Objets de rendement en Suisse

Bien que les prix de l’immobilier dans des endroits attrayants en Suisse ont constamment augmenté ces dernières années, un immobilier en tant que placement de capitaux continue d’être pris en considération par de nombreux investisseurs privés prospères.

Les alternatives pour investisseurs fortunés sont rares: le marché des actions est évalué comme très élevé, alors que les placements donnent difficilement un taux de rendement dans l’environnement d’intérêts bas. Les immobiliers ayant des profits réguliers sont ainsi convoités en tant que placements sûrs en francs suisses.

Plusieurs possibilités existent pour les investissements immobiliers. Première variante manifeste: habiter soi-même dans l’immobilier immédiatement après l’achat de celui-ci. Cette alternative ne rapporte certes pas de rendement. Dans un cas idéal, l’acheteur peut cependant profiter de la plus-value.

Deuxième variante: investir dans des fonds immobiliers. A ce niveau, les taxes élevées ne pourraient cependant pas être considérées comme une difficulté. Troisième variante pour des investisseurs particulièrement prospères: acheter des immobiliers comme objets de rendement.

Rendements des immobiliers sous la loupe

Les immeubles locatifs sont les objets de rendement immobilier les plus éminents. Des rendements de capitaux propres annuels sont possibles jusqu’à 8%, mais ne constituent en aucun cas une généralité. Des rendements plus réalistes se situent autour de 2 à 5%. Dans ce cas de figure, vous devez cependant fournir un peu de travail et risquer selon les circonstances des conflits éventuels vis-à-vis des locataires.

Le premier et le plus important des défis consiste à trouver des immeubles locatifs attrayants. La recherche individuelle prend un peu de temps, par exemple sur des plateformes immobilières en ligne. Alternativement, vous pouvez aussi mandater un courtier pour effectuer la recherche: dans ce cas, vous devez alors dépenser quelques pour cent comme frais de courtage.

En plus de la situation, le matériau de construction, la structure des locataires et le prix d’achat constituent des critères pour des immeubles locatifs attrayants.

• Situation: à quel point l’accès aux transports publics et/ou aux autoroutes est-il bon? A quelle distance se trouvent les endroits importants tels que les écoles et les commerces? L’immobilier se situe-t-il en ville où à la campagne?

• Matériau et année de construction: selon les circonstances, vous devez justement considérer des travaux de rénovation dans le cas de bâtiments plus anciens, ce qui est onéreux. Alternativement, des nouvelles constructions sont proposées, certes plus onéreuses, qui devraient cependant vous épargner des travaux de rénovation au cours des 20 prochaines années.

• Structure des locataires: le comportement de paiement des locataires, la fluctuation (à quelle fréquence les locataires déménagent) ainsi que des locaux inoccupés éventuels et des «locataires à problème» font partie des facteurs déterminants. Vous évitez des contrariétés lorsque vous examinez de près et à l’avance les rapports de location existants.

• Prix d’achat: l'offre et la demande jouent en général un rôle déterminant sur le marché suisse. N’attendez donc pas de surprises trop positives. Les «petits prix» devraient tout d’abord provoquer le scepticisme avant de susciter la joie: peut-être que l’offre prétendument avantageuse présente cependant un hic que vous n’avez pas encore découvert?

Quelle valeur possède un objet de rendement?

Au cours de l’évaluation d’une propriété, la soi-disant valeur marchande est fréquemment considérée par les experts en immobilier comme valeur indicative pour un achat ou une vente. Une série de facteurs tels que la situation et le matériau de construction sont en plus évalués et comparés avec d’autres immobiliers similaires. Les facteurs de valeur réelle et de valeur de rendement sont également intégrés pour déterminer la valeur marchande. La valeur réelle représente la valeur résiduelle du bien immobilier ainsi que la valeur du terrain. La valeur de rendement correspond à la valeur de location possible à long terme.

Pour estimer cette valeur de rendement, les revenus locatifs nets (c’est-à-dire les loyers bruts déduits des charges tel que le chauffage, l’électricité et l’eau) sont mis en relation avec le soi-disant taux de capitalisation.

Ce dernier se compose lui-même de tous les frais dus exprimés en pour cent par rapport au prix de revient. En font entre autres partie le taux d’intérêt hypothécaire, les frais d’exploitation, les frais d’entretien, les provisions et le risque de non paiement du loyer.

Exemple: un immobilier ayant des revenus de location nets de 150’000 francs et un taux de capitalisation de 5% a une valeur de rendement de 3 millions de francs (150’000 francs / 0,05).

En d'autres termes: le prix de revient de l’immobilier avec lequel le propriétaire ne réalise ni gain ni perte correspond à trois millions de francs lorsque tous les frais dus s’élèvent exactement à 5% du prix de revient, c’est-à-dire à 150’000 francs. Plus le taux de capitalisation est bas (c’est-à-dire plus les frais sont bas), plus la valeur de rendement de l’immobilier recherché est élevée. Inversement, plus le taux de capitalisation fixé est élevé, plus la valeur de rendement est faible.

Rendement de biens immobiliers: comment calculer?

Pour le calcul du rendement, le gain est divisé par le capital total à mettre en œuvre. Pour le soi-disant rendement brut d’investissement, le revenu locatif brut annuel est fixé habituellement par rapport au prix de revient de l’immobilier.

Exemple: un immobilier ayant un prix de revient de 2.5 millions de francs suisses génère un revenu locatif brut de 200’000 francs (par exemple 8 locataires ayant un loyer brut de respectivement 25’000 francs par année). Le rendement brut s’élève respectivement à 8%: 200’000 / 2’500’000 francs.

Le rendement net d’investissement est cependant un peu plus révélateur, pour lequel des frais imputables du revenu locatif brut sont déduits, parmi ceux-ci des frais d’acquisition et de provisions – mais pas de frais de financement d’hypothèques éventuelles.

Exemple simplifié: le même immobilier ayant un prix de revient de 2.5 millions de francs a des frais d’acquisition et d’entretien annuels de 70’000 francs; de plus, des provisions de 20’000 francs par année sont nécessaires. Il en résulte un rendement net d’investissement de 4,4%: (200’000 – 70’000 – 20’000) francs / 2’500’000 francs.

Décisif: rendement sur capitaux propres

Le rendement net sur capitaux propres est cependant décisif pour l’investisseur, pour qui les frais de financement pour objets de rendement sont en plus déduits du gain brut et mis en relation avec les capitaux propres mis en œuvre.

Exemple: une hypothèque s’élevant à 1’875’000 francs pour un objet de rendement d’une valeur de 2’500’000 francs (mise en hypothèque de 75%) avec un taux d’intérêt (calculatoire) de 5% par année coûte à l’acheteur 93’750 francs par année. Ce faisant, celui-ci met en œuvre des capitaux propres à hauteur de 625’000 francs. Suite à l’exemple ci-dessus résulte un rendement net de capitaux-propres de 2,6%: (200’000 – 70’000 – 20’000 – 93’750) francs / 625’000 francs.

Le choix de l’hypothèque adéquate de l’objet de rendement est également décisif pour un rendement net optimal de capitaux propres.

Pour plus d'informations:
Comparatif d'hypothèques
Hypothèques pour objets de rendement