Voici comment connaître la valeur de votre bien immobilier

Envisagez-vous d’acheter un logement? Avez-vous hérité d’un objet immobilier? Ou aimeriez-vous simplement connaître ce que vaut votre maison? En effectuant une estimation immobilière, il vous est possible de déterminer quelle sera la valeur d’un bien immobilier. A quel point de telles évaluations sont-elles toutefois fiables? Quelles sont les méthodes proposées? Le service comparatif en ligne moneyland.ch répond aux questions les plus importantes que vous vous posez au sujet des estimations immobilières.

Qu’est-ce qu’une estimation immobilière?

Une estimation ou une évaluation immobilière indique quelle est la valeur vénale immobilière d’un objet donné. Dans le cadre d’une telle estimation, on établit normalement quelle est la valeur du terrain et du bâtiment. Les personnes chargées d’effectuer l’estimation prennent en compte un grand nombre de facteurs différents pour y parvenir.

• Valeur du terrain

Pour la plupart des biens immobiliers d’habitation, la valeur du terrain est le facteur le plus important pour déterminer le prix. Cette valeur est influencée par la région et le raccordement (situation) ainsi que par la taille de celui-ci. Il s’agit là de la valeur du terrain lorsqu’aucune construction ne s’y trouverait.

Les prix du terrain tendent à augmenter en Suisse. Cela s’explique par la demande persistante dans ce domaine. Au cours des décennies passées, elle a permis d’assurer que les biens immobiliers en Suisse demeurent attrayants aussi pour les investisseuses et investisseurs.

• Valeur du bâtiment

La valeur du bâtiment indique ce que valent l’ensemble des constructions bâties sur un terrain. Différents facteurs, tels que le standard de construction et la valeur vénale du bâtiment, entrent en ligne de compte pour la déterminer. Les constructions perdent en général de la valeur au fil du temps, sauf si elles sont régulièrement assainies, agrandies ou rénovées.

Ais-je besoin d’une estimation immobilière?

Etant donné que les biens immobiliers comptent parmi les actifs les plus chers, il est judicieux de connaître leur valeur avant de commencer à négocier. Toutefois, l’évaluation d’un objet immobilier est très exigeante car aucun bien n’est comparable à l’identique à un autre. C’est pourquoi il est recommandé, voire nécessaire, de procéder à l’estimation d’un bien immobilier dans certaines situations. Ces situations peuvent correspondre aux cas de figure suivants:

• Vente: le scénario typique ici est qu’une vendeuse ou un vendeur a besoin d’une base de négociation pour le prix de vente du bien immobilier. L’estimation fournit un point de repère pour le prix que le bien immobilier pourrait atteindre. De plus, cette évaluation aide aussi les propriétaires, qui peuvent aussi avoir parfois un lien émotionnel avec le bien immobilier, à disposer d’une fourchette de prix réaliste.
• Achat: si, en tant qu’acheteuse ou acheteur, vous n'êtes pas certain que le prix d’un objet soit approprié (par exemple parce que le vendeur s’appuie sur une estimation déjà relativement ancienne), il peut être utile de faire évaluer l'objet vous-même afin d’obtenir un second avis.
• Héritage: afin de déterminer le montant des impôts à payer sur un bien immobilier dont vous avez hérité, vous devez connaître quelle est sa valeur vénale immobilière. Celle-ci est également utile lorsqu’un héritage doit être réparti entre plusieurs héritières et héritiers.
• Divorce: lorsqu’un logement appartient aux deux conjoints et qu’ils divorcent, il est souvent nécessaire de déterminer la valeur du bien immobilier - par exemple lorsqu’une des deux personnes veut verser à l’autre sa part de la propriété. En cas de divorce, il est généralement conseillé de demander une évaluation à un expert (plutôt que d’effectuer une estimation en ligne) – cela pour le cas où des litiges seraient portés devant les tribunaux.
• Taxation: si vous pensez que la taxation fiscale se base sur une valeur vénale immobilière trop élevée de votre bien, il peut être sensé d’obtenir un deuxième avis sur celle-ci.
• Rénovation: effectuer une rénovation permet d’augmenter la valeur du bâtiment ou de compenser sa perte de valeur. Vous ne saurez toutefois si cette démarche a été couronnée de succès que lorsque vous aurez fait estimer votre bien immobilier par un spécialiste.
• Bilan: si vous possédez des biens immobiliers en tant que valeur patrimoniale et que vous souhaitez savoir comment leur valeur a évolué, il est nécessaire de procéder à une nouvelle évaluation.

Comment puis-je obtenir une évaluation immobilière de qualité?

Vous pouvez faire estimer votre bien immobilier en ligne ou par un expert sur place.

