est pas affectée par l’acquisition d’un logement. Il peut être utile de consulter un expert fiscal spécialisé dans votre canton et votre commune.

D'autres facteurs à prendre en compte sont les exigences communales pour les propriétaires de logement et l’utilisation du terrain. Vous trouverez dans le guide de moneyland.ch les éléments à prendre en compte lors de l'achat d'un logement en Suisse.

Sur des plateformes immobilières en ligne comme Comparis, Homegate, immoscout24 ou Newhome, vous trouverez rapidement et facilement de nombreuses maisons ou terrains suisses à vendre. Vous pouvez également trouver un bien immobilier par le biais d’un agent immobilier ou de votre réseau personnel d'amies et d'amis et vos connaissances. Si vous souhaitez contracter une hypothèque, les coûts de celle-ci réduisent toutefois directement votre rendement potentiel. C'est pourquoi vous devriez contracter une hypothèque qui est la moins chère possible. Le comparatif d'hypothèques suisses de moneyland.ch vous permet de comparer les taux d'intérêt hypothécaires.

L'indice suisse des prix de l'immobilier résidentiel (IMPI) et le SWX IAZI Private Real Estate Price Index fournissent un aperçu de l’évolution des prix de l'immobilier résidentiel suisse.

5. Achat d'un bien immobilier suisse en tant que placement financier

Les citoyennes et les citoyens suisses, les ressortissants d'un pays de l’AELE ou de l'UE ou les personnes titulaires d'un permis d'établissement (permis C) peuvent acheter des biens immobiliers en Suisse en tant que placement de capitaux sans autorisation particulière. Les ressortissants d'autres pays qui ne sont pas résidents permanents en Suisse doivent obtenir une autorisation pour acquérir un bien immobilier suisse qui n’est pas utilisé comme résidence principale.

Les conditions à satisfaire pour obtenir des hypothèques sont plus strictes pour les immeubles de rendement. De plus, vous ne pouvez pas utiliser les fonds de prévoyance pour financer leur acquisition. Vous devez donc disposer au départ d'un capital d'investissement plus important que pour l'achat d'une résidence principale. Vous trouverez de plus amples informations à ce sujet dans le guide pour l’achat d'un bien immobilier de placement en Suisse.

Si vous souhaitez utiliser un bien immobilier de placement pour des locations à court terme (par exemple via Airbnb), vous devez également examiner en détail les réglementations communales relatives aux logements de vacances et aux locations à court terme qui s’appliquent lorsque vous recherchez des objets de placement potentiels.

6. Obligations immobilières

Certaines grandes sociétés immobilières suisses émettent des emprunts, des titres également appelés obligations. Celles-ci peuvent valoir la peine d’y songer si vous souhaitez obtenir un taux d'intérêt fixe sans être exposé au risque de voir votre argent perdre sa valeur nominale.

Vous pouvez acheter des obligations cotées à la SIX Swiss Exchange via un courtier suisse. Le guide sur la minimisation des coûts d'investissement en obligations vous montre comment maintenir vos coûts d'investissement à un faible niveau.

Les sociétés immobilières suisses dont les obligations sont cotées à la SIX Swiss Exchange et libellées en francs suisses sont entre autres:

• Allgemeine Baugenossenschaft Zürich (ABZ)
• Allreal Holding AG
• Intershop Holding AG
• Investis Holding SA
• Mobimo Holding AG
• PSP Schweizer Immobilien AG
• Sitex Immobilien Holding AG
• Swiss Prime Site AG (mit ihrer Tochtergesellschaft Swiss Prime Site Finance AG)
• Zug Immobilien Holding AG

7. Gestion de fortune et plans d'épargne en fonds

De nombreux gestionnaires de fortune et robo advisors suisses intègrent l'immobilier helvétique dans leurs portefeuilles d’investissement. Il en va de même pour les plans d'épargne en fonds suisses. Toutefois, avec ces services, vous n’avez généralement que peu de contrôle sur les instruments de placement utilisés. Il existe toutefois des exceptions. Ainsi, le robot conseiller Epargner et investir avec des ETF de VZ vous offre par exemple la possibilité d'ajouter un ETF immobilier (à savoir l’UBS ETF (CH) - SXI Real Estate Funds (CHF) A-dis) à votre portefeuille.

