Darum wird Wohnen in der Schweiz immer teurer

Schweizweit steigen die Preise für Wohneigentum aktuell ungefähr 1 bis 3 Prozent pro Quartal, wie der Wohnimmobilienpreisindex des Bundesamts für Statistik zeigt. Allerdings gibt es riesige Unterschiede zwischen Stadt und Land. In ländlichen Gemeinden sinken die Preise im Schnitt sogar.

Zinsen, Geldentwertung, Konjunktur: In diesem Artikel erfahren Sie sechs der wichtigsten fundamentalen Faktoren, mit denen sich Preisveränderungen auf dem Immobilienmarkt erklären lassen. Dabei geht es um die Preise auf dem Markt als Ganzes, nicht um einzelne Objekte. Wie Sie herausfinden, was eine bestimmte Immobilie wert ist, erfahren Sie im Ratgeber-Artikel zu Immobilienschätzungen auf moneyland.ch.

1. Hypothekarzinsen

Von den hier genannten Faktoren spielen die Hypothekarzinsen die grösste Rolle, wie eine Studie von Wüest Partner aus dem Jahr 2022 zeigt. Die Zinsen einer Hypothek bestimmen, wie teuer es ist, den Kauf einer Immobilie zu finanzieren. Auf moneyland.ch können Sie die aktuellen Konditionen für Schweizer Hypotheken vergleichen.

Wenn die Hypothekarzinsen steigen, sinken die Preise für Wohneigentum. Das heisst umgekehrt: Niedrige Zinsen treiben die Immobilienpreise in die Höhe. Dies gilt praktisch gleichermassen für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, wie die Studie zeigt – basierend auf Daten der Jahre 1985 bis 2021.

2. Inflation

Während einer Inflation steigen die Konsumentenpreise. Oder umgekehrt: Der Wert Ihres Geldes schrumpft. Wenn die Konsumentenpreise steigen, passiert das Gleiche auch mit Mieten und Immobilienpreisen. Denn wenn die Kaufkraft des Gelds schrumpft, brauchen Sie mehr davon, um das gleiche Objekt kaufen zu können. Die Preise für Einfamilienhäuser reagieren im Vergleich zu Eigentumswohnungen stärker auf die Inflation.

Dieser Effekt ist ein Grund, warum sich Anlegerinnen und Anleger bei sehr starker oder lang anhaltender Inflation oft in Immobilien flüchten. Denn wenn der Preis Ihres Objekts steigt, gleicht das möglicherweise den Wertverlust des Gelds aus.

3. Wirtschaftswachstum

Befindet sich die Schweizer Wirtschaft im Wachstum, spricht man von einem konjunkturellen Aufschwung. Die Konjunktur wird mit dem Bruttoinlandprodukt (BIP) gemessen. Dabei handelt es sich um den Wert aller Waren und Dienstleistungen, die jährlich in der Schweiz hergestellt beziehungsweise in Anspruch genommen werden.

Wenn die Wirtschaft schnell wächst, steigt die Kaufkraft der Bevölkerung. Einwohnerinnen und Einwohner können es sich dann eher leisten, Immobilien zu erwerben. Wächst das reale BIP, kurbelt das auch die Nachfrage bei Immobilien an. Auf die Wirtschaftsentwicklung reagieren die Preise für Einfamilienhäuser merklich stärker als die Preise für Eigentumswohnungen.

4. Arbeitslosenquote

Die Arbeitslosenquote besagt, wie viele Personen arbeitslos sind. Der Wert bewegte sich in der Schweiz in den vergangenen Jahren zwischen circa 2 und 3.5 Prozent der Erwerbsbevölkerung.

Wer keinen Job hat, kann sich in der Regel erst recht keine Immobilie leisten. Darum sinkt die Nachfrage bei Wohnimmobilien, wenn die Arbeitslosenquote steigt. Dadurch müssen Verkäufer die Preise nach unten anpassen, um Abnehmer zu finden. Eine steigende Arbeitslosenquote hat darum eine dämpfende Wirkung auf das Wachstum der Preise für Wohneigentum. Dieser Effekt fällt insbesondere bei Eigentumswohnungen auf – wo die Preise im Vergleich zu Einfamilienhäusern stärker von subjektiven Erwartungen abhängen.

5. Bevölkerungswachstum

In der Schweiz wohnen aktuell rund 8.7 Millionen Menschen. Die Zahl steigt fast jedes Jahr und hat sich innert 80 Jahren verdoppelt. Die jährliche Wachstumsrate kann allerdings massiv schwanken: Im Jahr 2000 betrug sie lediglich 0.55 Prozent, 2013 war die Wachstumsrate mit 1.25 Prozent mehr als doppelt so gross.

Wohnen mehr Personen in der Schweiz, steigt dadurch auch die Nachfrage nach Wohneigentum. Je grösser die Jahreswachstumsrate, desto grösser der Preisanstieg. Das bedeutet insbesondere auch, dass die Immobilienpreise tendenziell stärker steigen, solange die Schweiz für Zuwanderer besonders attraktiv ist. Die Preise von Eigentumswohnungen reagieren stärker auf das Bevölkerungswachstum als die Preise von Einfamilienhäusern.

6. Leerstände

Die sogenannte Leerstandsquote besagt, wie viele Wohnungen und Häuser aktuell nicht bewohnt sind. Seit den 80er-Jahren ist die Leerstandsquote in der Schweiz insgesamt stark gestiegen. Aber es gibt immer wieder Jahre, in denen sich die Entwicklung für mehrere Jahre lang umkehrt – so sank die Zahl beispielsweise während der Finanzkrise von 2007 bis 2009.

Je mehr Leerstände es gibt, desto grösser ist das Angebot auf dem Wohnungsmarkt. Und ein grosses Angebot bedeutet in der Regel tiefere Preise. Die Studie von Wüest Partner bestätigt dies: Wenn die Anzahl der leer stehenden Wohnungen steigt, sinken die Preise für Wohneigentum. Allerdings reagieren die Immobilienpreise wesentlich stärker auf andere wirtschaftliche Faktoren, sodass das Wohnen in den vergangenen Jahren teurer wurde, obwohl die Leerstandsquote gestiegen ist.

Weitere Informationen:
Wert einer Immobilie ermitteln
Baulandpreise in der Schweiz
Hypotheken vergleichen