So lösen Sie Ihre Hypothek richtig ab

Früher oder später läuft Ihre Festhypothek aus. Wenn Sie dann die Hypothek nicht auf einmal zurückzahlen können, müssen Sie mit der Hypothek zu einem anderen Anbieter wechseln (Ablösung) oder die Hypothek beim gleichen Anbieter weiterführen (Verlängerung).

Viele Schweizer Wohneigentümer bezahlen jedoch zu viel für die Ablösung oder Verlängerung ihrer Hypothek, weil sie einige einfache Tipps nicht beachten. Nachfolgend listet moneyland.ch die wichtigsten Tipps auf.

1. Vergleichen

Viele Schweizer Eigenheimbesitzer lassen ihre Hypothek automatisch bei ihrer Hausbank verlängern. Grundsätzlich ist gegen eine Ablösung bei der bisherigen Bank nichts einzuwenden. Oft gibt es aber andere Anbieter mit noch günstigeren Hypothekarangeboten.

Ein unabhängiger Vergleich lohnt sich deshalb. Den umfassendsten Schweizer Vergleich von Hypothekarzinsen finden Sie auf moneyland.ch. Die Zinssätze werden täglich aktualisiert. Beachten Sie aber, dass es sich bei den meisten Banken und Versicherungen nur um Richtzinsen handelt.

2. Offerten einholen

Nach einem ersten Vergleich der Richtzinsen lohnt es sich, konkrete Offerten mit den effektiven Zinssätzen einzuholen. Dies kann sich auch dann lohnen, wenn Sie mit Ihrer Hypothek bei Ihrer Hausbank bleiben wollen. Die Chancen stehen gut, dass Sie mit günstigeren Offerten von konkurrierenden Hypothekaranbietern noch bessere Konditionen bei Ihrer bestehenden Bank herausholen können.

3. Online-Hypotheken nicht vergessen

Immer mehr Schweizer Hypothekaranbieter lancieren Online-Hypotheken. Diese sind gerade für Ablösungen beliebt und locken mit besonders günstigen Zinssätzen. Zwar ist die Beratung bei Online-Hypotheken auf ein Minimum reduziert. Wer allerdings bereits eine Hypothek hat, braucht in der Regel keine eingehende Beratung mehr. Ein weiterer Vorteil von Online-Hypotheken: Die publizierten Zinssätze entsprechen in der Regel den effektiven Zinssätzen, sind also keine reinen Schaufensterpreise.

4. Verhandeln

Der Hypothekarmarkt funktioniert wie ein Basar: Wer nicht verhandelt, zahlt drauf. Scheuen Sie sich deshalb nicht, bei Hypotheken um den besten Preis zu feilschen. Schliesslich geht es um viel Geld – bei langfristigen Hypotheken kann das Sparpotenzial rasch einmal mehr als 10'000 Franken betragen. Eine gute Verhandlungsbasis bieten Konkurrenzofferten oder der Hinweis, dass bestimmte Online-Hypotheken noch günstiger sind. Verhandeln ist bei den meisten Banken und Versicherungen möglich (mit wenigen Ausnahmen wie bei Online-Hypotheken). Der Hypo-Zinsassistent von moneyland.ch hilft Ihnen dabei.

5. Frühzeitige Ablösung erwägen

Je nach Zinssituation und Ihren laufenden Hypothekarkosten kann sich unter Umständen ein vorzeitiger Ausstieg aus Ihrem Hypothekarvertrag lohnen. Zwar sind die Strafgebühren häufig hoch. Ist die Zinsdifferenz zwischen der abzulösenden und der neuen Hypothek jedoch gross genug, kann sich ein vorzeitiger Ausstieg in seltenen Fällen lohnen. moneyland.ch hat einen Hypotheken-Rechner für vorzeitige Ablösungen programmiert, der Ihnen Ihr Ausstiegsszenario automatisch berechnet.

