Diese 13 Dinge sollten Sie bedenken, bevor Sie Schweizer Wohneigentum kaufen

Wenn Sie vorhaben, Wohneigentum in der Schweiz zu kaufen, sollten Sie sich mit einigen Themen vertraut machen – und zwar noch bevor Sie nach konkreten Objekten für den Kauf Ausschau halten. In diesem Artikel von moneyland.ch erfahren Sie, welche wichtigen Dinge Sie berücksichtigen sollten, bevor Sie Wohneigentum kaufen.

1. Tragbarkeit

Können Sie sich eine Hypothek leisten? Schweizer Banken haben ziemlich strenge Tragbarkeitsbestimmungen für Hypothekarnehmer. Neben der Hypothek selbst entstehen Ihnen noch viele weitere administrative und Unterhaltskosten, wenn Sie eine Immobilie in der Schweiz besitzen. Faustregel im Fall von selbstgenutztem Wohneigentum: Die jährlichen Kosten (Hypozins, Nebenkosten, Amortisation) dürfen nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Im Tragbarkeitsrechner von moneyland.ch sehen Sie, ob Sie sich eine Hypothek leisten können.

2. Eigentums- oder Baurecht

Eine Immobilie mit Baurecht zu kaufen bedeutet, dass Sie ein Haus, aber nicht das Land darunter kaufen. Sie zahlen eine Pacht für die Nutzung des Landes, auf dem das Gebäude steht.

Land gewinnt tendenziell an Wert, Gebäude verlieren hingegen in der Regel mit der Zeit an Wert. Darum ist Eigentumsrecht (Sie besitzen sowohl den Boden als auch das Gebäude) finanziell sinnvoller. Erkundigen Sie sich immer, ob Sie beim Kauf der Immobilie das Eigentums- oder Baurecht erhalten – ziehen Sie allenfalls einen Immobilienanwalt zu Hilfe. Auf keinen Fall sollten Sie im Glauben, dass es sich um Eigentumsrecht handelt, eine Immobilie mit Baurecht kaufen.

3. Alleineigentum oder Miteigentum

In der Schweiz können Immobilien im Besitz einer einzelnen Person oder von mehreren Personen mit klar festgelegten Miteigentumsanteilen sein.

Miteigentum und insbesondere Stockwerkeigentum sind komplizierter als Alleineigentum. Sie müssen sich an den gemeinsamen Kosten, der Gebäudeversicherung, dem Unterhalt und Erneuerungsfonds beteiligen. Des Weiteren haften Sie gemeinsam mit den anderen Miteigentümern für die Immobilie. Zudem müssen Sie an Eigentümerversammlungen teilnehmen und sich an die in Abstimmungen gefällten Entscheide halten.

Es ist sehr wichtig, dass Sie die Details für das Miteigentum einer Immobilie, für die Sie sich interessieren, genau verstehen. Dazu gehört auch, dass Sie die Miteigentümer im Voraus kennenlernen und sich mit ihren Zielen identifizieren können. Wenn Sie beispielsweise nur das Nötigste an Unterhalts- und Renovationskosten ausgeben möchten, wäre es unpassend, wenn die Miteigentümer die Liegenschaft luxuriös renovieren wollen. Falls Sie Stockwerkeigentum in Betracht ziehen, studieren Sie auch die Statuten des Wohngebäudes genau, denn diese gelten zusätzlich zu den Gesetzen bezüglich Miteigentum.

4. Langfristiges Anlagepotenzial

Wie viel Wert eine Immobilie langfristig gewinnen kann, hängt fast ausschliesslich von deren Ort ab. Zu den relevanten Faktoren gehören die Erschliessung, Steuervorschriften, Baubeschränkungen, die Verfügbarkeit von Bauland, die lokale Wirtschaft und die Bevölkerungsdichte. Wo genau Sie Wohneigentum kaufen, kann ausschlaggebend sein, ob es sich langfristig um eine Anlage oder einen Abschreiber handelt.

5. Steuern

Steuern sind beim Besitz von Wohneigentum ein grosser Kostenfaktor. Welche Vermögens- und Einkommenssteuer Sie jedes Jahr zahlen müssen, hängt davon ab, in welcher Gemeinde sich das Objekt befindet. Dieser Ort bestimmt auch mit, wie hoch der Eigenmietwert ist, der zu Ihrem steuerbaren Einkommen hinzugerechnet wird. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, zahlen Sie Notargebühren und die Handänderungssteuer. Wenn Sie ein Objekt verkaufen, zahlen Sie die Kapitalgewinnsteuer.

