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Kredite & Hypotheken

So können Sie mit Vorsorgeguthaben ein Haus oder eine Wohnung kaufen

6. Dezember 2022 - Daniel Dreier

Sie können Ihr Vorsorgevermögen in der Pensionskasse und der Säule 3a für den Kauf oder Unterhalt von Wohneigentum vorzeitig beziehen. In diesem Ratgeber-Artikel erhalten Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Die Schweizer Verordnung über die Wohneigentumsförderung erlaubt es Ihnen, steuerbegünstigtes Schweizer Vorsorgeguthaben für den Kauf von Wohneigentum vorzeitig zu beziehen. In diesem Artikel beantwortet moneyland.ch die wichtigsten Fragen rund um die Nutzung des Schweizer Vorsorgeguthabens für den Eigenheimkauf.

Für welche Arten von Wohneigentum-Finanzierung ist ein Vorbezug des Vorsorgevermögens erlaubt?

Der Vorbezug von Guthaben der Pensionskasse oder Säule 3a ist für folgende Zwecke erlaubt:

Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung als Hauptwohnsitz
Eigenmittel für den Kauf eines Hauptwohnsitzes
Amortisation einer Hypothek auf Ihren Hauptwohnsitz
Werterhaltende Renovierung Ihres Hauptwohnsitzes
Wertsteigernde Sanierungen Ihres Hauptwohnsitzes
Kauf von Anteilen an einer Wohnungsbaugenossenschaft, bei der Sie Ihren Hauptwohnsitz mieten werden
Kauf von Anteilen an einer Mieter-Aktiengesellschaft, bei der Sie Ihren Hauptwohnsitz mieten werden
Gewährung eines Beteiligungsdarlehens an einen gemeinnützigen Wohnbauträger, von dem Sie eine Wohnung als Hauptwohnsitz nutzen werden

Wenn Sie eine Immobilie als Hauptwohnsitz kaufen, kommt es für den Vorbezug nicht darauf an, ob Sie das Grundstück im Eigentums- oder Baurecht erwerben.

Abgesehen von Wohneigentum gibt es noch einige weitere Zwecke, für die Sie das 3a-Guthaben vorbeziehen können. Welche das sind, erfahren Sie im Ratgeber-Artikel zum Vorbezug der Säule 3a.

Mit welchem Vorsorgegeld kann ich ein Eigenheim kaufen?

Sowohl das Guthaben aus Ihrer Pensionskasse (inklusive Freizügigkeitsguthaben) als auch das freiwillige, steuerbegünstigte Altersguthaben (Säule 3a) können vor Erreichen des ordentlichen Rentenalters zur Finanzierung von Wohneigentum bezogen werden. Allerdings gelten für Pensionskassenbezüge andere Regeln und Einschränkungen als für die Säule 3a.

Übersicht der Regeln für Pensionskassen- und 3a-Bezüge zur Finanzierung von Wohneigentum:

