Renditeobjekte in der Schweiz

Obwohl die Immobilienpreise an attraktiven Lagen in der Schweiz in den letzten Jahren stetig gestiegen sind, kommt für viele wohlhabende Privatanleger weiterhin eine Immobilie als Kapitalanlage infrage.

Die Alternativen für vermögende Anleger sind rar: Der Aktienmarkt gilt als hoch bewertet, während Anleihen im derzeitigen Niedrigzinsumfeld kaum eine Rendite abwerfen. Immobilien als sichere Anlagen in Schweizer Franken mit regelmässigen Erträgen sind deshalb begehrt.

Für Immobilien-Investitionen gibt es mehrere Möglichkeiten. Die erste offensichtliche Variante: die gekaufte Immobilie gleich selbst bewohnen. Das wirft zwar keine Rendite ab. Dennoch kann der Käufer im Idealfall von der Wertsteigerung profitieren.

Die zweite Variante: In Immobilienfonds investieren. Hier könnten sich allerdings nicht zuletzt die hohen Gebühren als Pferdefuss erweisen. Die dritte Variante für besonders wohlhabende Anleger: Immobilien als Renditeobjekte kaufen.

Immobilien-Renditen unter der Lupe

Mehrfamilienhäuser sind die prominentesten Immobilien-Renditeobjekte. Jährliche Eigenkapital-Renditen von bis zu 8 Prozent sind möglich, aber keineswegs eine Selbstverständlichkeit. Realistischer sind Renditen um die 2 bis 5 Prozent, für die Sie aber unter Umständen einiges an Aufwand und Ärger mit Mietern auf sich nehmen müssen.  

Die erste und wohl grösste Herausforderung besteht darin, attraktive Mehrfamilienhäuser überhaupt zu finden. Etwas zeitaufwändig ist das selbständige Suchen – zum Beispiel auf Online-Immobilien-Plattformen. Alternativ können Sie auch einen Makler mit der Suche mandatieren – dann müssen Sie aber einige Prozente als Vermittlungsgebühr abgeben.

Kriterien für attraktive Mehrfamilienhäuser sind neben der Lage auch die Bausubstanz, die Mieterstruktur und der Kaufpreis.

• Lage: Wie gut ist der Anschluss an öffentliche Verkehrsmittel und/oder Autobahnen. Wie weit sind wichtige Örtlichkeiten wie Schulen und Einkaufsmöglichkeiten entfernt? Liegt die Immobilie in der Stadt oder auf dem Land?
   
• Bausubstanz und Baujahr: Gerade bei älteren Gebäuden müssen Sie unter Umständen eine Sanierung in Betracht ziehen, die ins Geld geht. Alternativ bieten sich Neubauten an, die zwar teurer sind, bei denen Sie allerdings in den kommenden 20 Jahren vor grösseren Sanierungen verschont bleiben sollten.
   
• Mieterstruktur: Zu den bestimmenden Faktoren zählen das Zahlverhalten der Mieter, die Fluktuation (wie häufig ziehen die Mieter aus) sowie allfällige Leerstände und «Problem-Mieter». Sie ersparen sich einiges an Ärger, wenn Sie im Voraus auch die bestehenden Mietverhältnisse unter die Lupe nehmen.
   
• Kaufpreis: Im Allgemeinen spielen auf dem Schweizer Markt Angebote und Nachfrage. Erwarten Sie also keine allzu positiven Überraschungen. Bei «Schnäppchen-Preisen» ist vor der Freude zuerst einmal Skepsis angesagt: Vielleicht hat das vermeintlich günstige Angebot ja auch noch einen Haken, den Sie noch nicht entdeckt haben?

Was ist ein Renditeobjekt wert?

Bei der Beurteilung einer Liegenschaft als Richtwert für einen Kauf oder Verkauf wird häufig der so genannte Verkehrswert durch Immobilien-Experten herangezogen. Dazu werden eine Reihe von Faktoren wie Lage und Bausubstanz bewertet und mit anderen ähnlichen Immobilien verglichen. Für die Ermittlung des Verkehrswerts fliessen in der Regel auch die Faktoren Realwert und Ertragswert ein. Der Realwert bildet den Gebäudezeitwert und den Landwert ab. Der Ertragswert entspricht dem langfristig möglichen Mietwert.

