Comment renouveler une hypothèque?

Tôt ou tard, vous devrez prolonger votre hypothèque à taux fixe. Si vous ne pouvez alors pas rembourser l'hypothèque en une seule fois, vous devez changer de prestataire avec l'hypothèque (rachat) ou poursuivre l'hypothèque auprès du même prestataire (prolongation).

Beaucoup de propriétaires de logements ou de maisons en Suisse dépensent cependant beaucoup trop d’argent lorsqu’ils renouvellent ou remplacent leur hypothèque - faute d’avoir tenu compte de quelques conseils simples. Dans la partie qui suit, moneyland.ch présente les onze conseils les plus importants à suivre.

1. Comparer

Beaucoup de propriétaires de maisons ou de logements en Suisse prolongent leur hypothèque automatiquement auprès de leur banque habituelle. Sur le principe, il n’y a aucune raison de s’opposer au renouvellement d’une hypothèque au sein d’un même établissement. Toutefois, il arrive fréquemment que d’autres prestataires proposent des offres encore meilleur marché.

C’est pourquoi, il vaut toujours la peine de procéder à une comparaison indépendante. Vous trouverez le comparatif des taux hypothécaires le plus complet sur moneyland.ch. Les taux d’intérêt sont actualisés quotidiennement sur le site. Soyez toutefois attentif au fait que les taux affichés par la plupart des banques et assurances n’ont souvent qu’une valeur indicative.

2. Demander des offres

Après avoir comparé ces taux indicatifs, il est ensuite nécessaire de demander aux établissements des offres concrètes comportant des taux effectifs. Cela peut se révéler payant, même si vous souhaitez conserver votre hypothèque auprès de votre établissement actuel. Il y a toutefois de bonnes chances que vous puissiez obtenir des offres encore meilleur marché auprès de prestataires concurrents plutôt que celles qui vous seront proposées par votre banque actuelle.

3. Ne pas oublier les hypothèques en ligne

Un nombre croissant de fournisseurs de prêts hypothécaires en Suisse proposent désormais aussi des hypothèques en ligne. Celles-ci sont particulièrement appréciées lorsqu’il s’agit de remplacer une hypothèque, grâce aux taux d’intérêt particulièrement bon marché qu’elles proposent. Certes, dans le cas des hypothèques en ligne, le conseil est réduit à un minimum. Mais un client qui dispose déjà d’une hypothèque n’a, en général, plus besoin d’un conseil approfondi. Autre avantage des hypothèques en ligne: les taux publiés correspondent généralement aux taux effectifs. Ils ne sont donc pas de simples tarifs indicatifs.

4. Négocier

Le marché hypothécaire fonctionne comme un bazar: celui qui ne négocie pas paye plus cher. En matière d’hypothèques, n’ayez pas peur de marchander pour obtenir le meilleur prix. Au final, il s’agit d’importantes sommes qui sont en jeu. Pour des hypothèques de longue durée, le potentiel d’économie peut facilement atteindre plus de 10'000 francs. Disposer de plusieurs offres concurrentes constitue une bonne base de négociation, tout comme le fait de mentionner qu’il existe des hypothèques en ligne encore meilleur marché. Il est ainsi possible de négocier avec la plupart des banques et des assurances (à quelques exceptions près, telles que les hypothèques en ligne).

5. Envisager une résiliation anticipée

En fonction de l’évolution des taux et des charges courantes de votre hypothèque, résilier votre contrat hypothécaire avant l’échéance peut en valoir la peine. Certes, les indemnités à verser sont souvent importantes. Toutefois, si la différence de taux entre l’hypothèque à renouveler et celle qui lui succède est suffisamment importante, opter pour une résiliation anticipée peut, dans quelques cas rares, en valoir la peine. moneyland.ch a programmé un calculateur hypothécaire en cas de résiliation anticipée, qui évalue automatiquement les coûts d’une résiliation de votre contrat avant l’échéance.

6. Fixer à l’avance un taux d’intérêt

En fonction de la situation des taux, il peut valoir la peine, même plusieurs mois avant l’échéance d’une hypothèque, de la prolonger à un taux d’intérêt donné. Beaucoup de banques proposent dans leur offre de services des hypothèques à terme, ou «forward», qui vous permettent de fixer des taux d’une durée allant jusqu’à deux ans à l’avance.