	Pensionskasse und Freizügigkeit (2. Säule)	Freiwillige, gebundene Altersvorsorge (Säule 3a)
Altersgrenze	Ein Bezug der gesamten Leistungen für Wohneigentum ist nur bis zum Alter von 50 Jahren möglich. Danach ist der Bezug beschränkt: auf die bis zum 50. Lebensjahr angesparten Beträge, oder die Hälfte des gesamten Vorsorgevermögens Nachdem Sie das Rentenalter erreicht haben, können Sie keine Bezüge für die Finanzierung von Wohneigentum mehr tätigen. Aber je nach Pensionskasse können Sie sich das Pensionskassenkapital ganz auszahlen lassen.	Vorbezüge für Wohneigentum sind bis 5 Jahre vor dem ordentlichen AHV-Rentenalter möglich. Danach sind Sie unabhängig vom Zweck berechtigt, 3a-Guthaben zu beziehen. Sie können sich ein 3a-Konto nur vollständig auszahlen lassen.
Bezug	Der Mindestbezug beträgt 20’000 Franken. Es ist möglich, nur einen Teil des Pensions- oder Freizügigkeitsguthabens zu beziehen.	Für 3a-Vorbezüge gibt es kein Minimum. Es ist möglich, nur einen Teil des Guthabens auf einem 3a-Konto zu beziehen.
Häufigkeit	Sie können alle fünf Jahre einen Bezug tätigen.	Sie können alle fünf Jahre einen Bezug tätigen.
Steuern	Kapitalbezugssteuer: Wenn Sie in der Schweiz wohnen, bezahlen Sie auf den bezogenen Betrag eine Kapitalbezugssteuer. Sie wird an Ihrem Wohnort erhoben und ist kantonal unterschiedlich. Sie können die Kapitalbezugssteuern bei Rückzahlungen zurückfordern (mehr dazu weiter unten). Quellensteuer: Wenn Sie ausserhalb der Schweiz wohnen, behält die Freizügigkeitsstiftung (2. Säule) beziehungsweise die Vorsorgestiftung (Säule 3a) eine Quellensteuer ein. Sie wird vom Sitzkanton der Stiftung erhoben. Sie können die schweizerische Quellensteuer zurückfordern, wenn Ihr Wohnsitzland mit der Schweiz ein entsprechendes Doppelbesteuerungsabkommen hat.
Grundbuch	Vorbezüge von Vorsorgeguthaben für Wohneigentum werden im Grundbuch eingetragen.	Der Vorbezug der Säule 3a für Wohneigentum wird nicht im Grundbuch eingetragen.
Rückzahlung	Geld, das Sie für Wohneigentum beziehen, können Sie freiwillig an Ihre Pensionskasse oder Freizügigkeitsstiftung zurückzahlen (mindestens 10’000 Franken pro Rückzahlung). Die beim Bezug entrichtete Kapitalbezugssteuer wird bei der Rückzahlung zurückerstattet. Rückzahlungen sind nicht steuerlich absetzbar. Vorbezüge können Sie nur bis zum Rentenalter zurückzahlen.	Für Wohneigentum bezogene Leistungen aus der Säule 3a können Sie nicht zurückzahlen. Darum können Sie auch die Kapitalbezugssteuer nicht zurückfordern.
Eigenmittel	Sie können mit Pensionskassen-Vermögen maximal die Hälfte der 20-prozentigen Eigenmittel für die Hypothek finanzieren. Die andere Hälfte müssen Sie mit anderem Geld finanzieren. Dieses Maximum kann anders festgelegt werden, wenn die Eigenmittel mehr als 20 Prozent betragen oder wenn der Marktwert der Immobilie niedriger ist als der Kaufpreis.	Es gibt keine Begrenzung, wie viel des 3a- Guthabens Sie als Eigenmittel verwenden dürfen. Sie können das 3a-Guthaben auch für denjenigen Teil der Eigenmittel verwenden, den Sie nicht mit Pensionskassen-Guthaben finanzieren dürfen.
Gesamt- und Miteigentum	Pensionskassen- und 3a-Guthaben können nur für die Finanzierung von Immobilien im Gesamteigentum genutzt werden, wenn die Eigentümer Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner sind. Sie können mit einem Vorbezug den Kauf von Stockwerkeigentum finanzieren, solange Sie der alleinige Besitzer oder die alleinige Besitzerin des entsprechenden Eigentumsanteils sind (beziehungsweise Sie und Ihr Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner zusammen). Dasselbe gilt für Anteile einer Wohnbaugenossenschaft.

Welche Regeln gelten für Eigenheime, die mit Vorsorgegeld finanziert werden?

Wenn Sie vor der Pensionierung zur Finanzierung eines Eigenheims Guthaben aus der zweiten Säule oder der Säule 3a beziehen, gelten für dieses Eigenheim bestimmte Regeln. Es ist wichtig, diese Regeln zu verstehen, bevor Sie entscheiden, ob Sie Ihr Vorsorgegeld für Wohneigentum verwenden möchten oder nicht.

