Le financement participatif immobilier en Suisse

Le financement participatif immobilier, ou crowdfunding immobilier comme on l’appelle souvent aussi, vous permet d’investir dans des biens immobiliers, puis de bénéficier en retour des revenus provenant des locations. moneyland.ch vous explique ci-après quels sont les avantages mais aussi les risques liés au financement participatif immobilier qui repose sur le modèle de copropriété standard en Suisse.

Comment fonctionne normalement le financement participatif immobilier?

En Suisse, les biens immobiliers peuvent être divisés en différentes parts de copropriété. Ainsi, un même bien immobilier peut avoir plusieurs copropriétaires. Lorsque de tels biens immobiliers sont loués, le revenu qui en découle peut ainsi être réparti entre les différents copropriétaires. Le montant perçu par une seule personne dépend de la quote-part de la valeur du bien qu’elle détient en tant que copropriétaire ainsi que des autres accords existants qui ont été conclus.

Récemment, plusieurs prestataires de services spécialisés sont apparus sur le marché qui proposent de vous aider à acheter des parts de biens immobiliers, ce
qui vous permettra d’en tirer des revenus locatifs.

Quels services puis-je obtenir sur les plates-formes de financement participatif immobilier?

Les plateformes de financement participatif immobilier combinent différents services qui sont proposés usuellement par des agents immobiliers, des courtiers en biens immobiliers et des gestionnaires de patrimoine.

Les services dont vous bénéficierez en détail dépendent de la plateforme en question à laquelle vous vous adressez. Les services suivants peuvent en faire partie:

• Etudes de marché sur les marchés immobiliers régionaux et les taux d'occupation
• Recherche de biens d'investissement appropriés
• Négociations avec les vendeurs de biens immobiliers et les entreprises de construction
• Services fiduciaires (pour s'assurer que le vendeur ne reçoit votre argent que lorsque toutes les conditions sont remplies)
• Gestion du processus d'achat et des formalités qui s’y rapportent
• Négociations des hypothèques et gestion des paiements d'intérêts
• Gestion des biens immobiliers, respectivement octroi d’un mandat à un gestionnaire externe
• Gestion des locations, y compris la publicité et la recherche de locataires potentiels
• Maintenance et rénovation, y compris la création et la gestion de fonds de rénovation
• Encaissement des loyers et répartition des revenus entre les copropriétaires de l’immeuble (après déduction des frais)
• Gestion des assemblées de copropriétaires
• Service de représentation mis à disposition des investisseurs qui ne peuvent pas participer aux assemblées
• Assistance lors de la vente de parts de la copropriété
• Assistance lors de la vente du bien immobilier à la fin de la période d'investissement.

Quelles sont les plateformes de financement participatif immobilier en Suisse?

Actuellement, il existe en Suisse trois prestataires spécialisés dans le financement participatif immobilier qui proposent le modèle de copropriété standard: Crowdhouse, Crowdli et foxstone.

Quels sont les coûts du financement participatif immobilier?

Les plateformes de financement participatif facturent des frais. Certains frais ne s’appliquent qu'une seule fois, d'autres sont facturés de manière récurrente. Voici les principaux frais auxquels vous devez faire attention avant d'investir:

• Commissions de vente: chaque fois que vous achetez un objet, les plateformes de financement participatif facturent une commission unique, comme les agences immobilières. Celle-ci est généralement basée sur un pourcentage du montant que vous payez pour la part de copropriété.
• Frais de gestion: certaines plateformes facturent de manière récurrente des frais pour la gestion des affaires liée au bien. Ces frais peuvent correspondre à un pourcentage du prix du bien immobilier ou des revenus locatifs.
• Frais d’exploitation: les plateformes peuvent conclure un partenariat avec d'autres prestataires pour assurer la gestion de leur bien immobilier ou offrir ce service elles-mêmes. Ces frais correspondent généralement à un pourcentage des revenus locatifs.