• Estimation en ligne

Lors d’une estimation en ligne, vous indiquez dans un formulaire une série de chiffres clés – par exemple, l’année de construction, la surface habitable et bien d'autres informations. A la suite de cela, vous recevrez des informations sur la valeur vénale estimée de votre bien immobilier.

Il existe de multiples prestataires qui fournissent des estimations en ligne. Il est facile de les trouver en effectuant une recherche sur Google par exemple. Nombre d'entre eux ne réalisent toutefois pas eux-mêmes l'évaluation mais ils s’appuient sur les bases de données fournies par de grands prestataires de services immobiliers tels que CIFI (IAZI en allemand) et Wüest Partner.

• Estimation par des experts

Les estimations individuelles réalisées par des expertes ou experts sont généralement plus fastidieuses et elles impliquent typiquement que des visites du bien soient effectuées sur place. La personne qui est chargée d’établir l'estimation est généralement un ou une architecte qui a suivi une formation complémentaire.

Il existe également un grand nombre de prestataires qui proposent des estimations d'experts. Outre les grands prestataires de services, dont certains sont actifs au niveau international (à l’exemple de CIFI et de Wüest Partner), vous pouvez également commander de telles expertises auprès d'entreprises locales (par exemple auprès d’agents immobiliers). L'argument qui parle en faveur du choix d’un prestataire local est qu’il y a des chances que ces estimateurs connaissent mieux la région que les personnes qui réalisent des estimations dans toute la Suisse.

Il vaut donc la peine de demander plusieurs offres et de les comparer. D’une part, car il est important de choisir un prestataire en qui vous avez confiance. D'autre part, parce qu’il y a aussi des différences de prix.

Comment fonctionne une estimation?

Il existe un certain nombre d'approches ou de méthodes qui sont utilisées par les estimateurs afin de réaliser une évaluation immobilière. Selon que vous avez besoin d'une estimation en ligne ou d'une estimation réalisée par des experts et en fonction du but pour lequel vous souhaitez acheter ou vendre un bien immobilier, différentes méthodes sont les mieux adaptées. De nombreuses grandes sociétés immobilières proposent plusieurs de ces méthodes ou l’ensemble d’entre elles. En voici un aperçu:

• Méthode de la valeur réelle

La base utilisée par la méthode de la valeur réelle est simple: lorsque vous achetez un bien immobilier, vous ne voulez pas le payer plus cher que ce que vous auriez payé pour le terrain et la construction du bâtiment. La valeur dite réelle d’un bien immobilier correspond donc à la somme de la valeur du terrain et de la valeur vénale du bâtiment.

Pour établir ces valeurs, on tient compte, entre autres, du prix du terrain, du type de construction et des coûts de viabilisation. Les personnes chargées d’effectuer ces estimations utilisent souvent leurs propres modèles pour calculer ces valeurs, ce qui explique pourquoi il peut y avoir des écarts entre les différentes estimations effectuées – et cela en dépit du fait que cette méthode est sensée refléter la valeur substantielle du bien.

La méthode de la valeur réelle est surtout utilisée pour les biens immobiliers qui ne sont pas acquis en premier lieu dans le but d’obtenir un rendement. C’est pourquoi elle est, par exemple, appropriée si vous cherchez à acheter votre propre logement.

• Méthode hédoniste

La méthode d’évaluation hédoniste de la valeur vénale immobilière repose sur des comparaisons qui sont effectuées entre votre bien immobilier et d’autres transactions réalisées. En d’autres termes, le prestataire examine à quel prix des objets comparables situés dans des endroits similaires ont été vendus récemment. Seuls les transferts effectifs de propriété sont pris en compte - le prix auquel des biens immobiliers avaient été mis en vente ne joue en revanche aucun rôle.

Cette estimation se base sur des données statistiques et présuppose donc que le prestataire a accès à de grands ensembles de données sur les mutations passées. Souvent, des milliers de ventes de biens immobiliers comparables sont prises en compte. Cette méthode est utilisée pour de nombreux types de biens. De nombreuses banques utilisent également cette méthode pour déterminer la valeur des biens immobiliers lors de l'octroi d'hypothèques. En règle générale, les évaluations en ligne sont déterminées selon cette méthode.

L'avantage de la méthode hédonique est qu'elle est relativement peu coûteuse. Une telle évaluation en ligne pour une maison individuelle coûte en général environ 400 francs.