Übersicht der Regeln für Wohneigentum, das mit Pensionskassen- und 3a-Bezügen finanziert wurde:

	Pensionskasse und Freizügigkeit (2. Säule)	Freiwillige, gebundene Altersvorsorge (Säule 3a)
Vermietung	Voraussetzung für den Bezug ist in erster Linie, dass die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt wird. Sie können die Wohnung später vorübergehend vermieten, wenn Sie nachweisen können, dass Sie aufgrund besonderer Umstände daran gehindert werden, selbst dort zu wohnen.	Wenn Sie eine Immobilie mit Geld aus der Säule 3a finanzieren wollen, muss es sich um Ihren Hauptwohnsitz handeln. Zu einem späteren Zeitpunkt können Sie die Liegenschaft jedoch ohne Einschränkungen vermieten.
Verkauf	Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, müssen Sie die Vorbezüge zu deren Finanzierung zurückzahlen. Das Geld muss in Ihre bestehende Pensionskasse oder Freizügigkeitsstiftung eingezahlt werden. Die Kapitalbezugssteuer wird Ihnen nach Rückführung des bezogenen Geldes in Ihre Pensionskasse zurückerstattet. Wenn Sie in naher Zukunft eine andere Immobilie kaufen möchten, können Sie das Geld an eine Freizügigkeitsstiftung überweisen und dort bis zu 2 Jahre lang halten. Zur Finanzierung eines neuen Hauptwohnsitzes können Sie es von der Freizügigkeitsstiftung beziehen. Diese Einschränkungen gelten nur bis zum Erreichen des Rentenalters.	Beim Verkauf einer mit 3a-Vermögen finanzierten Immobilie gibt es keine Einschränkungen. Eine Rückzahlung in die Säule 3a ist nicht möglich.
Vererbung und Schenkung	Mit einem Vorbezug finanzierte Liegenschaften können an bestimmte Erben übertragen werden, ohne Geld an Ihre Pensionskasse oder Freizügigkeitsstiftung zurückzahlen zu müssen. Hauptvoraussetzung ist, dass der betreffende Erbe die Bedingungen für die Vererbung von Pensionskassenleistungen erfüllt. Verkauft Ihr Erbe die Liegenschaft an Dritte, die nicht erbberechtigt sind, müssen Sie die bezogene Vorsorgeleistung an Ihre Pensionskasse oder Freizügigkeitsstiftung zurückzahlen. Die bezogenen Vorsorgeleistungen müssen Sie auch dann zurückzahlen, wenn Ihr Erbe (zum Beispiel aufgrund des Alters) die Erbberechtigung für Ihre Vorsorgeleistungen verliert.	Es bestehen keine besonderen Einschränkungen beim Erben oder Verschenken von mit 3a- Guthaben finanzierten Liegenschaften.

Pensionskasse und Freizügigkeit
(2. Säule)

Freiwillige, gebundene Altersvorsorge
(Säule 3a)

Vermietung

Voraussetzung für den Bezug ist in erster Linie, dass die
Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt wird.

Sie können die Wohnung später vorübergehend vermieten,
wenn Sie nachweisen können, dass Sie aufgrund
besonderer Umstände daran gehindert werden, selbst
dort zu wohnen.

Wenn Sie eine Immobilie mit Geld aus der Säule
3a finanzieren wollen, muss es sich um Ihren
Hauptwohnsitz handeln.

Zu einem späteren Zeitpunkt können Sie die
Liegenschaft jedoch ohne Einschränkungen
vermieten.

Verkauf

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, müssen Sie die
Vorbezüge zu deren Finanzierung zurückzahlen. Das Geld
muss in Ihre bestehende Pensionskasse oder
Freizügigkeitsstiftung eingezahlt werden. Die
Kapitalbezugssteuer wird Ihnen nach Rückführung des
bezogenen Geldes in Ihre Pensionskasse zurückerstattet.

Wenn Sie in naher Zukunft eine andere Immobilie kaufen
möchten, können Sie das Geld an eine Freizügigkeitsstiftung
überweisen und dort bis zu 2 Jahre lang halten. Zur
Finanzierung eines neuen Hauptwohnsitzes können Sie es
von der Freizügigkeitsstiftung beziehen.

Diese Einschränkungen gelten nur bis zum Erreichen
des Rentenalters.

Beim Verkauf einer mit 3a-Vermögen finanzierten
Immobilie gibt es keine Einschränkungen. Eine
Rückzahlung in die Säule 3a ist nicht möglich.

