Diese Steuern müssen Hauseigentümer bezahlen

Dass das Eigentum eines Grundstücks oder einer Liegenschaft Auswirkungen auf die Vermögenssteuer hat und Mietzinseinnahmen versteuert werden müssen, dürfte den meisten klar sein. Doch es gibt viele weitere Punkte zu beachten, zum Beispiel den Eigenmietwert, die Objektsteuer und Steuern beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie.

Wichtig: Die Informationen in diesem Artikel beziehen sich ausschliesslich auf das Immobilieneigentum von natürlichen Personen wie Einzelpersonen und Ehepaare. Für Immobilien, die juristischen Personen – Unternehmen wie Aktiengesellschaften und GmbHs – gehören, gelten andere Regeln.

Einkommenssteuern und Immobilien

Wenn Sie in einer Immobilie wohnen, deren Eigentümerin oder Eigentümer Sie sind, dann müssen Sie den Eigenmietwert als Einkommen in der Steuererklärung angeben. Der Eigenmietwert entspricht etwa 60 bis 70 Prozent eines marktüblichen Mietzinses. Damit erhöht sich das steuerbare Einkommen und auch die zu zahlenden Steuern.

Wenn Sie Wohnungen vermieten, müssen Sie die eingenommenen Mietzinse als Einnahmen versteuern.

Es sind zahlreiche Abzüge möglich, mit denen Sie das steuerbare Einkommen reduzieren können – und damit die zahlenden Steuern.

Hier finden Sie eine Aufzählung möglicher Abzüge. Informieren Sie sich bei der Steuerverwaltung des Kantons, in dem sich die Liegenschaft befindet, über die konkrete Regelung.

• Hypozinsen: Die bezahlten Hypothekarzinsen können Sie von den Steuern abziehen.
• Betriebskosten: Zahlreiche Betriebskosten sind abziehbar. Beispiele dafür sind:
  • Prämien für Versicherungen gegen Sachschaden und Haftpflicht
  • Beiträge für den Strassenunterhalt, die Strassenbeleuchtung und die Strassenreinigung
  • Einlagen in den Reparaturfonds oder Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentum
• Wenn Sie Investitionen tätigen, gilt folgender Grundsatz: Sind die Aufwendungen werterhaltend, dann sind diese abzugsfähig. Wertvermehrende Aufwendungen können Sie eigentlich nicht abziehen. Doch es gibt Ausnahmen für wertvermehrende Aufwendungen aus Energiespar- und Umweltschutzgründen.

Die Steuerverwaltungen haben genaue Vorstellungen davon, welche Abzüge möglich sind und welche nicht. So listet der Kanton Zürich in einem Merkblatt auf, welche Abzüge nicht zulässig sind. Dazu zählen Grundeigentümerbeiträge für Strassen, Trottoir, Werkleitung und Kanalisation, Quartierplankosten oder Vermessungskosten.

Vermögenssteuern und Immobilien

Sie müssen für den Wert der Häuser, Wohnungen und Grundstücke Steuern bezahlen. Der Bund erhebt keine Vermögenssteuer, während alle Kantone und Gemeinden eine Vermögenssteuer kennen. Diese fällt jährlich an.

Sie können die Hypothekarschulden abziehen, sodass Sie effektiv für den Wert abzüglich Ihrer Schulden Vermögenssteuern bezahlen.

Liegenschaftssteuern und Immobilien

In zwölf Schweizer Kantonen existiert für das Eigentum von Häuser, Wohnungen und Grundstücke eine Objektsteuer, wobei in sechs Schweizer Kantonen nicht alle Gemeinden die Objektsteuer verrechnen. Die Steuer heisst je nach Kanton anders. Gängige Namen sind Liegenschaftssteuer, Liegenschaftensteuer und Grundsteuern. Diese Steuer fällt jährlich an.

Bei der Objektsteuer wird der Wert des Hauses besteuert, aber im Unterschied zur Vermögenssteuer können die Schulden wie Hypotheken nicht abgezogen werden.

In den 13 Schweizer Kantonen Zürich, Luzern, Uri, Schwyz, Obwalden, Nidwalden, Glarus, Zug, Solothurn, Basel-Landschaft, Schaffhausen, Appenzell Ausserrhoden und Aargau existiert keine Liegenschaftssteuer. Im Kanton Basel-Stadt existiert für juristische Personen eine Liegenschaftssteuer, nicht jedoch für natürliche Personen.

In der nachfolgenden Tabelle sind Kantone mit einer Objektsteuer für das Eigentum von Immobilien von natürlichen Personen aufgeführt:

Tabelle 1: Liegenschaftssteuern für natürliche Personen

* Die Gemeinden haben das Recht, eine Objektsteuer zu verrechnen. Nicht alle Gemeinden verrechnen eine Objektsteuer.