Inconvénient de cette approche: comme le bien immobilier individuel n'est pas du tout visité lors de ce type d’estimation, la méthode est comparativement imprécise. Selon l'Association des propriétaires fonciers de Zurich (HEV Zürich), une évaluation effectuée sur la base de la méthode hédoniste peut être jusqu'à 20% supérieure ou inférieure à la valeur vénale. Pour les objets présentant des caractéristiques atypiques (par exemple des droits d'utilisation particuliers), la méthode hédoniste peut s’avérer être encore plus incertaine, car il existe moins de données portant sur des biens immobiliers comparables.

• Méthode de la valeur de rendement

La méthode de la valeur de rendement est surtout utilisée pour les objets de rendement. Avec celle-ci, un bien immobilier est évalué en fonction du revenu qu’il permet d'obtenir. Ce que l’on appelle la valeur de rendement résulte de plusieurs facteurs. En font partie notamment le taux d’intérêt de l’immeuble, les loyers usuels pratiqués, le taux d'occupation attendu, les frais d’entretien, la durée d'utilisation résiduelle du bien immobilier et les éventuelles augmentations de loyer.

La méthode de la valeur de rendement s’adresse aussi bien à des personnes qu’à des investisseurs, tels que les banques, qui souhaitent connaître quel est le rendement qu’ils peuvent obtenir avec un bien immobilier. Si vous êtes simplement à la recherche d'un logement pour votre propre usage, cette méthode d’évaluation n’est donc généralement pas adaptée.

• Méthode DCF

La méthode dite des Discounted Cashflow (DCF), parfois aussi appelée méthode de la valeur actuelle, est surtout utilisée pour évaluer des objets de rendement et des biens immobiliers commerciaux. Ce terme désigne le processus d’actualisation des futurs flux de trésorerie. En d’autres termes, la méthode DCF calcule quelle est la valeur actuelle des recettes attendues (par exemple celles provenant des loyers) pour un bien immobilier donné. L'hypothèse de base est qu’un bien immobilier vaut autant d’argent qu’il pourra en rapporter à ses propriétaires à l'avenir.

Dans le cadre de la méthode DCF, on détermine, d’une part, quels sont les flux de trésorerie disponibles (ou «free cash flow» en anglais) et, d'autre part, quel est le taux d’actualisation applicable à l’objet et à sa situation. Le taux d'actualisation est adapté en fonction du risque lié aux investissements (par exemple, des marchés financiers incertains). Les deux principaux facteurs d’évaluation sont donc les revenus potentiels et les risques existants, tout en tenant compte de la valeur actuelle de l’argent.

Quant à son utilisation, il en va de même pour la méthode DCF que pour la méthode de la valeur de rendement: si vous êtes uniquement à la recherche d'un logement pour vous-même, la méthode DCF n’est pas vraiment adéquate. En effet, dans ce cas, vous ne prévoyez normalement pas de recevoir des revenus. Selon le CIFI, ce type d'estimations est le plus souvent utilisé pour évaluer les immeubles locatifs destinés à plusieurs familles, les immeubles de bureaux et les bâtiments destinés au commerce de détail.

Combien coûte une évaluation immobilière?

En principe, les estimations en ligne reviennent nettement moins cher que les estimations individuelles réalisées par des experts. Une estimation en ligne d'une maison individuelle, réalisée selon la méthode hédoniste, coûte généralement environ 400 francs. Les estimations immobilières par des experts peuvent facilement coûter environ 1000 francs, et certaines peuvent même être bien plus chères que cela. Le montant que vous payez pour obtenir une estimation d'expert dépend de la méthode employée, de la complexité de l’objet immobilier et du nombre de visites nécessaires sur place.

Pour autant, dans de nombreux cas, les coûts nécessaires pour réaliser une évaluation immobilière ne pèsent pas lourd dans la balance. En effet, les prix de l’immobilier ont tendance à être si élevés que vous n’avez besoin de consacrer qu’une infime partie de votre budget pour réaliser l’évaluation. Exemple: vous faites estimer une maison individuelle pour un coût de 1000 francs. Vous achetez ensuite le bien immobilier pour 1'000’000 de francs. Dans ce cas, les frais d’évaluation ne représentent que 0,1% du prix d’achat. La part de ces coûts augmente bien sûr si vous faites évaluer plusieurs objets à la suite dans le cadre de votre recherche de la maison parfaite.

Si vous avez fait appel à un agent immobilier pour l’achat ou la vente d’un objet donné, vous ne devez généralement pas payer un montant séparément pour chaque évaluation. En effet, ces coûts sont généralement inclus dans la commission que prélève l’agent immobilier.

Lorsqu’une banque fait évaluer un bien dans le cadre de l’octroi d’une hypothèque, elle le fait généralement sur la base de la méthode hédoniste et cette estimation est alors gratuite pour la cliente ou le client. Dans certains cas -  par exemple lorsqu’une méthode plus complexe est nécessaire -, il se peut que les preneuses ou preneurs d'hypothèques doivent contribuer à une partie des frais qui y sont liés.