Die Liegenschaftssteuer wird vom Kanton und der Gemeinde erhoben, wo sich die Immobilie befindet. Sie müssen dort im Zusammenhang mit dem Objekt eine Steuererklärung einreichen, auch wenn Sie selbst in einem anderen Kanton oder Land leben. In den meisten Kantonen erheben der Kanton, die Gemeinde oder beide eine Liegenschaftssteuer. In den Kantonen Aargau, Basel-Landschaft, Glarus, Schwyz, Solothurn, Zug und Zürich gibt es keine Liegenschaftssteuer.

Weil die Steuern sich massiv zwischen den Kantonen unterscheiden, lohnt es sich, die Kantons- und Gemeindesteuern zu vergleichen. Das setzt natürlich voraus, dass Sie flexibel wählen können, wo Sie wohnen beziehungsweise investieren.

6. Unterhaltskosten

Faustregel: Sie sollten mindestens 0.7 Prozent des Marktwerts der Immobilie jedes Jahr für laufende Unterhaltskosten zur Seite legen. Dazu kommen 0.3 Prozent, um künftige Erneuerungen zu finanzieren. Diese Regel wird üblicherweise auch von Banken bei der Tragbarkeitsrechnung genutzt. Viele Experten empfehlen, höhere Beträge zur Seite zu legen (zum Beispiel 0.5 Prozent für Renovierungen). Alte Häuser und Chalets benötigen in vielen Fällen mehr Wartung und Renovierung als neuere Gebäude. Objekte in Gegenden, wo es regelmässig gefriert und taut, müssen in der Regel häufiger renoviert werden als Gebäude in Gebieten mit weniger belastenden Wetterbedingungen. Wenn Sie eine Immobilie nicht richtig instandhalten können, wird deren Wert darunter leiden und womöglich sogar sinken.

7. Versorgungsanschlüsse

Falls Sie vorhaben, Ihr eigenes Haus zu bauen oder ein verlassenes Haus zu renovieren, spielen die Kosten für Versorgungsanschlüsse eine Rolle. Sie sollten die Kosten für die Einrichtung von Elektrizitäts-, Wasser-, Abwasser-, Telekom- und Strassenanschlüssen berücksichtigen. Wenn Sie alle diese Verbindungen neu einrichten müssen, kann das Ihre Baukosten locker um 100 Franken pro Quadratmeter in die Höhe treiben. Berücksichtigen Sie diese Kosten unbedingt bei Ihren Kalkulationen.

8. Immobilienversicherung

In den meisten Kantonen sind Eigenheimbesitzer verpflichtet, eine Gebäudeversicherung abzuschliessen. Diese Versicherung deckt mögliche Gefahren wie etwa Brand, Blitzschlag und Überschwemmung. Eine Immobilienversicherung ist in allen Kantonen obligatorisch mit Ausnahme von Appenzell Innerrhoden (ausser Gemeinde Oberegg), Genf, Tessin und Wallis.

In den meisten Kantonen gibt es kantonale Gebäudeversicherungen, in anderen müssen Sie die Versicherung bei einem privaten Anbieter abschliessen. Selbst in Kantonen, in denen die Gebäudeversicherung nicht obligatorisch ist, ist es fast immer sinnvoll, eine solche Versicherung abzuschliessen, weil Bau- und Reparaturkosten in der Schweiz sehr hoch sind. Die Prämien unterscheiden sich je nach Versicherung und Sie sollten diese Kosten berücksichtigen, wenn Sie Wohneigentum kaufen. Detaillierte Informationen erhalten Sie in den Ratgeber-Artikeln zu Gebäude- und Erdbebenversicherungen.

9. Öffentlicher Verkehr

Wie gut ist die Immobilie an den öffentlichen Verkehr (ÖV) angebunden? Die Verfügbarkeit von öffentlichen Verkehrsmitteln kann ausschlaggebend sein, wie viel ein Objekt wert ist und wie viel Wert es in Zukunft gewinnen wird. Wohneigentum in Gebieten mit guten Busverbindungen erzielt in der Regel höhere Mieten als solches an Orten ohne öffentliche Verkehrsmittel. Kommt dazu noch ein Bahnhof in der Nähe, steigen Ihre Chancen erheblich, das Objekt zu einem guten Preis zu vermieten – insbesondere wenn es eine direkte Zugverbindung in städtische Zentren gibt.

Beachten Sie auf der Suche nach Wohnobjekten immer den ÖV. Es ist auch sinnvoll, zusätzlich zu den aktuellen Verbindungen zu prüfen, ob es ÖV-Ausbaupläne gibt. So erhalten Sie eine Vorstellung von zukünftigen Entwicklungen.