Vererbung
und
Schenkung

Mit einem Vorbezug finanzierte Liegenschaften können an
bestimmte Erben übertragen werden, ohne Geld an Ihre
Pensionskasse oder Freizügigkeitsstiftung zurückzahlen zu
müssen. Hauptvoraussetzung ist, dass der betreffende Erbe
die Bedingungen für die Vererbung von
Pensionskassenleistungen erfüllt.

Verkauft Ihr Erbe die Liegenschaft an Dritte, die nicht
erbberechtigt sind, müssen Sie die bezogene
Vorsorgeleistung an Ihre Pensionskasse oder
Freizügigkeitsstiftung zurückzahlen.

Die bezogenen Vorsorgeleistungen müssen Sie auch dann
zurückzahlen, wenn Ihr Erbe (zum Beispiel aufgrund des
Alters) die Erbberechtigung für Ihre
Vorsorgeleistungen verliert.

Es bestehen keine besonderen Einschränkungen
beim Erben oder Verschenken von mit 3a-
Guthaben finanzierten Liegenschaften.

Was kostet der Bezug von Vorsorgegeld für Wohneigentum?

Schweizer Pensionskassen und Freizügigkeitsstiftungen erheben in der Regel eine Gebühr, wenn Sie Geld für den Kauf von Wohneigentum beziehen. Typischerweise liegt diese Gebühr zwischen 200 und 400 Franken pro Bezug. Die genauen Gebühren für den Vorbezug für Wohneigentum finden Sie auf den Produktseiten im Freizügigkeitskonto-Vergleich auf moneyland.ch.

Bei vielen 3a-Sparkonten, -Vorsorge-Apps und -Lebensversicherungen fallen Gebühren für den Vorbezug von Wohneigentum an. Wie hoch diese Gebühren sind, sehen Sie im Feld «Vorbezug – selbstbewohntes Wohneigentum» auf den Produktseiten im 3a-Sparkonto-Vergleich von moneyland.ch.

Kann ich Vorsorgeguthaben für ein Eigenheim ausserhalb der Schweiz verwenden?

Ja. Solange die betreffende Liegenschaft als Hauptwohnsitz genutzt wird, können Sie Guthaben der Pensionskasse beziehen, um einen Eigenheimkauf, Hypothekenzahlungen sowie Renovationen oder Umbauten zu finanzieren.

Die Regeln variieren je nach Ihrer Situation und je nachdem, in welchem Land Sie leben und welche Arten von Schweizer Altersguthaben Sie beziehen möchten.

Säule 3a und überobligatorische Pensionskasse

Wenn Sie ausserhalb der Schweiz wohnen, sind Sie grundsätzlich berechtigt, das Guthaben der Säule 3a und aus überobligatorischen Pensionskassenbeiträgen zu beziehen – einfach weil Sie ausserhalb der Schweiz wohnen. Für Wohneigentum müssen Sie keinen speziellen Vorbezug tätigen und es gibt keine Einschränkungen in der Verwendung des Geldes oder der damit gekauften Immobilien.

Obligatorische Pensionskasse in EFTA- und EU-Staaten

Wohnen Sie in einem Land, das Mitglied der EFTA oder der EU ist, sind Sie nicht grundsätzlich berechtigt, die obligatorischen Pensionskassenleistungen zu beziehen, nur weil Sie ausserhalb der Schweiz leben. Sie können jedoch einen Vorbezug zur Finanzierung von Wohneigentum tätigen – genau gleich, wie wenn Sie in der Schweiz leben würden. Die Regeln für Wohneigentum in der EFTA und EU sind die gleichen wie für Objekte in der Schweiz. Der einzige Unterschied ist, dass Beschränkungen und Rückzahlungsverpflichtungen nur für den obligatorischen Teil der Pensionskassenleistungen gelten.

Obligatorische Pensionskasse ausserhalb der EFTA und EU

Wohnen Sie in einem Land, das weder der EFTA noch der EU angehört, können Sie Ihr Guthaben aus der obligatorischen Schweizer Pensionskasse allein deshalb beziehen, weil Sie ausserhalb der EFTA und der EU wohnen. Für Wohneigentum müssen Sie keinen speziellen Vorbezug tätigen. Für Immobilien, die mit obligatorischen schweizerischen Pensionskassenleistungen finanziert werden, gelten in diesem Fall keine besonderen Einschränkungen.