Drei Kantone kennen eine Minimalsteuer

Die drei Zentralschweizer Kantone Uri, Obwalden und Nidwalden kennen eine Minimalsteuer auf Grundstücke natürlicher Personen. Im Kanton Uri wird die Minimalsteuer nur verrechnet, wenn eine natürliche Person im Steuerjahr weniger als 300 Franken Kantons-, Gemeinde- und Kirchensteuern im Kanton Uri bezahlt hat und ein Grundstück im Wert von mindestens 50’000 Franken besitzt. In den Kantonen Obwalden und Nidwalden wird die Minimalsteuer anstatt der ordentlichen Steuer verlangt, wenn die Minimalsteuer höher ist als die ordentlichen Steuern im Kanton.

Welche Steuern fallen beim Kauf an?

Beim Kauf fällt in 18 Schweizer Kantonen eine Handänderungssteuer an. In den meisten Kantonen müssen Käuferinnen und Käufer die Handänderungssteuern tragen. In den Kantonen Basel-Landschaft und Obwalden tragen Käufer und Verkäufer die Gebühren je zur Hälfte. In manchen Kantonen können Käufer und Verkäufer individuell vereinbaren, wer die Steuern bezahlt.

Die nachfolgende Tabelle gibt einen allgemeinen Überblick über die Steuersätze. Allerdings gibt es je nach Kanton erhebliche Unterschiede in der Anwendung der Handänderungssteuer. Unter gewissen Umständen – wie im Falle einer Erbschaft oder dem Verkauf an einen Ehegatten oder ein Kind – fällt die Handänderungssteuern gar nicht an.

Tabelle 2: Handänderungssteuern nach Kanton

In den Kantonen Zürich, Uri, Schwyz, Glarus, Zug, Schaffhausen, Aargau und Tessin wird statt der Handänderungssteuer lediglich eine Handänderungsgebühr oder die Grundbuchgebühr verrechnet. Im Kanton Zürich zum Beispiel betragen diese Gebühren 0.2 Prozent.

Welche Steuern fallen beim Verkauf an?

Beim Verkauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstückes wird eine Grundstückgewinnsteuer erhoben. Die Idee ist, dass die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem ursprünglichen Kaufpreis (inklusive wertvermehrender Investitionen) besteuert wird. In vielen Kantonen reduziert sich der Steuersatz, je länger Ihnen das Haus gehört hat.

Zwischen den Kantonen gibt es grosse Unterschiede, sowohl hinsichtlich der Höhe als auch hinsichtlich der Methodik zur Berechnung der Steuer. Nachfolgend einige Beispiele:

• Kanton Zürich: Der Kanton Zürich wendet einen progressiven Steuertarif an. Es gibt eine Skala mit vielen Steuersätzen. Die ersten 4000 Franken Gewinn werden zu 10 Prozent besteuert, der Gewinnanteil über 100’000 Franken zu 40 Prozent. Hat Ihnen die Immobilie weniger als ein Jahr gehört, dann erhöht sich der Steuerbetrag um 50 Prozent, bei ein bis zwei Jahren um 25 Prozent. Es gibt einen Rabatt zwischen 5 Prozent (wenn Ihnen die Immobilie zwischen fünf und sechs Jahre gehört hat) und 50 Prozent (wenn Ihnen die Immobilie mehr als 20 Jahre gehört hat).
• Kanton Basel-Stadt: Beim Verkauf von dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaften beträgt die Grundstückgewinnsteuer bei einer Besitzdauer von weniger als fünf Jahren einheitlich 30 Prozent, unabhängig von der Höhe des Gewinns. Für jedes weitere angebrochene Jahr Besitzdauer reduziert sich der Steuersatz um 0.9 Prozentpunkte. Ist die Besitzdauer länger als 25 Jahre, beträgt die Grundstückgewinnsteuer einheitlich 12 Prozent. Bei nicht selbstgenutzten Wohnliegenschaften beträgt die Grundstückgewinnsteuer bis zu 60 Prozent.

In vielen Schweizer Kantone wird die Grundstückgewinnsteuer nur verrechnet, wenn der Gewinn über einer bestimmten Limite – je nach Kanton zwischen 2200 und 13’000 Franken – liegt. In einigen Kantonen wird der Gewinn ab dem ersten Franken besteuert. Ebenso ist es unter gewissen Umständen möglich, dass die zu zahlenden Steuern aufgeschoben werden. Dies ist in der Regel insbesondere möglich, wenn die Immobilie zwischen Ehegatten oder an Nachkommen verkauft worden ist oder eine Ersatzliegenschaft als Hauptwohnsitz gekauft worden ist. Wichtig: Informieren Sie sich unbedingt über die konkreten Bedingungen in Ihrem Fall.

Was ist bei der Erbschaftssteuer zu beachten?

Wird Ihnen eine Immobilie vererbt, wird ein Teil der Erbschaftssteuer in dem Kanton fällig, in dem sich die Liegenschaft befindet. Je nach Kanton kann es daher finanziell sinnvoll sein, die Immobilie vor dem Tod zu verkaufen. Lassen Sie sich entsprechend beraten.