Les terrains à bâtir en Suisse: combien coûte le rêve d’un logement en propriété?

Découvrez ci-après les principaux éléments à retenir si vous envisagez de devenir propriétaire d’un logement en Suisse.

Combien coûtent les terrains à bâtir en Suisse?

Bien que la Suisse soit un petit pays, ce dernier présente une grande diversité géographique et politique. Les prix des terrains sont élevés aux quatre coins du pays, mais dans les zones les plus convoitées, le mètre carré de terrain à bâtir est un multiple du prix du terrain des zones les moins chères.

Le tableau 1 présente un comparatif des prix médians des terrains à bâtir non construits et entièrement viabilisés pour les maisons individuelles (faible indice d’utilisation du sol) dans tous les cantons suisses au deuxième trimestre 2021. Les données proviennent du prestataire de services immobiliers Wüest Partner.

Tableau 1: Prix médian des terrains à bâtir (2021)

Source: Wüest Partner

Comme le montrent les chiffres, les prix des terrains pour les maisons individuelles sont les plus élevés dans les cantons de Zoug et de Bâle-Ville. En 2021, un mètre carré coûtait en moyenne 4260 francs à Zoug et 3370 francs à Bâle-Ville.

En revanche, c’est dans le canton du Jura que les prix moyens des terrains à bâtir sont de loin les plus bas, avec 150 francs par mètre carré. Ils sont suivis par ceux de Soleure et de Glaris, avec respectivement 550 et 560 francs. Cela signifie que le prix moyen d’un mètre carré de terrain à bâtir dans le canton le plus cher est 28 fois plus élevé que dans le canton le moins cher.

Investir dans l’immobilier suisse est-ce rentable?

Bien que les prix de l’immobilier suisse soient relativement élevés, la demande de biens locatifs se révèle très soutenue, en particulier à proximité des grands centres urbains comme Bâle, Genève et Zurich. Sous l’effet de la demande accrue, les prix de l’immobilier n’ont cessé d’augmenter. En même temps, la stabilité traditionnelle du franc suisse par rapport aux autres monnaies a permis aux investisseurs de protéger à ce jour leur patrimoine contre l’inflation en achetant des biens immobiliers suisses.

Certes, comparativement aux prix des terrains, les revenus locatifs en Suisse restent inférieurs à ceux enregistrés dans certains autres pays. Cependant, compte tenu de la demande constante de logements et de la force et stabilité du franc suisse, investir dans l’immobilier peut s’avérer rentable.

Sachez toutefois que la loi suisse a tendance à favoriser les locataires et que les coûts d’entretien et de rénovation des bâtiments en Suisse sont relativement élevés. De plus, même si vous résidez à l’étranger, vos revenus locatifs en Suisse sont soumis à l’impôt suisse. Retrouvez davantage d’informations sur la location de biens immobiliers dans l’article du guide sur les objets de rendement en Suisse.

Dans quelle mesure les prix de l’immobilier augmentent-ils en Suisse?

Un des principaux avantages du marché immobilier suisse est la vigueur persistante de la demande de logements. Elle a provoqué une hausse anticipée des prix des terrains. Ainsi, en 14 ans, les prix médians des terrains à bâtir présentant un indice d’utilisation du sol relativement bas ont plus que quadruplé dans les cantons de Glaris, d’Appenzell Rhodes-Intérieures et de Saint-Gall. De plus, le prix moyen des terrains a augmenté dans tous les cantons entre le premier trimestre 2007 et le deuxième trimestre 2021 (tableau 2).

Tableau 2: Variation du prix au mètre carré des terrains à bâtir

Source: Wüest Partner

Selon la commune, la variation de prix peut être bien plus importante ou au contraire plus faible que dans l’ensemble du canton. Dans les zones très convoitées et les agglomérations notamment, les hausses de prix sont parfois bien supérieures à la moyenne.

Quels sont les impôts et les frais encourus lors de l’achat d’un bien immobilier?

Il faut tenir compte du fait que les cantons et les communes prélèvent généralement des impôts sur le gain en capital provenant de la vente d’un bien immobilier. Le montant de l’impôt sur les gains immobiliers varie considérablement d’un canton à l’autre. Si vous achetez donc un bien immobilier à titre d’investissement et que vous envisagez de le revendre plus tard en réalisant un bénéfice, il est judicieux, avant de choisir l’objet immobilier, de vérifier à combien s’élève l’impôt sur les gains immobiliers dans la commune en question.

De nombreux cantons exigent le règlement de droits de mutation, et dans pratiquement toutes les communes, il faut s’acquitter des frais de notaire. Normalement, l’acheteur et le vendeur prennent chacun en charge la moitié du montant des frais de notaire.

S’y ajoutent, dans la plupart des cantons et dans de nombreuses communes, des impôts fonciers ou des impôts sur la fortune. Dès que vous avez acheté un bien immobilier en Suisse, vous êtes assujetti à l’impôt, même si vous ne résidez pas en Suisse. Néanmoins, sept cantons ne prélèvent pas d’impôt foncier, à savoir Argovie, Bâle-Campagne, Glaris, Schwytz, Soleure, Zoug et Zurich.

Quels sont les risques liés à l’achat d’un bien immobilier en Suisse?

Si vous achetez un terrain pour y construire une maison, il est important de se renseigner au préalable des coûts relatifs au raccordement du terrain aux réseaux d’eau, d’égouts et d’électricité, ainsi qu’aux réseaux de télécommunications et routiers. Ces coûts de viabilisation peuvent s’élever à des dizaines de milliers de francs. Si vous envisagez sérieusement d’acheter un terrain pour y construire un bâtiment ou procéder à des travaux de transformation, il convient de s’adresser à la commune et à d’autres prestataires de services pour obtenir des offres quant au raccordement à ces réseaux.

Attention au droit de superficie: en Suisse, il est fréquent de se voir proposer, au lieu d’un droit de propriété, des contrats de droit de superficie en vertu desquels vous ne faites que louer un terrain et y ériger une construction. Vous êtes donc uniquement propriétaire de la maison, mais non pas du terrain sur lequel elle se trouve. En contrepartie de l’utilisation du sol, vous payez une rente de superficie au propriétaire du terrain, un peu comme un loyer. Ce loyer peut facilement atteindre 1000 francs par mois dans les zones où le prix est élevé. Contrairement à ce qui se pratique dans certains autres pays, les contrats de droit de superficie sont limités dans le temps en Suisse (30 ans minimum, 100 ans maximum). Le marché de l’immobilier regorge d’offres de droit de superficie, aussi est-il important de bien comprendre les contrats de droit de superficie avant de se lancer dans la recherche d’un objet de rendement. Seul un contrat de propriété vous permettra de profiter de la hausse des prix des terrains.

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