Grenzgänger

Wenn Sie als Grenzgänger in der Schweiz arbeiten, aber in einem Nachbarland wohnen, können Sie keine Leistungen beziehen, nur weil Sie nicht in der Schweiz wohnen. Sie können jedoch Ihr Schweizer Pensionskassen- und 3a-Guthaben für Wohneigentum vorbeziehen. Die Regeln sind identisch mit denen für Immobilien in der Schweiz.

Wichtig: Der Bezug Ihres Freizügigkeits- oder 3a-Guthabens kann für Sie in Ihrem Heimatland steuerliche Auswirkungen haben. Informieren Sie sich unbedingt über die Steuervorschriften Ihres Landes zur Auszahlung ausländischer Altersguthaben und zu möglichen Steuerabzügen oder -befreiungen für Wohneigentum.

Worauf sollten Personen in Partnerschaft beim Immobilienkauf achten?

Wenn Sie verheiratet sind oder in einer eingetragenen Partnerschaft leben, muss Ihr Ehepartner zustimmen, bevor Sie Guthaben aus der Pensionskasse oder Säule 3a für Wohneigentum vorzeitig beziehen können.

Beide Partner können unabhängig voneinander maximal alle fünf Jahre Vorsorgegelder zur Finanzierung von Wohneigentum vorbeziehen.

Bei einer Scheidung vor Beginn des Rentenanspruchs (zum Beispiel durch Erreichen des Rentenalters) werden die während der Ehe angesparten Rentenleistungen und das 3a-Guthaben geteilt. Bezüge für Wohneigentum werden bei der Vermögensaufteilung berücksichtigt.

Investierte 3a- und Freizügigkeitsguthaben beziehen

Falls Sie Ihr 3a- oder Freizügigkeitsguthaben in Vorsorgefonds oder mit Vorsorge-Apps angelegt haben, sollten Sie Bezüge sorgfältig planen. Wenn Sie einen Vorbezug für Wohneigentum beantragen, verkauft Ihr Finanzdienstleister Ihre Anlagen und überweist das verdiente Geld auf das damit verbundene 3a- oder Freizügigkeitskonto. Wenn Sie einen Vorbezug zu einem Zeitpunkt tätigen, an dem der Markt in Schwierigkeiten ist und der Wert Ihrer Anlagen niedrig ist, kann es sein, dass Sie beim Verkauf einen Verlust hinnehmen müssen.

Sie sollten investierte Vorsorgegelder möglichst nur beziehen, wenn das nicht zu einem Kapitalverlust führt. Da es am Markt immer Preisschwankungen gibt, ist es in der Regel nicht sinnvoll, 3a- und Freizügigkeitsgelder anzulegen, wenn Sie es in naher Zukunft (fünf bis zehn Jahre) für die Finanzierung von Wohneigentum beziehen wollen. Für kürzere Zeiträume sind 3a-Sparkonten und Freizügigkeitskonten besser geeignet.

Kann ich Vorsorgeguthaben auch verpfänden, statt es zu beziehen?

Ja. Pensionskassen-, Freizügigkeits- und 3a-Guthaben können Sie zur Finanzierung von Wohneigentum auch verpfänden. Es gelten die gleichen Regeln wie für den Vorbezug. Die Regel, dass Sie nur einen Bezug alle fünf Jahre tätigen dürfen, gilt jedoch nicht für die Verpfändung. Sie können Ihr Vorsorgeguthaben einmalig (zum Beispiel, um die Eigenmittel aufzubringen) oder laufend (zum Beispiel für eine indirekte Amortisation) verpfänden.

Weitere Informationen:
Ratgeber zum Bezug der Säule-3a-Guthaben
Schweizer Hypotheken vergleichen
3a-Vorsorgekonten vergleichen
Freizügigkeitskonten vergleichen
Schweizer Vorsorgefonds vergleichen

Redaktor Daniel Dreier

Daniel Dreier ist Redaktor und Experte für Geldthemen bei moneyland.ch.

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