Dans le domaine hypothécaire suisse, la capacité financière désigne le rapport entre les coûts et le revenu. Les coûts et le revenu peuvent être calculés par rapport à un mois ou à une année.
Parmi les coûts apparaissant dans le calcul de la capacité financière pour une propriété immobilière à usage propre font partie en premier lieu 1) les intérêts hypothécaires (sur la base du taux d’intérêt hypothécaire calculatoire), 2) les charges ainsi que les 3) paiements d’amortissement.
En tant qu’indicateur, la capacité financière est fréquemment indiquée en pour cent sous la forme de degré de capacité financière (parfois également nommée simplement «capacité financière»). En l’occurrence, plus les coûts sont importants et plus le revenu est faible, plus le degré de capacité financière est important. Cette définition un peu à l’encontre de l’intuition signifie donc: plus le degré de capacité financière est élevé, plus l’hypothèque est difficile à endosser.
Selon les directives 2014 de SwissBanking, la capacité financière d’une propriété immobilière à usage propre doit «se baser sur des composantes de revenu et de dépenses durables». En période de niveau d’intérêts bas, on doit donc compter sur des augmentations futures de l’intérêt hypothécaire.
En outre, lors «d’événements pertinents quant à la solvabilité», la capacité financière doit être recalculée. Les mesures appropriées doivent alors être prises si nécessaire. Des indications relatives à la planification familiale ou à un changement d’emploi sont significatives pour les prestataires d’hypothèques afin d’estimer les modifications à venir du revenu.
La capacité financière sert de critère aux banques et aux assureurs pour l’attribution d’hypothèques. Le calcul exact de la capacité financière peut varier d’un prestataire à l’autre. Le degré de capacité financière maximal admis peut également varier, la plupart des prestataires fixant pourtant une valeur autour de 33% dans le cas d’une propriété immobilière à usage propre.
En d’autres mots, les coûts annuels ne devraient pas représenter plus d’un tiers du revenu annuel en Suisse.
La question de savoir s’il faut avoir recours au revenu brut ou au revenu net pour le calcul de la capacité financière dépend du prestataire hypothécaire. Cela est également valable dans le cas où des revenus de la fortune, des rentes et des revenus accessoires peuvent être calculés comme revenus dans le calcul de capacité financière suisse. Selon les directives, les seconds revenus sont compris dans le revenu principal uniquement lorsqu’il existe une responsabilité solidaire.
Avec le calculateur de capacité financière de moneyland.ch, vous pouvez calculer tout simplement les coûts et la capacité financière de votre hypothèque.
Capacité financière: exemple
Le prix d’achat et la valeur marchande d’une propriété individuelle s’élèvent à 600’000 francs. L’acheteur dispose de 120’000 francs en fonds propres. La banque attribue une hypothèque à hauteur de 480’000 francs. Celle-ci doit être cependant amortie en l’espace de 15 ans aux 2/3 du prix d’achat, c’est-à-dire à 400’000 francs.
Le montant d’amortissement de 80’000 francs (480’000 francs – 400’000 francs) se nomme deuxième hypothèque. Les 15 paiements d’amortissement sont identiques et ont lieu à la fin de chaque année.
La banque utilise un taux d’intérêt hypothécaire calculatoire de 5% (également pour la 2e hypothèque) pour le calcul de l’intérêt hypothécaire.
Finalement, la banque calcule avec des charges annuelles s’élevant à 1% du prix d’achat. Les coûts s’élèvent donc pour la première année à:
Intérêts hypothécaires: 480’000 francs * 5% = 24’000 francs
Charges: 600’000 francs * 1% = 6000 francs
Amortissement: 80’000 francs / 15 = 5334 francs
Coûts totaux au cours de la première année: 35’334 francs
Dans le cas d’un revenu annuel de 110’000 francs, le degré de capacité financière s’élève donc à 35’334 francs / 110’000 francs = 32%. Conclusion: cette hypothèque serait généralement viable.
Dans le cas d’un revenu annuel de 60’000 francs par exemple, le degré de capacité financière s’élève au contraire à 35’334 francs / 60’000 francs = 59%. Le degré de capacité financière serait trop élevé et l’hypothèque ne serait par conséquent pas viable.
Pour plus d'informations:
Calculateur de capacité financière
Comparatif des hypothèques
Amortissement - explication simple
Fonds propres - explication simple
Taux d'avance - définition
Offre du jour 