8. Pilier 3a et avoirs de libre passage

De nombreux fonds de prévoyance suisses incluent, à des degrés divers, des biens immobiliers suisses dans leurs portefeuilles de placement. Vous trouverez la part moyenne d'immobilier des caisses de pension suisses sur les pages d'information produit des fonds dans le comparatif interactif des caisses de pension suisses sur moneyland.ch. Veuillez noter que les données se rapportent à l'immobilier dans son ensemble et ne sont pas nécessairement limitées à l'immobilier en Suisse.

Certains prestataires suisses de solutions de prévoyance en ligne offrent la possibilité d'intégrer des fonds immobiliers dans le portefeuille de placement. Ainsi, Viac propose deux fonds immobiliers suisses qui ne sont, normalement, accessibles qu’aux investisseurs institutionnels: il s’agit du Swisscanto (CH) Index Real Estate Fund Switzerland indirect NT CHF (TER: 0,72%) et du CSIF (CH) I Real Estate Switzerland Blue ZB (TER: 0,77%). Viac limite la part de l'immobilier suisse à 30% au maximum du portefeuille. Dans le domaine du pilier 3a, l'offre ETF de VZ met à disposition l'UBS ETF (CH) - SXI Real Estate Funds (CHF) A-dis.

9. Fonds immobiliers actifs

Il existe de nombreux fonds de placement gérés activement qui investissent principalement ou exclusivement dans l'immobilier suisse. La manière la plus simple et la moins risquée d’investir dans des fonds immobiliers suisses est toutefois d’investir dans des ETF passifs ou des fonds indiciels, qui, à leur tour, placent leur argent dans des fonds immobiliers suisses actifs représentés dans l'indice SXI Real Estate Funds Broad (SWIIT). Cet indice comprend plus de 40 fonds immobiliers différents, cotés à la bourse suisse SIX et qui présentent une part d'immobilier suisse d'au moins 75%. Les ETF et les fonds indiciels qui investissent dans le SWIIT sont présentés dans le tableau 1 et le tableau 2.

Une autre solution et d’acheter des parts de fonds immobiliers individuels. Si un fonds immobilier suisse est coté à la SIX Swiss Exchange, vous pouvez acheter ses parts via un dépôt de titres auprès d’une banque suisse. Notez que pour de nombreux fonds de placement gérés activement, des frais d'émission sont perçus à l'achat ou à la vente de parts. Ces frais uniques représentent un facteur de coût important pour les placements à court terme, mais ils perdent de leur importance au fur et à mesure que vous détenez vos parts.

Tableau 4: Les fonds immobiliers suisses inclus dans l’indice SWIIT

Données TER selon les dernières assemblées générales annuelles, à partir d'octobre 2023.

Il existe une série d'autres fonds immobiliers suisses qui ne figurent pas dans la liste ci-dessus, car ils ne satisfont pas aux critères d'inclusion dans l'indice SWIIT. Souvent, vous ne pouvez investir dans des fonds non cotés en bourse qu’auprès du fournisseur de fonds lui-même. Certains fonds immobiliers suisses sont disponibles sur des bourses suisses de gré à gré comme OTC-X de la Banque cantonale de Berne ou la bourse OTC de la banque privée suisse Lienhardt & Partner.

10. Financement participatif (crowdfunding) immobilier

Une autre possibilité d'investir dans l'immobilier suisse consiste à acheter un bien immobilier en collaboration avec d'autres investisseurs. Dans ce cas, vous devenez effectivement copropriétaire d’un bien immobilier. Vous partagez la propriété avec d’autres copropriétaires et vous percevez de façon partagée les dividendes (revenus locatifs moins les frais) et les gains en capital (si le bien immobilier est vendu avec un bénéfice).

La charge administrative pour cette variante d'investissement est toutefois élevée. C'est pourquoi il existe en Suisse un certain nombre de services de financement participatif (crowdfunding= immobilier qui proposent des plateformes de copropriété aux investisseurs. Vous trouverez des informations utiles dans le guide de moneyland.ch consacré au crowdfunding immobilier en Suisse.

Risques du crowdfunding immobilier: les montants d'investissement minimum par objet sont relativement élevés. Par rapport à l'achat de parts d'un ETF immobilier suisse, d'un fonds indiciel ou d'un fonds de placement, le nombre de biens immobiliers dans lesquels vous pouvez investir est très restreint. Et comme vous devez investir des montants relativement élevés par objet et que votre capital est placé dans un nombre relativement restreint d'objets, le risque de perte est comparativement élevé.

En outre, la possession d'un bien immobilier est liée à des frais d'entretien et de gestion élevés. Si vous utilisez une plateforme de crowdfunding immobilier, les frais de plateforme viennent s'ajouter. Tous ces coûts réduisent le rendement possible.

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