Für die Ertragswertschätzung werden dabei die Netto-Mieterträge – also die Bruttomieten abzüglich der Nebenkosten wie Heizung, Strom und Wasser – ins Verhältnis zum so genannten Kapitalisierungssatz gesetzt.

Der Kapitalisierungssatz wiederum setzt sich aus allen anfallenden Kosten zusammen, die in Prozent zum Anlagewert ausgedrückt werden. Dazu gehören unter anderem der Hypothekarzinssatz, die Betriebskosten, Unterhaltskosten, Rückstellungen und das Mietzinsrisiko.

Beispiel: Eine Immobilie mit Nettomieterträgen von 150'000 Franken und einem Kapitalisierungssatz von 5 Prozent hat einen Ertragswert von 3 Millionen Franken (150'000 Franken / 0.05).

Anders ausgedrückt: 3 Millionen Franken ist für die Immobilie der Anlagewert, bei dem der Besitzer weder einen Gewinn noch einen Verlust macht, wenn alle anfallenden Kosten genau 5 Prozent des Anlagewerts – nämlich 150'000 Franken – betragen. Je tiefer der Kapitalisierungssatz – also je niedriger die Kosten – desto höher ist der Ertragswert der untersuchten Immobilie. Umgekehrt gilt natürlich auch: Je höher der angesetzte Kapitalisierungssatz, desto niedriger ist der Ertragswert.

Rendite von Immobilien: wie berechnen?

Für die Berechnung der Rendite wird der Gewinn durch das einzusetzende Gesamtkapital geteilt. Für die so genannte Anlage-Bruttorendite wird der jährliche Bruttomietertrag für gewöhnlich ins Verhältnis zum Immobilien-Anlagewert gesetzt.

Beispiel: Eine Immobilie mit einem Anlagewert von 2.5 Millionen Schweizer Franken generiert einen Bruttomietertrag von 200'000 Franken (zum Beispiel 8 Mietparteien mit einer Bruttomiete von je 25'000 Franken pro Jahr). Die Bruttorendite beträgt entsprechend 8 Prozent: 200'000 Franken / 2'500'000 Franken.

Etwas aufschlussreicher ist allerdings die Anlage-Nettorendite, bei der anfallende Kosten vom Bruttomietertrag abgezogen werden, darunter Bewirtschaftungskosten und Rückstellungen – nicht aber Finanzierungskosten von allfälligen Hypotheken.

Ein vereinfachtes Beispiel: Dieselbe Immobilie mit einem Anlagewert von 2.5 Millionen Franken hat Bewirtschaftungs- und Unterhaltskosten von jährlich 70'000 Franken, dazu seien Rückstellungen von 20'000 Franken pro Jahr nötig. Es ergibt sich eine Anlage-Nettorendite von 4.4 Prozent: (200'000 Franken – 70'000 Franken – 20'000 Franken) / 2'500'000 Franken.

Entscheidend: Rendite auf Eigenkapital

Entscheidend für den Anleger ist jedoch die Eigenkapital-Nettorendite, bei welcher vom Bruttogewinn zusätzlich die Finanzierungskosten für Renditeobjekte abgezogen werden und zum eingesetzten Eigenkapital ins Verhältnis gesetzt werden.

Beispiel: Eine Hypothek in der Höhe von 1’875'000 Franken für ein Anlageobjekt im Wert von 2'500'000 Franken (Belehnung von 75%) mit einem (kalkulatorischen) Zinssatz von 5 Prozent pro Jahr kostet den Käufer jährlich 93'750 Franken. Dabei setzt er eigenes Kapital in der Höhe von 625'000 Franken ein. Anschliessend an das obige Beispiel ergibt sich also eine Eigenkapital-Nettorendite von 2.6 Prozent: (200'000 Franken – 70'000 Franken – 20'000 Franken – 93'750 Franken) / 625’000 Franken.

Für eine optimale Eigenkapital-Nettorendite ist also auch die Wahl der richtigen Renditeobjekt-Hypothek entscheidend.

Ihre Moneyland-Redaktion

Weiterführende Informationen:
Hypotheken für Rendite-Objekte
Grosser Hypotheken-Vergleich