Sous-location en Suisse: ce que vous devez savoir

Si vous êtes absent pendant une longue période, le fait de sous-louer votre appartement loué peut vous aider à réduire vos coûts – sans pour autant perdre votre contrat de location existant. Et si vous prenez un colocataire, il vous sera possible d’économiser des coûts de loyer grâce à cette sous-location.

En Suisse, il existe toutefois des règles et principes qui s’appliquent à la sous-location. En les suivant, vous éviterez ainsi d’éventuels problèmes ultérieurement. Grâce à la check-list établie par moneyland.ch, il vous sera possible d’effectuer une sous-location sans accroc.

1. Etablissez un contrat

En premier lieu, vous devriez rédiger un contrat de sous-location écrit. Les conditions prévues pour la sous-location doivent correspondre, autant que possible, à celles qui figurent dans votre contrat de location initial. Vous devez indiquer clairement le montant du loyer que vous demandez à votre sous-locataire. Évitez les conditions spéciales, car il se peut qu’elles ne soient pas valables d’un point de vue juridique. Plusieurs associations suisses de locataires proposent des modèles de contrats de sous-location que vous pouvez ensuite adapter à vos besoins.

2. Demandez à votre propriétaire

La loi suisse exige que vous demandiez la permission de votre bailleur avant de sous-louer votre logement. Le propriétaire de votre logement doit en outre avoir la possibilité d’examiner ce contrat de sous-location avec tous les termes et conditions qu’il comporte.

Votre propriétaire ne peut refuser votre contrat de sous-location que dans les cas suivants:

• Vous refusez de présenter le contrat de sous-location.
• Les conditions du contrat de sous-location diffèrent significativement de celles de votre contrat de location principal (c’est le cas si, par exemple, vous autorisez les animaux domestiques alors que le contrat de location principal, lui, l'interdit).
• La sous-location entraînerait des inconvénients majeurs pour le propriétaire. Cette condition est certes un peu vague mais elle pourrait, par exemple, permettre de refuser des sous-locataires potentiellement destructeurs ou perturbateurs.

Si vous ne respectez pas ces règles, le propriétaire est en droit de résilier votre contrat de location de manière anticipée après qu’il vous ait adressé un avertissement.

3. Fixez un loyer réaliste

Le loyer fixé dans le cadre de la sous-location ne doit pas être beaucoup plus élevé que le loyer et les charges que vous payez vous-même pour le bien immobilier - sauf si vous avez une autorisation spéciale du bailleur. En outre, les loyers devraient également être conformes aux dispositions légales.

En règle générale, la sous-location ne devrait pas être supérieure de plus de 10 % au loyer que vous payez vous-même. Si vous avez aménagé vous-même l'appartement, la majoration peut aller jusqu'à 20 pour cent. Votre propriétaire peut refuser un contrat de sous-location s'il estime que le loyer est abusif.

Vous pouvez également demander une caution d'un montant maximal de trois mois de loyer en cas de sous-location, comme pour les baux d'habitation réguliers. Cette caution doit être déposée sur un compte de garantie de loyer. Elle sera restituée au sous-locataire lorsque la sous-location aura pris fin de manière satisfaisante.

4. assurez-vous correctement

Il est vivement conseillé d'exiger des sous-locataires qu'ils souscrivent une assurance responsabilité civile couvrant les dommages qu'ils pourraient causer au logement ou à vos biens mobiliers. Notez toutefois que même si les sous-locataires disposent d'une telle assurance, c'est à vous, en tant que locataire principal, qu'il incombe de réparer les dégâts.

Une assurance de protection juridique couvrant les litiges avec votre bailleur et vos sous-locataires peut être un avantage, surtout si vous voyez un potentiel de litige. Vous devriez toutefois vérifier les prestations exactes de l'assurance de protection juridique avant de souscrire l'assurance. Toutes les assurances de protection juridique ne couvrent pas les litiges relatifs au droit de bail.

5. Respectez les délais de résiliation

Le droit suisse du bail accorde aux sous-locataires un grand nombre des mêmes droits qu'aux locataires principaux. Si le contrat de sous-location ne prévoit pas de durée limitée, vous devez, en tant que locataire principal, donner congé à vos sous-locataires au moins trois mois avant la fin du contrat de sous-location. Dans le cas d'une chambre individuelle meublée, un délai de préavis plus court de deux semaines s'applique. Si les sous-locataires souhaitent résilier le contrat, ils doivent également respecter les règles de résiliation prévues dans le contrat de sous-location.

Les sous-locataires ont le droit de proposer un nouveau locataire. Si des nouveaux locataires acceptables et solvables ont été trouvés, le contrat de sous-location peut leur être transféré sans que vous ayez à respecter le délai de résiliation.

6. Attention aux obligations financières

Même si votre bailleur accepte un contrat de sous-location, vous restez néanmoins seul responsable du paiement du loyer principal. Il en va de même si vos sous-locataires refusent de payer le loyer dû. Tenez compte d'un tel scénario dans votre planification budgétaire.

Le sous-locataire peut en outre demander une compensation financière s'il est contraint de quitter les lieux sans respecter le délai de préavis. C'est par exemple le cas si vous ou votre propriétaire résiliez le contrat de location principal, mais que vous oubliez de donner congé au sous-locataire. Remarque : il est important que le délai de résiliation du contrat de sous-location ne soit jamais plus long que celui du contrat de location principal.

7. Les sous-locataires peuvent demander une prolongation

Les sous-locataires peuvent contester la résiliation du contrat de sous-location et demander une prolongation si l'expulsion les mettrait, eux ou leur famille, dans une situation de logement difficile. Cela peut être le cas, par exemple, lorsqu'un sous-locataire ne peut pas trouver un autre logement. Ce droit de demander une prolongation peut vous mettre dans une situation inconfortable, par exemple si votre sous-locataire refuse de déménager avant votre retour d'un long séjour à l'étranger.

8. Ne soyez pas négligent

Le mauvais comportement des sous-locataires met également en péril votre contrat de location principal avec votre propriétaire. Ce dernier a le droit de s'adresser directement aux sous-locataires pour leur faire part de ses plaintes ou de ses remarques - mais en fin de compte, c'est vous qui êtes responsable de l'ensemble du comportement de vos sous-locataires. Vous pouvez résilier un contrat de sous-location si un sous-locataire ne paie pas son loyer à temps ou ne respecte pas le règlement intérieur. Vous devez alors respecter les délais de résiliation prévus dans le contrat de sous-location.

9. Airbnb est également considéré comme une sous-location

Les règles de sous-location s'appliquent également au home sharing (par exemple via Airbnb). Cela signifie que votre propriétaire doit soit accepter chaque sous-location individuelle, soit vous donner une renonciation générale. En outre, vous ne pouvez pas appliquer une majoration significative du loyer sans l'autorisation du bailleur. Vous devez également respecter les délais de préavis légaux pour les appartements et les chambres meublées. Vous trouverez de plus amples informations dans le guide suisse sur le partage de votre logement sur Airbnb.

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