10. Historischer Wert

Im Vergleich zu anderen Ländern gibt es in der Schweiz viele historische Wohnbauten. Ob ein Reihenhaus aus der Renaissance oder ein 200 Jahre altes Chalet – die Chancen, dass Sie hier ein Vintage-Schmuckstück finden, stehen gut. Allerdings ist der historische Wert einer Immobilie schwierig messbar, weil es dabei vor allem um einzigartige Aspekte oder Gefühle geht. Bevor Sie ein historisches Gebäude kaufen, sollten Sie die Konsultation eines auf alte Bauten spezialisierten Immobilienmaklers in Erwägung ziehen.

Zwar können Sie mit einem gut renovierten historischen Gebäude an guter Lage einen hohen Preis erzielen, wenn sie es verkaufen oder vermieten. Aber wenn Sie nicht die nötigen Fähigkeiten, das Wissen, die Zeit und das Geld haben, um ein Haus instandzusetzen, kann ein Vintage-Gebäude schnell zu einem teuren Hobby werden.

11. Denkmalschutz

In der Schweiz sind Gebäude mit kultureller oder historischer Bedeutung gesetzlich geschützt. Dieser Schutz wird Denkmalschutz genannt. Ungefähr 75’000 Schweizer Immobilien stehen unter Denkmalschutz. Besitzer dieser geschützten Gebäude erhalten für ihre Investitionen in die Instandhaltung und Renovation Steuervorteile. Wegen der vielen Vorschriften und Einschränkungen kann der Besitz solcher Objekte allerdings teuer und frustrierend sein. Geschützte Gebäude sind zudem auch bei Käufern unbeliebt – es könnte für Sie also auch schwierig werden, eine solche Immobilie in Zukunft wieder zu verkaufen. Besonders wenn Sie historische Gebäude in Betracht ziehen, sollten Sie darum unbedingt auch prüfen, ob und zu welchem Grad ein Objekt unter Denkmalschutz steht.

12. Rechtliche Probleme

Die Schweizer Gesetze zur Liegenschafts- und Raumplanung sind komplex und können sich laufend ändern. Dadurch kann es vorkommen, dass eine Immobilie plötzlich besonderen Regeln und Einschränkungen unterliegt. So gab es beispielsweise 2014 eine Änderung an den Raumplanungsgesetzen, sodass eine Gemeinde nur noch eine beschränkte Menge an Bauland haben durfte. Die darauffolgende, neue Zonenplanung führte dazu, dass für manche Gebäude spezielle Einschränkungen galten, weil sie nicht mehr auf Bauland standen. Objekte, die in der Vergangenheit ohne die richtige Genehmigung renoviert oder umgebaut wurden, wurden in Gerichtsverfahren verwickelt, weil die Raumplanungs- und Baugesetze zentraler durchgesetzt werden. Wenn Sie eine Immobilie kaufen, die nicht ordnungsgemäss lizenziert ist, kann das schwerwiegende finanzielle und rechtliche Folgen haben. Es ist besonders wichtig, die rechtliche Lage genau zu prüfen, wenn Sie den Kauf älterer oder ländlicher Wohnimmobilien in Betracht ziehen. Wenn Sie eine Ruine – zum Beispiel eine alte Scheune oder ein Hirtenhaus – kaufen und renovieren möchten, sollten Sie vorher unbedingt prüfen, ob eine Renovierung oder ein Umbau aus rechtlicher Sicht überhaupt möglich ist.

13. Einschränkungen für Ausländerinnen und Ausländer

Schweizerinnen und Schweizer sowie Personen mit Niederlassungsbewilligung in der Schweiz können Immobilien mit wenigen Einschränkungen kaufen. Dasselbe gilt für EFTA- und EU-Staatsangehörige, die eine Aufenthaltsbewilligung B (vorübergehender Aufenthalt) besitzen.

Als Grenzgängerin oder Grenzgänger mit dem Ausweis G können Sie eine Immobilie in der Nähe Ihres Schweizer Arbeitgebers kaufen – aber nur zur Nutzung als Zweitwohnsitz.

Falls Sie den Ausweis B haben, aber nicht aus einem EFTA- oder EU-Land stammen, können Sie ein Objekt ausschliesslich zur Nutzung als Hauptwohnsitz kaufen. Falls Sie eine Ferien- oder Zweitwohnung kaufen wollen, müssen Sie dafür zuerst eine Bewilligung einholen.

Wenn Sie weder einen Schweizer Pass besitzen, noch in der Schweiz wohnen, benötigen Sie eine Bewilligung, damit Sie in der Schweiz Immobilien jeglicher Art kaufen können.

Weitere Informationen:
Mieten oder kaufen: Vor- und Nachteile
Mieten oder kaufen: Rechner
Rendite-Objekte in der Schweiz
Hypothekenrechner
Hypothekenvergleich