Tragbarkeit

Die Tragbarkeit bezeichnet im Schweizer Hypothekenwesen das Verhältnis aus Kosten und Einkommen. Die Kosten und das Einkommen können für einen Monat oder ein Jahr berechnet werden.

Zu den Kosten in der Tragbarkeitsrechnung für selbstgenutztes Wohneigentum gehören in erster Linie 1) Hypothekarzinsen (auf Basis des kalkulatorischen Hypothekarzinssatzes), 2) Nebenkosten sowie 3) Amortisationszahlungen.

Die Tragbarkeit wird als Kennzahl häufig in Prozent als Tragbarkeitsgrad (manchmal auch einfach «Tragbarkeit» genannt) angegeben. Dabei gilt: Je grösser die Kosten und je kleiner das Einkommen, desto grösser der Tragbarkeitsgrad. Diese etwas kontraintuitive Definition bedeutet also: Je höher der Tragbarkeitsgrad, desto schwieriger ist die Hypothek zu tragen.

Laut Swiss-Banking-Richtlinien von 2014 hat die Tragbarkeit für selbstbenutztes Wohneigentum «auf nachhaltigen Einnahmen- und Ausgabenkomponenten zu beruhen». In Zeiten mit tiefem Zinsniveau muss also mit künftigen Erhöhungen des Hypothekarzinses gerechnet werden.

Weiter gilt: Bei «bonitätsrelevanten Ereignissen» muss die Tragbarkeit neu berechnet werden. Wenn nötig müssen dann geeignete Massnahmen ergriffen werden. Um Veränderungen im künftigen Einkommen abzuschätzen, sind für die Anbieter von Hypotheken auch Angaben zur Familienplanung oder zu einem Jobwechsel von Bedeutung.

Die Tragbarkeit dient den Banken und Versicherern als Kriterium für die Vergabe von Hypotheken. Die exakte Berechnung der Tragbarkeit kann von Anbieter zu Anbieter variieren. Auch der maximal zugelassene Tragbarkeitsgrad kann variieren, jedoch setzen die meisten Anbieter im Fall von selbstgenutztem Wohneigentum einen Wert um die 33% fest.

Mit anderen Worten: In der Schweiz sollten die jährlichen Kosten nicht mehr als einen Drittel des jährlichen Einkommens ausmachen.

Ob für die Berechnung der Tragbarkeit das Brutto- oder Nettoeinkommen verwendet wird, ist abhängig vom Hypotheken-Anbieter. Das gilt auch für den Umstand, ob und wie Vermögenserträge, Renten und Nebeneinkommen in der Schweizer Tragbarkeitsrechnung als Einkommen angerechnet werden können. Zweiteinkommen sind gemäss den Richtlinien nur dann anzurechnen, wenn eine Solidarschuldnerschaft besteht.

Mit dem führenden Tragbarkeitsrechner der Schweiz von moneyland.ch können Sie ganz einfach die Tragbarkeit Ihrer Hypothek berechnen.

Tragbarkeit: Beispiel

Kaufpreis und Marktwert eines Eigenheims betragen 600'000 Franken. Der Käufer verfügt über 120'000 Franken an Eigenmitteln. Die Bank vergibt eine Hypothek in der Höhe von 480'000 Franken. Diese muss jedoch innert 15 Jahren auf 2/3 des Kaufpreises, also auf 400'000 Franken, amortisiert werden.

Der Amortisationsbetrag von 80'000 Franken (480'000 Franken – 400'000 Franken) wird zweite Hypothek genannt. Die 15 Amortisationszahlungen sind gleich gross und erfolgen per Ende Jahr.

Für die Berechnung des Hypothekarzinses verwendet die Bank einen kalkulatorischen Hypothekarzinssatz von 5% (auch für die 2. Hypothek). Schliesslich rechnet die Bank mit jährlichen Nebenkosten von 1% des Kaufpreises. Die Kosten für das erste Jahr betragen also:

Hypothekarzinsen: 480'000 Franken * 5% = 24'000 Franken
Nebenkosten: 600'000 Franken * 1% = 6000 Franken
Amortisation: 80'000 Franken / 15 = 5334 Franken
Totalkosten im ersten Jahr: 35'334 Franken

Bei einem jährlichen Einkommen von 110'000 Franken beträgt der Tragbarkeitsgrad also 35'334 Franken / 110'000 Franken = 32%. Fazit: Diese Hypothek wäre in der Regel tragbar.

Bei einem jährlichen Einkommen von beispielsweise 60'000 Franken beträgt der Tragbarkeitsgrad hingegen 35'334 Franken / 60'000 Franken = 59%. Der Tragbarkeitsgrad wäre zu hoch und die Hypothek demzufolge nicht tragbar.

Weitere Informationen:
Führender Tragbarkeitsrechner der Schweiz
Hypothekenvergleich der Schweiz