Bauland in der Schweiz: Wie viel kostet der Wohntraum?

Hier erfahren Sie die wichtigsten Dinge, die Sie wissen müssen, wenn auch Sie sich überlegen, in Schweizer Wohneigentum zu investieren.

Was kostet Schweizer Bauland?

Die Schweiz mag klein sein, aber sie ist geografisch und politisch vielfältig. Die Bodenpreise sind im ganzen Land hoch, aber in den begehrtesten Gebieten kostet der Quadratmeter Bauland ein Vielfaches des Bodenpreises in den günstigsten Gebieten.

In Tabelle 1 sehen Sie einen Vergleich der Medianpreise für voll erschlossenes, unbebautes Bauland für Einfamilienhäuser (tiefe Ausnützungsziffer) in allen Schweizer Kantonen im zweiten Quartal 2021. Die Daten stammen vom Immobiliendienstleister Wüest Partner.

Tabelle 1: Medianpreise für Bauland (2021)

Quelle: Wüest Partner

Die Bodenpreise für Einfamilienhäuser sind in den Kantonen Zug und Basel-Stadt am höchsten, wie die Zahlen zeigen. 2021 kostet ein Quadratmeter in Zug durchschnittlich 4260, in Basel-Stadt 3370 Franken.

Bei weitem am niedrigsten sind die durchschnittlichen Baulandpreise im Kanton Jura mit 150 Franken pro Quadratmeter. Darauf folgen Solothurn und Glarus mit 550 beziehungsweise 560 Franken. Somit zahlen Sie im durchschnittlich teuersten Kanton 28-mal so viel für einen Quadratmeter Bauland wie im günstigsten.

Sind Schweizer Immobilien eine gute Investition?

Die Schweizer Immobilienpreise sind zwar relativ hoch, aber die Nachfrage nach Mietobjekten ist ebenfalls gross, insbesondere in der Nähe von grossen Ballungszentren wie Basel, Genf und Zürich. Die wachsende Nachfrage liess die Immobilienpreise bislang stetig steigen. Gleichzeitig sorgt die anhaltende Stabilität des Schweizer Frankens gegenüber anderen Währungen dafür, dass Anlegerinnen und Anleger bisher ihr Vermögen gegen Inflation schützen konnten, indem sie Schweizer Immobilien kauften.

Die Mieterträge sind in der Schweiz im Vergleich zu den Bodenpreisen zwar niedriger als in manchen anderen Ländern. Aber dank der stetigen Nachfrage nach Wohnraum und der Stabilität des Schweizer Frankens kann sich eine Immobilie als Anlageobjekt lohnen.

Allerdings sollten Sie sich bewusst sein, dass das Schweizer Gesetz tendenziell Mieterinnen und Mieter begünstigt und dass die Kosten für die Instandhaltung und Renovation von Gebäuden in der Schweiz hoch sind. Zudem müssen Sie auf Einkommen, das Sie mit Mietobjekten in der Schweiz erzielen, Schweizer Steuern zahlen – auch wenn Sie selbst im Ausland wohnen. Im Ratgeber-Artikel zu Renditeobjekten in der Schweiz erfahren Sie mehr über das Vermieten von Immobilien.

Wie stark steigen die Immobilienpreise in der Schweiz?

Der grösste Vorteil des Schweizer Immobilienmarkts ist die anhaltend hohe Nachfrage für Wohnobjekte. Sie hat die Landpreise vorzu nach oben getrieben. So haben sich die Medianpreise für Bauland mit niedriger Ausnützungsziffer in den Kantonen Glarus, Appenzell-Innerrhoden und St. Gallen innert 14 Jahren mehr als vervierfacht. In sämtlichen Kantonen ist der Bodenpreis vom ersten Quartal 2007 bis zum zweiten Quartal 2021 durchschnittlich gestiegen (Tabelle 2).

Tabelle 2: Veränderung des Quadratmeterpreises für Bauland

Quelle: Wüest Partner

Je nach Gemeinde kann die Preisänderung noch viel grösser oder auch kleiner als im gesamten Kanton sein. Insbesondere an stark begehrten Lagen und in Ballungsräumen können die Preisanstiege weit über dem Durchschnitt liegen.

Welche Steuern und Gebühren fallen beim Immobilienkauf an?

Sie sollten sich bewusst sein, dass Kantone und Gemeinden in der Regel Steuern auf Kapitalgewinne aus Immobilienverkäufen erheben. Je nach Kanton unterscheiden sich diese Steuern stark. Falls Sie eine Immobilie als Anlageobjekt kaufen und vorhaben, es später mit Gewinn zu verkaufen, lohnt es sich, bei der Wahl des Objekts darauf zu achten, wie hoch die Kapitalgewinnsteuer in der jeweiligen Gemeinde ist.

Viele Kantone erheben zudem eine Handänderungssteuer und praktisch alle Gemeinden verrechnen Notariatskosten. Normalerweise teilen sich Käufer und Verkäufer diese Notariatskosten.

Dazu kommen in den meisten Kantonen und in vielen Gemeinden Liegenschafts- oder Vermögenssteuern. Sobald Sie eine Immobilie in der Schweiz gekauft haben, sind Sie steuerpflichtig, selbst wenn Sie selbst nicht in der Schweiz leben. Es gibt allerdings sieben Kantone, die keine Liegenschaftssteuer erheben: Aargau, Basel-Landschaft, Glarus, Schwyz, Solothurn, Zug und Zürich.

Welche Gefahren lauern beim Kauf von Immobilien in der Schweiz?

Wenn Sie Land kaufen, um darauf zu bauen, müssen Sie wissen, wie viel es kostet, das Grundstück an Wasser-, Abwasser- und Stromleitungen sowie an das Telekom- und Strassennetz anzuschliessen. Diese Erschliessungskosten können Zehntausende Franken betragen. Falls Sie es ernsthaft in Betracht ziehen, ein Grundstück zu kaufen, um darauf ein Gebäude zu bauen oder umzubauen, kann es sinnvoll sein, von der Gemeinde und anderen Dienstleistern Offerten für diese Anschlüsse einzuholen.

Vorsicht bei Baurecht: In der Schweiz kommt es oft vor, dass statt Eigentumsrecht Baurecht-Verträge angeboten werden, bei denen Sie ein Grundstück lediglich pachten und darauf bauen dürfen. Sie besitzen dann zwar ein Haus, aber nicht das Land, auf dem es steht. Als Gegenleistung für die Nutzung des Bodens zahlen Sie dem Besitzer einen Baurechtszins (Pacht). In teuren Gebieten kann die Pacht locker 1000 Franken pro Monat betragen. Im Gegensatz zu manchen anderen Ländern sind Baurechtsverträge in der Schweiz zeitlich begrenzt (mindestens 30 Jahre, höchstens 100 Jahre). Eine beachtliche Anzahl von Baurecht-Angeboten landen auf dem Immobilienmarkt – Sie sollten also Baurechtsverträge verstehen, bevor Sie nach Anlageobjekten suchen. Nur mit einem Eigentumsrechtsvertrag können Sie von steigenden Bodenpreisen profitieren.

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