En plus des frais que vous payez aux plateformes de financement participatif, il y a encore d'autres frais qui sont déduits de vos revenus locatifs:

• Intérêts hypothécaires: les plateformes concluent généralement un partenariat avec une banque spécifique et souscrivent leurs hypothèques auprès de celle-ci. Le montant des intérêts que vous payez dépend dès lors directement de la plateforme que vous utilisez.
• Fonds de rénovation: un pourcentage donné des revenus locatifs est versé dans le fonds de rénovation commun de l'immeuble. L'argent est utilisé pour les travaux récurrents visant au maintien en bon état de celui-ci. Certains prestataires (comme Crowdhouse) associent aussi le fonds de rénovation à un coussin de sécurité. Si l'objet n'est pas loué pendant une certaine durée, cette réserve permet à la société de continuer malgré tout de verser des revenus.
• Entretien: les réparations et l'entretien sont soit directement pris en charge par la plateforme de financement participatif, soit confiés à un concierge externe. Les frais sont à la charge de tous les copropriétaires.

Combien d'argent dois-je investir?

Selon la plateforme dont il s’agit, un montant minimum différent s'applique à l'investissement dans l'immobilier. Les montants exacts peuvent être consultés dans le tableau ci-dessous.

Dans tous les cas, une hypothèque de premier rang sert de levier de financement pour l'investissement. Il vous suffit, ainsi qu'à vos copropriétaires, de réunir suffisamment de capital afin de couvrir le montant restant du prix d'achat.

Que se passe-t-il s’il n’y a pas assez d'investisseurs qui souhaitent acheter le bien?

Les plateformes de financement participatif immobilier utilisent les services fiduciaires de banques tierces. Si la plateforme trouve suffisamment d'investisseuses et d’investisseurs pour acheter un objet, la transaction est alors effectuée. Si ce n'est pas le cas, les personnes intéressées se voient rembourser leur argent.

Quelles sont les obligations des copropriétaires?

Le financement participatif immobilier n'est pas une méthode d'investissement complètement passive. Etant donné que les investisseurs sont les propriétaires légaux du bien, ils doivent participer aux assemblées des copropriétaires (qui ont lieu normalement une fois par an). Certains prestataires de financement participatif proposent aussi la possibilité d’envoyer un représentant. Il se peut également que vous deviez prendre part à certaines actions si des frais importants sont engagés ou si des problèmes juridiques surviennent.

Que se passe-t-il à la fin de la période d'investissement?

En général, les plateformes de financement participatif achètent des biens immobiliers avec pour objectif de les vendre à la fin d’une période d'investissement prédéfinie. La plupart du temps, cette durée varie de sept à dix ans. Si l’objet immobilier a pris de la valeur à la fin de la période d'investissement, vous réaliserez dans l’idéal un gain en capital au moment de sa vente (en plus des éventuels revenus locatifs obtenus pendant la période d'investissement). Toutefois, le fait que vous réalisiez effectivement un bénéfice ou non dépendra du montant total des coûts.

Les plateformes de financement participatif immobilier se chargent généralement de la vente du bien à votre place. Le prestataire ne peut toutefois pas vous obliger à vendre un bien immobilier. D’après la loi, les copropriétaires peuvent donc voter s'ils souhaitent vendre le bien ou non.

Quels sont les risques liés au financement participatif immobilier?