N’est-il pas possible d’obtenir une estimation gratuite?

Si. Il existe en effet quelques prestataires qui fournissent des estimations gratuites en ligne, à l’exemple d’Agent Selly et de Houzy. En consultant leurs sites Internet ou à l'aide de leurs applications, vous pouvez indiquer quelques informations au sujet de votre logement et obtenir ensuite une estimation gratuite. Il s’agit généralement d’une évaluation simplifiée, reposant sur la méthode hédoniste, qui est réalisée d’après la base de données d’un prestataire qui fournit des notations (comme le CIFI par exemple).

La fourchette de ces estimations peut parfois être très large. Il se peut, par exemple, qu’un portail donné vous indique une fourchette de prix pour le bien immobilier avec laquelle la valeur maximale est supérieure de plus d’un tiers à la valeur minimale (par exemple: de 900’000 à 1'250’000 francs). Avec un tel écart, il peut être judicieux de faire réaliser une estimation plus précise, même si vous devez payer pour l’obtenir.

Les offres payantes collectent en outre généralement davantage de données. Les résultats obtenus peuvent donc être plus fiables.

Quelle méthode d’estimation devrais-je choisir?

Une estimation gratuite est généralement trop imprécise - et les fournisseurs de ces services le savent. Il s'agit donc souvent seulement d’une façon utilisée pour obtenir vos coordonnées, afin de pouvoir vous proposer ensuite des services payants (et qui sont probablement plus utiles). Ces évaluations gratuites peuvent donc servir tout au plus à une clarification préalable - par exemple lorsque vous vous intéressez à un objet et que vous n'avez pas encore fait de choix précis. En revanche, lorsque vous envisagez sérieusement d’effectuer un achat ou une vente d’un objet immobilier, vous feriez alors mieux de considérer la réalisation d’une estimation payante.

Pour la plupart des biens immobiliers traditionnels, une estimation en ligne basée sur la méthode d’évaluation hédoniste devrait suffire, tandis que cela devrait en outre également vous coûter moins cher. Cependant, si votre bien immobilier présente des caractéristiques spéciales - par exemple s’il s’agit d’un bien de luxe ou d’une ferme –, il est tout de même recommandé de procéder à une estimation individuelle en dépit de son coût plus élevé.

S’il est déjà prévisible que vous pourriez avoir besoin d’utiliser une évaluation immobilière dans le cadre d’un litige judiciaire (par exemple en cas de divorce), il est alors recommandé de faire appel à un expert pour établir le rapport correspondant. Si vous vous contentez de vous baser sur une estimation en ligne, il se peut que vous deviez tout de même payer ultérieurement une évaluation réalisée par un expert.

A quel point les estimations sont-elles fiables?

En règle générale, vous pouvez partir du principe que des estimations coûteuses offrent un résultat plus précis ou, du moins, mieux adapté à votre situation concrète. Toutefois, même les personnes chargées de réaliser de telles estimations, qui examinent votre bien immobilier en détail sur place, ne peuvent pas vous indiquer avec une précision absolue à quel prix vous pourrez vendre cet objet – il n’est effet pas possible d’attribuer à votre bien immobilier une valeur absolue en fonction de laquelle un acheteur potentiel pourra s’orienter. La valeur vénale sert uniquement de base aux négociations de prix.

Vous devez vous attendre à ce que même les meilleures estimations (et parfois les plus chères) puissent être supérieures ou inférieures d’environ 10% à la valeur vénale effective. Avec la méthode hédoniste, la marge d’erreur peut même atteindre 20%, aussi bien vers le haut que vers le bas.

Quelle est la durée de validité d’une évaluation?

Normalement, lorsqu’une valeur vénale a été établie, celle-ci est valable pour la vente d’un objet dans un délai d’un an. Si, par exemple, le processus de vente dure plus d’une année, il peut être judicieux de commander une nouvelle estimation afin de pouvoir disposer d’une base de négociation à jour.

Toutefois, pour chaque estimation, on part normalement du principe qu'il n’y a pas de changements déterminants et inattendus, ni en ce qui concerne l’objet ni au regard des conditions du marché. En effet, l’évaluation d’un bien immobilier se réfère inévitablement à la valeur vénale de l’objet valable au moment de l’estimation. Si quelque chose devait changer entretemps - par exemple, parce que la desserte du quartier en matière de transports s’est améliorée –, cela ne serait pas reflété dans l'évaluation, à moins que le changement apporté n’ait déjà été prévisible au moment de l'estimation. Lors de tels changements, une nouvelle estimation serait alors nécessaire pour déterminer la valeur vénale.

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