Les impôts que les propriétaires de maisons ou de logements doivent payer

La plupart des gens ont conscience que le fait d’être propriétaire d'un terrain ou d'un bien immobilier a des répercussions sur l'impôt sur la fortune et que les revenus locatifs doivent être imposés. Mais il y a encore bien d'autres aspects à prendre en compte, par exemple la valeur locative, l'impôt sur la propriété immobilière et les impôts lors de l'achat ou de la vente d'un bien immobilier.

Important: les informations contenues dans cet article concernent uniquement les biens immobiliers appartenant à des personnes physiques, telles que des individus ou des couples. D'autres règles s'appliquent aux biens immobiliers qui appartiennent à des personnes morales – par exemple des entreprises telles que des sociétés anonymes et des Sàrl.

Où sont prélevés les impôts sur les biens immobiliers?

Habituellement, les impôts en Suisse sont payés dans la commune où vous avez votre résidence principale. Mais pour les biens immobiliers, le lieu où se trouve le bien immobilier joue également un rôle.

• Dans la déclaration d'impôts de votre commune de résidence, vous devez également indiquer la fortune et les revenus (y compris la valeur locative) provenant de biens immobiliers situés en dehors de la commune. Les appartements de vacances en sont un exemple. La commune de résidence ne prélève pas d'impôts sur ces biens mais elle tient compte de la fortune et des revenus pour le calcul du taux d'imposition.
• Dans la commune où se trouve l'appartement ou la maison, vous devez payer des impôts sur la fortune et les revenus des biens immobiliers. Le calcul du taux d'imposition tient également compte de la fortune et des revenus autres que les biens immobiliers. En règle générale, il suffit pour cela de remettre la déclaration d'impôt de votre canton de résidence à l'administration fiscale de la commune dans laquelle se trouve le bien immobilier. Il n'est généralement pas nécessaire de remplir sa propre déclaration d'impôt.

En règle générale, cette pratique s'applique également aux biens immobiliers situés à l'étranger. Renseignez-vous toutefois sur les conditions concrètes, car il peut y avoir des différences selon les pays.

Impôts sur le revenu et les biens immobiliers

Si vous habitez dans un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez indiquer la valeur locative en tant que revenu dans votre déclaration d'impôts. La valeur locative correspond à environ 60 à 70 pour cent d'un loyer conforme au marché. Cela augmente votre revenu imposable et également les impôts à payer.

Si vous louez des appartements, vous devez déclarer les loyers perçus en tant que recettes.

Il existe de nombreuses déductions qui permettent de réduire le revenu imposable – et donc les impôts à payer.

Vous trouverez ici une liste des déductions possibles. Renseignez-vous sur la réglementation concrète auprès de l'administration fiscale du canton dans lequel se trouve le bien immobilier.

• Intérêts hypothécaires: vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires payés de vos impôts.
• Frais d'exploitation: de nombreux frais d'exploitation sont déductibles. En voici quelques exemples 
  • Primes d'assurance contre les dommages matériels et responsabilité civile
  • Contributions pour l'entretien des routes, l'éclairage public et le nettoyage des rues
  • Apports versés au fonds de réparation ou au fonds de rénovation s’il s’agit de propriété par étage
• Lorsque vous réalisez des investissements, le principe suivant s'applique: si les dépenses permettent de préserver la valeur, celles-ci sont alors déductibles. Les dépenses qui augmentent la valeur d’un bien immobilier ne peuvent pas être déduites. Il existe toutefois des exceptions pour les dépenses qui augmentent la valeur d’un bien immobilier si elles sont justifiées pour des raisons d'économie d'énergie et de protection de l'environnement.

Les administrations fiscales ont des idées précises sur les déductions admises et celles qui ne le sont pas. Ainsi, le canton de Zurich énumère dans une notice les déductions qui ne sont pas autorisées. Il s'agit notamment des contributions des propriétaires fonciers pour les routes, les trottoirs, les conduites industrielles et les canalisations, les coûts des plans de quartier ou les frais d’arpentage (travail de mesure).

Abolition prévue de la valeur locative

Le Parlement a décidé fin 2024 de supprimer la valeur locative. En contrepartie, les dettes hypothécaires ne pourront plus être déduites dans la même mesure qu'auparavant.

La date d'entrée en vigueur du nouveau système n'est pas encore connue. Si un référendum aboutit, le peuple aura le dernier mot et il se prononcera lors d'une votation populaire. Le projet est lié à l'introduction d'un nouvel impôt foncier spécial. Une votation populaire aura lieu à ce sujet.

Impôts sur la fortune et biens immobiliers

Vous devez payer des impôts sur la valeur des maisons, des appartements et des terrains. La Confédération ne prélève pas d'impôt sur la fortune, alors que tous les cantons et communes connaissent un impôt sur la fortune. Celui-ci est dû chaque année.

Vous pouvez déduire les dettes hypothécaires, de sorte que vous payez effectivement des impôts sur la fortune pour la valeur du bien moins vos dettes.

Impôts fonciers et biens immobiliers

Dans douze cantons suisses, il existe un impôt sur la propriété immobilière pour les maisons, les appartements et les terrains, mais dans six cantons suisses, toutes les communes ne facturent pas l'impôt sur la propriété immobilière. Le nom de l'impôt varie d'un canton à l'autre. Les noms les plus courants sont impôt foncier et impôt complémentaire sur les immeubles, impôt foncier, impôt immobilier complémentaire et taxe immobilière. Ces impôts sont dus chaque année.