• Risque de perte: rien de garantit que vous gagniez quelque chose sur votre investissement. En fonction de l'évolution de la valeur du bien immobilier et des coûts qui s’y rapportent, vous pourriez également subir des pertes.
• Taux d’occupation insuffisant: les revenus escomptés reposent généralement sur l'hypothèse que le bien sera entièrement loué. Si, au lieu de cela, il ne peut être loué que pendant une partie de la durée de l'investissement ou pas du tout, vous ne percevrez pas de dividendes ou en gagnerez moins. Il est possible de réduire quelque peu ce risque si vous répartissez votre investissement sur plusieurs objets situés à des endroits différents.
• Coûts: posséder un bien immobilier coûte de l'argent. Les coûts d'entretien, de rénovation et de gestion surviennent indépendamment du fait que le bien puisse être loué ou non. Les investissements effectués via le financement participatif immobilier sont financés avec un effet de levier par le biais des hypothèques. Vous devez donc payer les intérêts hypothécaires indépendamment du taux d'occupation des logements loués. Vous devez également être en mesure de supporter des coûts inattendus (par exemple, des frais juridiques non assurés, des prétentions en responsabilité civile, des dommages et des dégradations). Si vous utilisez une plateforme de financement participatif immobilier, vous devez en outre payer les frais facturés par le prestataire. Vous en trouverez un aperçu dans le tableau ci-dessous.
• Responsabilité pour l’hypothèque: les copropriétaires sont normalement, ensemble, responsables de l'hypothèque. Si l'un d'entre eux ne paie pas, les autres copropriétaires restent responsables de la dette. Il existe toutefois ici des exceptions: chez Crowdhouse, par exemple, vous n'êtes tenu responsable que pour votre part de l'hypothèque.
• Dépendance: même si vous êtes légalement copropriétaire d'un objet, la forte dépendance envers le prestataire de crowdfunding représente un certain risque. Si ce prestataire devait par exemple faire faillite, votre processus d’investissement pourrait en être fortement perturbé. Le degré de risque de l’investissement dépend, entre autres, de la manière dont celui-ci a été structuré ainsi que des conditions qui s’appliquent chez le prestataire concerné. Il est, par exemple, important de connaître si l'entreprise de financement participatif est elle-même également copropriétaire des biens et si elle a éventuellement une participation majoritaire dans ceux-ci. Vous devez également savoir si les copropriétaires ont la possibilité de décider de ne plus utiliser les services de la société de crowdfunding et connaître quelles en seraient les conséquences pour l’investissement que vous avez effectué. La consultation d’un avocat spécialisé dans le droit immobilier peut aussi aider à comprendre les risques potentiels liés à des prestataires concrets actifs dans le financement participatif.

De quoi dois-je tenir compte à propos des plateformes de financement participatif immobilier?

Tout d'abord, vous feriez bien de réunir des informations indépendantes au sujet des fournisseurs auprès de sources fiables. Prenez en outre le temps d’examiner attentivement les conditions d'utilisation de chaque prestataire avant d'en choisir un.

Un facteur important à prendre en compte est le montant minimum qui doit être investi dans un bien. Un minimum bas vous permet de diversifier vos placements dans plusieurs objets, même lorsque vous ne disposez pas d’un capital très important.

Les rendements escomptés ne devraient pas être votre critère principal de sélection lors du choix de la plateforme, car vous ne pouvez jamais être sûr que ces objectifs soient effectivement atteints.

En revanche, il est important que vous compariez les coûts totaux. Cela peut s’avérer être difficile, car les modèles de frais varient d’une plateforme à une autre. Ce tableau vous fournit une vue d’ensemble des principales différences entre les plateformes de financement participatif immobilier en Suisse:

Qu’est-ce qui différencie le financement participatif standard des fonds immobiliers?

Investir sur le marché immobilier suisse via des fonds immobiliers est une approche de placement établie de longue date. Contrairement au financement participatif, les fonds ne vous permettent pas de posséder directement des biens immobiliers. Au lieu de cela, vous achetez des parts dans un fonds qui, lui, investit dans l’immobilier. Si le fonds obtient des rendements avec ses investissements, les propriétaires de ce fonds peuvent recevoir un dividende. La valeur de vos parts de fonds peut en outre augmenter, de sorte que vous réalisez éventuellement un gain en capital lorsque vous vendez vos parts.

Vous pouvez acheter facilement des parts d’ETF immobiliers suisses auprès de courtiers en ligne suisses bon marché. Il existe également des fonds indiciels et des fonds de placement qui sont gérés de façon active.