L’inconvénient des hypothèques à terme se situe au niveau des frais qui en découlent, car se prémunir contre les variations de taux a aussi son prix. Outre ces coûts, les pronostics en matière de taux sont déterminants pour savoir s’il vaut la peine ou non de souscrire à une hypothèque à terme. En effet, si les taux baissent par la suite, vous paierez trop cher. En revanche, s’ils montent, vous profiterez d’avoir conclu un tel contrat. Un risque de coûts est inévitable, car personne ne peut savoir avec certitude comment les taux hypothécaires vont évoluer à l’avenir.

7. Choisir le bon modèle

Tout comme lors du choix d’une nouvelle hypothèque, il est aussi nécessaire d’opter pour le meilleur modèle lors du renouvellement ou du remplacement d’une hypothèque existante. Cela dépend, d’une part, de votre situation financière et, d’autre part, des pronostics à long terme concernant l’évolution des taux.

Les hypothèques mixtes, qui combinent ces deux types de prêts, peuvent aussi faire sens dans certains cas particuliers. Toutefois, de telles combinaisons peuvent aussi compliquer un éventuel changement vers un nouveau prestataires. C’est pourquoi elles ne sont souvent pas recommandées.

Historiquement, les hypothèques Saron (ou Libor dans le passé) étaient généralement plus avantageuses que les hypothèques à taux fixe.

8. Choisir le bon montant de l’hypothèque

Le remplacement d’une hypothèque existante est un moment opportun pour réexaminer le montant de celle-ci. En fonction de la situation qui prévaut sur les marchés financiers ou en matière de taux, il peut, par exemple, valoir la peine d’amortir plus vite son hypothèque. Un remboursement plus rapide vaut toutefois seulement la peine si vous pouvez placer cet argent autrement en obtenant un meilleur taux.

9. Prendre garde aux intermédiaires onéreux

Il existe désormais beaucoup d’intermédiaires dans le domaine des hypothèques actifs sur le marché en Suisse. Malheureusement, certains d’entre eux se soucient davantage de leur propre bien-être que de celui de leurs clients. Un conflit d’intérêt possible porte sur les commissions que les intermédiaires obtiennent de la part des banques ou des assurances lors de la conclusion d’un nouveau contrat.

Un bon intermédiaire dans le domaine des hypothèques peut avoir l’avantage de réduire votre travail, de fournir des prestations de conseil utiles et d’obtenir des offres avantageuses. Lors du remplacement d’une hypothèque, le recours à un intermédiaire n’est pas toujours la solution la plus avantageuse. En effet, beaucoup d’intermédiaires n’ont, dans leur portefeuille, qu’un choix limité de prestataires avec qui ils travaillent. Il peut être recommandé de recourir à un bon conseiller travaillant sur la base d’honoraires: dans ce cas, vous devez certes payer pour la prestation de conseil. En échange, vous obtenez idéalement un conseil indépendant ainsi que le remboursement des commissions d’intermédiation.

10. S’informer suffisamment tôt

Pour tous les conseils énumérés jusqu’ici, il est nécessaire de les suivre aussitôt que possible. Il est conseillé de réfléchir au remplacement ou à la prolongation de l'hypothèque au moins un an avant son expiration. Vérifiez dans votre contrat quelle est la durée d’un éventuel délai de résiliation. Attention: des hypothèques fixes peuvent, elles aussi, avoir un délai de résiliation. Car si vous commencez à effectuer un travail de comparaison juste avant le délai de résiliation, il se peut qu’il soit déjà trop tard pour parvenir à remplacer votre hypothèque à des conditions plus avantageuses. Selon les circonstances, vous aurez peut-être même besoin de vous reporter sur une hypothèque variable coûteuse, le temps de combler la période nécessaire jusqu’à la conclusion d’une nouvelle hypothèque fixe ou Saron.

Informations complémentaires:
Assistant d’intérêt hypothécaire
Hypothèques en Suisse: comparatif
Calculateur hypothécaire: résiliation anticipée