En ce qui concerne l'impôt sur la propriété, la valeur de la maison est imposée, mais contrairement à l'impôt sur la fortune, les dettes telles que les hypothèques ne peuvent pas être déduites.

Dans les 13 cantons suisses de Zurich, Lucerne, Uri, Schwyz, Obwald, Nidwald, Glaris, Zoug, Soleure, Bâle-Campagne, Schaffhouse, Appenzell Rhodes-Extérieures et Argovie, il n'existe pas d'impôt foncier. Dans le canton de Bâle-Ville, il existe un impôt foncier pour les personnes morales mais pas pour les personnes physiques.

Le tableau ci-dessous présente les cantons qui appliquent un impôt foncier sur la propriété de biens immobiliers appartenant à des personnes physiques:

Tableau 1: Impôts fonciers pour les personnes physiques

* Les communes ont le droit de facturer un impôt sur les biens immobiliers. Toutes les communes ne facturent pas un impôt sur les biens immobiliers.

Trois cantons connaissent un impôt minimal

Les trois cantons de Suisse centrale, Uri, Obwald et Nidwald, connaissent un impôt minimal prélevé sur les immeubles des personnes physiques. Dans le canton d'Uri, l'impôt minimal n'est facturé que si une personne physique a payé moins de 300 francs d'impôts cantonaux, communaux et paroissiaux dans ce canton au cours de l'année fiscale et qu'elle possède un bien immobilier d'une valeur d'au moins 50'000 francs. Dans les cantons d'Obwald et de Nidwald, l'impôt minimal est exigé à la place de l'impôt ordinaire si l'impôt minimal est plus élevé que les impôts ordinaires dans le canton.

Quels impôts s’appliquent lors de l’achat?

Lors de l'achat, des droits de mutation sont dus dans 18 cantons suisses. Dans la plupart des cantons, les acheteurs doivent supporter les droits de mutation. Dans les cantons de Bâle-Campagne et d'Obwald, l'acheteur et le vendeur supportent chacun la moitié des droits. Dans certains cantons, l'acheteur et le vendeur peuvent convenir individuellement de qui paie les droits.

Le tableau ci-dessous dresse un aperçu général des taux d'imposition qui s’appliquent. Toutefois, l'application des droits de mutation varie considérablement d’un canton à l'autre. Dans certaines circonstances – comme en cas d'héritage ou de vente à un conjoint ou à un enfant –, les droits de mutation ne s'appliquent pas du tout.

Tableau 2: Droits de mutation par canton

Dans les cantons de Zurich, Uri, Schwyz, Glaris, Zoug, Schaffhouse, Argovie et Tessin, seuls des droits de mutation ou des frais de registre foncier sont facturés à la place des droits de mutation. Dans le canton de Zurich, par exemple, ces frais s'élèvent à 0,2 pour cent.

Quels impôts s'appliquent lors de la vente?

Lors de la vente d'un appartement, d'une maison ou d'un terrain, un impôt sur les gains immobiliers est prélevé. L'idée consiste à taxer la différence entre le prix de vente et le prix d'achat initial (y compris les investissements contribuant à augmenter la valeur). Dans de nombreux cantons, le taux d'imposition est réduit en fonction de la durée pendant laquelle vous avez été propriétaire de la maison.

Il existe de grandes différences entre les cantons, tant au niveau du montant que de la méthode de calcul de l'impôt. Voici quelques exemples:

• Canton de Zurich: le canton de Zurich applique un barème d'imposition progressif. Il existe un barème qui comprend de nombreux taux d'imposition. Les premiers 4000 francs de bénéfice sont imposés à hauteur de 10 pour cent, la part de bénéfice supérieure à 100 000 francs à 40 pour cent. Si le bien immobilier vous a appartenu pendant moins d'un an, le montant de l'impôt augmente alors de 50 pour cent, et de 25 pour cent s'il a été acquis pendant un à deux ans. Il existe un rabais allant de 5 pour cent (si le bien immobilier vous appartient depuis cinq à six ans) à 50 pour cent (si le bien immobilier vous appartient depuis plus de 20 ans).
• Canton de Bâle-Ville: en cas de vente d'un immeuble d'habitation utilisé durablement et exclusivement par le propriétaire, l'impôt sur les gains immobiliers s'élève uniformément à 30 pour cent pour une durée de possession de moins de cinq ans, indépendamment du montant du gain. Pour chaque année supplémentaire durant laquelle vous avez possédé le bien, le taux d'imposition est réduit à hauteur de 0,9 point de pourcentage. Si la durée de possession est supérieure à 25 ans, l'impôt sur les gains immobiliers s'élève uniformément à 12 pour cent. Pour les immeubles d'habitation non occupés par leur propriétaire, l'impôt sur les gains immobiliers s'élève jusqu'à 60 pour cent.

Dans de nombreux cantons suisses, l'impôt sur les gains immobiliers n'est facturé que si le gain est supérieur à une certaine limite – située entre 2200 et 13’000 francs selon le canton. Dans certains cantons, le gain est imposé dès le premier franc. De même, il est possible, dans certaines circonstances, que les impôts à payer soient reportés. C’est généralement possible en particulier si le bien immobilier a été vendu entre époux ou à des descendants ou si un bien de remplacement a été acheté comme résidence principale. Important: renseignez-vous impérativement sur les conditions concrètes qui s’appliquent à votre cas.

A quoi faut-il faire attention en matière d'impôts sur les successions?

Si vous héritez d'un bien immobilier, une partie des droits de succession est due dans le canton où se trouve le bien. Selon le canton, il peut donc être financièrement intéressant de vendre le bien immobilier avant le décès. Laissez-vous conseiller en conséquence.

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