Opter pour des fonds immobiliers plutôt que le financement participatif présente les avantages principaux suivants:

• Liquidité: vous pouvez vendre rapidement et facilement vos parts pour obtenir de l’argent quand vous en avez besoin. En revanche, dans le cas du financement participatif immobilier, vous devez trouver une autre personne qui est intéressée à racheter votre part de copropriété avant de pouvoir vous faire reverser votre capital.
• Diversification: étant donné que les fonds immobiliers investissent généralement dans des centaines, voire des milliers d’objets immobiliers, ils ne dépendent pas de la possibilité de parvenir à louer un ou quelques biens individuels.
• Simplicité d’usage: en tant que détenteur des parts de fonds, vous n'avez pas besoin de signer des actes de propriété, ni de prendre des décisions concernant la gestion des biens immobiliers.
• Sécurité: lorsque vous êtes copropriétaire d’un bien immobilier, vous encourez le risque de devoir payer des frais courants qui ne sont pas couverts par le revenu locatif. En outre, des frais inattendus peuvent survenir. En revanche, les fonds immobiliers n'impliquent généralement pas de paiements inattendus.

Certes, les dividendes versés par les fonds immobiliers ont été historiquement plus faibles que les revenus annuels que l’on peut attendre des plateformes de financement participatif. Mais les coûts des fonds ont aussi été généralement plus faibles. Soyez également conscient que l'investissement avec de telles plateformes de financement participatif est encore relativement nouveau. C'est pourquoi, il n'existe pas encore suffisamment de données historiques relatifs à une longue période pour savoir si les rendements visés sont effectivement atteints.

Le ratio du total des frais sur encours, ou Total Expense Ratio (TER), des fonds immobiliers suisses atteint en moyenne 0,75% - toutefois, le TER effectif varie en fonction des fonds. Attention cependant: s’agissant des fonds immobiliers suisses, il y a généralement, en plus du TER, des frais de gestion annuels forfaitaires qui s’appliquent également. Ces frais supplémentaires peuvent ainsi augmenter sensiblement les frais courants. C’est pourquoi, il est important de les prendre en compte dans vos calculs. Dans beaucoup de cas, les frais annuels totaux peuvent s'élever à 1% de l'investissement, voire davantage.

En revanche, l’un des inconvénients possibles des fonds immobiliers est qu'ils ne vous permettent pas de posséder directement des biens immobiliers et donc de détenir un actif matériel. L'évolution de votre investissement dépend donc fortement de la qualité de la gestion du fonds.

Modèles de financement participatif alternatifs

Outre le modèle de copropriété standard, il existe aussi quelques autres modèles de financement participatif immobilier. Les sociétés de crowdfunding proposent ainsi parfois plusieurs modèles.

• Investissement commun: ici, la société de financement participatif investit elle-même une partie de l'argent, tandis qu’un ou plusieurs autres investisseurs fournissent le reste du capital. Dans ce cas, vous partagez la propriété de l’objet immobilier avec la société de financement participatif.
• Crowdfunding basé sur des obligations: avec ce modèle, l'entreprise de financement participatif émet des obligations. Le capital ainsi levé est ensuite investi dans des biens immobiliers. Ces biens immobiliers restent la propriété de l'entreprise – celle-ci utilise une partie des revenus générés par les biens immobiliers pour payer des intérêts sur ce titre de dette. Il s'agit là généralement d'obligations avec participation aux bénéfices, qui permettent de recevoir des dividendes basés sur les performances, en plus des intérêts fixes versés.
• Crowdfunding de construction: les investisseurs participent à un nouveau projet de construction en fournissant un prêt de promoteur immobilier ou en mettant à disposition du capital-risque. Lorsque le bien immobilier est vendu, les investisseurs reçoivent une partie des revenus.

Certaines plateformes de financement participatif immobilier (par exemple immozins et l'entreprise liechtensteinoise Crowdlitoken) proposent un ou plusieurs de ces modèles, et non pas le modèle de copropriété standard.

Ces modèles alternatifs comportent leurs propres risques et caractéristiques, mais ce n'est pas le sujet de l’article présent.

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