Voilà pourquoi le prix du logement en Suisse ne cesse d’augmenter

Dans toute la Suisse, les prix des logements augmentent en moyenne de 1 à 3 pour cent par trimestre, ainsi le révèle l’indice des prix de l’immobilier résidentiel de l’Office fédéral de la statistique. On constate toutefois d’énormes différences entre les logements en ville et à la campagne. Dans les communes rurales, on observe même une baisse générale des prix.

Taux d’intérêt, évaluation de la monnaie, conjoncture: retrouvez dans cet article 6 des principaux facteurs fondamentaux qui permettent d’expliquer les fluctuations de prix sur le marché immobilier. Ces informations portent sur les prix du marché dans son ensemble, et non sur les biens individuels. Pour savoir à combien s’élève la valeur d’un bien immobilier particulier, consultez l’article du guide sur les estimations immobilières sur moneyland.ch.

1. Taux d’intérêt hypothécaires

De tous les facteurs mentionnés dans le présent article, les taux d’intérêt hypothécaires jouent le rôle le plus important, comme le montre une étude réalisée par Wüest Partner en 2022. Le taux d’intérêt d’une hypothèque détermine le coût du financement de l’achat d'un bien immobilier. Sur le site de moneyland.ch, vous avez la possibilité d’effectuer une comparaison des conditions actuelles des hypothèques suisses.

Lorsque les taux d’intérêt hypothécaires augmentent, les prix des logements en propriété baissent. Inversement, cela signifie que des taux d’intérêt bas poussent les prix de l’immobilier à la hausse. Cela vaut aussi bien pour les maisons individuelles que pour les appartements en propriété, comme le montre l’étude, qui est basée sur les données des années 1985 à 2021.

2. Inflation

En période d’inflation. les prix à la consommation augmentent. Inversement, cela signifie que la valeur de votre argent diminue. Si les prix à la consommation augmentent, il en va de même pour les loyers et les prix de l’immobilier. Quand le pouvoir d’achat de l’argent diminue, il vous faut plus d’argent pour acheter le même bien. Les prix des maisons individuelles sont plus sensibles à l’inflation que ceux des appartements en propriété.

C’est l’une des raisons pour lesquelles les investisseurs se réfugient souvent dans l’immobilier lorsque l’inflation est très forte ou persistante. En effet, si le prix de votre bien immobilier augmente, cela peut éventuellement compenser la perte de valeur de l’argent.

3. Croissance économique

On parle de reprise conjoncturelle lorsque l’économie nationale est en croissance. Le produit intérieur brut (PIB) mesure la performance économique. Il est une mesure de la valeur de tous les biens et services produits ou consommés en Suisse au cours d’une année.

Une économie qui croît rapidement se traduit par une augmentation du pouvoir d’achat de la population, ce qui signifie que les habitantes et des habitants peuvent plus facilement se permettre d’acheter un bien immobilier. La croissance du PIB réel stimule également la demande de biens immobiliers. Les prix des maisons individuelles sont nettement plus sensibles à l’évolution de l’économie que les prix des appartements en propriété.

4. Taux de chômage

Le taux de chômage indique le nombre de personnes sans emploi. En Suisse, le taux a oscillé ces dernières années entre 2 et 3,5 pour cent de la population active.

Une personne au chômage n’a généralement pas les moyens d’acheter un bien immobilier. C’est pourquoi la demande de logements diminue lorsque le taux de chômage augmente. Pour trouver des acheteurs, les vendeurs doivent parfois revoir leurs prix à la baisse. Une hausse du taux de chômage a donc un effet modérateur sur la croissance des prix des logements en propriété. Cet effet se manifeste tout particulièrement dans le cas des appartements en propriété, où les prix dépendent plus des attentes subjectives que ce n’est le cas pour les maisons individuelles.

5. Croissance de la population

La Suisse compte actuellement environ 8,7 millions d’habitants. Ce nombre augmente presque chaque année et il a doublé en l’espace de 80 ans. Le taux de croissance annuel connaît toutefois de fortes variations: en 2000, il ne représentait que 0,55 pour cent, alors qu’en 2013, le taux de croissance était plus de deux fois plus élevé (1,25 pour cent).

Lorsque le nombre de personnes domiciliées en Suisse augmente, la demande de logements en propriété croît à son tour. Plus le taux de croissance annuel est élevé, plus la hausse des prix est importante. Cela signifie notamment qu’aussi longtemps que la Suisse reste attractive pour les immigrants, les prix de l’immobilier continuent d’augmenter à un rythme plus soutenu. Les prix des appartements en propriété réagissent plus fortement à la croissance démographique que les prix des maisons individuelles.

6. Vacance de logements

Le taux de vacance indique le nombre d’appartements et de maisons actuellement inoccupés. Depuis les années 80, le taux de vacance en Suisse a fortement augmenté. Néanmoins, il arrive que la tendance s’inverse temporairement pendant plusieurs années. Tel a été le cas pendant la crise financière de 2007 à 2009, où le chiffre a baissé.

Plus il y a de logements vacants, plus l’offre sur le marché du logement est vaste. Et qui dit offre importante dit généralement prix en baisse. C’est bien ce que confirme l’étude de Wüest Partner: lorsque le nombre de logements vacants augmente, les prix des logements en propriété baissent. Cela dit, il y a d’autres facteurs économiques qui ont un impact bien plus fort sur les prix de l'immobilier, ce qui explique que les logements soient devenus plus chers ces dernières années, même si le taux de vacance a augmenté.

Informations complémentaires:
Déterminer la valeur d’un bien immobilier
Prix des terrains à bâtir en Suisse
Comparer les hypothèques