6. Zinsfixierung in Betracht ziehen

Je nach Zinssituation kann es sich lohnen, bereits Monate vor Vertragsende eine Verlängerung zu einem bestimmten Zinssatz abzuschliessen. Viele Banken haben dafür so genannte Forward- oder Terminhypotheken im Angebot, mit welchen Sie die Zinsen bis zu zwei Jahre im Voraus fixieren können.

Der Nachteil von Terminhypotheken sind die Gebühren, denn die Zinsabsicherung hat ihren Preis. Ob sich eine Terminhypothek lohnt, hängt neben den Gebühren auch von Ihrer Zinsprognose ab. Sinken die Zinsen, zahlen Sie mit einer Terminhypothek drauf. Steigen die Zinsen, profitieren Sie unter Umständen. Ein Kostenrisiko bleibt, da niemand mit Sicherheit weiss, wie sich die Hypothekarzinsen in Zukunft entwickeln werden.

7. Richtiges Modell wählen

Wie bei einer Neuhypothek gilt auch bei der Ablösung einer bestehenden Hypothek: Wählen Sie das für Sie beste Modell. Dies hängt einerseits von Ihrer finanziellen Situation, vor allem aber von den längerfristigen Zinsaussichten ab.

Gemischte Hypotheken, welche festverzinsliche mit Saron-Hypotheken verbinden, mögen in Einzelfällen Sinn ergeben. Solche Modell-Kombinationen können aber auch den zukünftigen Wechsel zu einem anderen Anbieter erschweren und sind deshalb meistens nicht empfehlenswert.

Gut zu wissen: Historisch gesehen waren Saron-Hypotheken (beziehungsweise Libor-Hypotheken in der Vergangenheit) meist günstiger als Festhypotheken.

8. Richtigen Hypothekarbetrag wählen

Die Ablösung einer Hypothek ist ein guter Zeitpunkt, um die bestehende Hypothek nochmals zu überprüfen. Je nach Finanz- und Zinssituation kann es sich beispielsweise lohnen, die Hypothek vorzeitig weiter zu amortisieren. Eine vorzeitige Rückzahlung lohnt sich jedoch nicht, wenn Sie das Geld anderweitig zu einem besseren Zinssatz anlegen können.

9. Vorsicht vor teuren Vermittlern

Mittlerweile tummeln sich viele Schweizer Hypothekenvermittler auf dem Markt. Leider sind darunter auch solche, die mehr an ihrem eigenen Wohl als an dem ihrer Kundinnen und Kunden interessiert sind. Ein möglicher Interessenkonflikt sind die Vermittlungsprovisionen, welche die Vermittler von den Banken oder Versicherungen erhalten.

Ein guter Hypotheken-Vermittler kann den Vorteil haben, dass er Ihnen Arbeit abnimmt, hilfreiche Beratungsdienstleistungen anbietet und günstige Offerten organisiert. Gerade bei Ablösungen ist der Gang zum Vermittler aber nicht immer günstiger, zumal die meisten Vermittler nur eine Auswahl von Hypothekenanbietern im Portfolio haben. Empfehlenswert können gute Honorarberater sein: Hier zahlen Sie zwar für die Beratung, erhalten aber im Idealfall eine unabhängige Beratung und zusätzlich die Vermittlungsprovision zurück.

10. Frühzeitig informieren

Für alle bisherigen Ratschläge gilt, dass Sie sie so früh wie möglich befolgen sollten. Es ist ratsam, sich mindestens ein Jahr vor Ablauf der Hypothek Gedanken über deren Ablösung oder Verlängerung zu machen. Schauen Sie in Ihrem Vertrag nach, wie lange die Kündigungsfrist ist. Achtung: Auch Festhypotheken können eine Kündigungsfrist haben. Wenn Sie erst kurz vor Ablauf der Kündigungsfrist mit dem Vergleich beginnen, kann es für eine günstige Ablösung schon zu spät sein. Unter Umständen müssen Sie dann auf eine teure variable Hypothek ausweichen, um die Zeit bis zur Ablösung zu überbrücken.

Weitere Informationen:
Hypotheken: Zinsassistent
Hypotheken im neutralen Zinsvergleich
Hypothek frühzeitig ablösen: Rechner