So bestimmt der Referenzzinssatz Ihre Miete

In vielen Schweizer Haushalten gehört die Miete zu den grössten Kostenpunkten im Budget. Umso schmerzhafter kann eine Mieterhöhung sein – und umso erfreulicher ist eine Mietsenkung. Wegen des Referenzzinssatzes sind sogar bei bestehenden Mietverhältnissen plötzlich Mieterhöhungen und -senkungen möglich. moneyland.ch beantwortet die wichtigsten Fragen dazu:

Was ist der Referenzzinssatz?

Der sogenannte hypothekarische Referenzzinssatz ist ein Zinssatz, der sich auf den hypothekarischen Durchschnittszinssatz von Schweizer Banken stützt. Werden Hypotheken teurer, steigt auch der Referenzzinssatz. Werden sie günstiger, sinkt der Referenzzinssatz.

Schweizer Mieten sind an den Referenzzinssatz gekoppelt. Der hypothekarische Referenzzinssatz wird darum manchmal auch als mietrechtlich massgebender Referenzzinssatz bezeichnet. Steigt der Referenzzinssatz, können Vermieter die Miete erhöhen. Sinkt der Referenzzinssatz, können Mieter eine Mietreduktion verlangen.

Den Referenzzinssatz gibt es seit 2008 und er wird in 0.25er-Schritten angegeben. Aufgrund von Rundungseffekten kann es darum gut sein, dass sich der Referenzzinssatz über lange Zeit nicht bewegt, obwohl sich die durchschnittlichen Kosten für Hypotheken leicht nach oben oder unten verändern.

Warum gibt es überhaupt einen Referenzzinssatz?

Der Referenzzinssatz soll die Finanzierungskosten von Immobilien abbilden und dafür sorgen, dass Mieten niedriger sind, wenn Immobilien günstig zu finanzieren sind, und umgekehrt. Bis 2020 haben Mieterinnen und Mieter von diesem System profitiert: Die Finanzierung von Immobilien wurde immer günstiger, sodass Vermieter teilweise auch die Miete reduzierten. Seit Ende 2022 zeichnete sich jedoch die Trendwende ab: Hypotheken wurden wieder merklich teurer und darum dürfen Vermieter auch wieder etwas mehr Miete verlangen.

Bedeutet jede Veränderung des Referenzzinssatzes, dass sich meine Miete verändert?

Nein. Vermieter müssen die Anpassung des Mietzinses regelkonform mitteilen, bevor sie sie umsetzen können. Wenn sie das nicht tun, bleibt die Miete gleich. Umgekehrt müssen Sie eine Mietreduktion beantragen – Sie können nicht erwarten, dass der Vermieter von sich aus weniger Miete verlangt, wenn der Referenzzinssatz sinkt.

Eine wichtige Voraussetzung für eine Mieterhöhung oder -reduktion ist zudem, dass für den bereits abgeschlossenen Mietvertrag ein anderer Referenzzinssatz gilt als derjenige, der neu gültig ist. Wenn der Referenzzinssatz beispielsweise auf 2 Prozent erhöht würde, darf der Vermieter nur die Miete erhöhen, wenn der für den Mietvertrag gültige Zinssatz niedriger als 2 Prozent ist.

Welcher Referenzzinssatz gilt für meinen Mietvertrag?

Welcher Referenzzinssatz für Ihren Mietvertrag gilt, ist meistens im Vertrag selbst festgehalten. Sollte das nicht der Fall sein, gilt der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vom BWO veröffentlichte Referenzzinssatz. Auf der Website des BWO befindet sich eine Liste mit allen veröffentlichten Referenzzinssätzen und ab wann sie gültig waren.

Was, wenn mein Mietvertrag auf einem höheren Referenzzinssatz basiert?

Falls der aktuell gültige Referenzzinssatz niedriger ist als der für Ihren Mietvertrag gültige Zinssatz, dann können Sie eine Mietreduktion beantragen. Wenn der gültige Referenzzinssatz hingegen mit dem Zinssatz im Mietvertrag identisch ist, hat das keine Auswirkung auf die Höhe der Miete.

Um wie viel Prozent wird die Miete erhöht?

Wenn der Referenzzinssatz um 0.25 Prozentpunkte erhöht wird, kann der Vermieter 3 Prozent mehr Miete verlangen. Bei 0.5 Prozentpunkten sind es dann 6 Prozent und so weiter (Tabelle 1). Beispiel: Falls Sie Ihren Mietvertrag bei einem Referenzzinssatz von 1.5 Prozent abgeschlossen haben und die Miete 2000 Franken beträgt, könnte Ihr Vermieter künftig 2060 Franken verlangen, wenn der Referenzzinssatz auf 1.75 Prozent klettert.

Tabelle 1: Steigender Referenzzinssatz

Um wie viel Prozent wird die Miete reduziert?

Sinkt der Referenzzinssatz, können Mieterinnen und Mieter eine Mietzinsreduktion verlangen. Wie hoch diese Senkung genau sein kann, hängt aber davon ab, auf welchem Wert sich der Referenzzinssatz vor der Reduktion befand. Grob gerechnet können Sie eine Mietzinsreduktion von etwas weniger als 3 Prozent pro 0.25 Prozentpunkte Zinsschritt verlangen, wobei die Reduktion kleiner wird, je grösser der Zinsschritt ist (Tabelle 2).

Tabelle 2: Sinkender Referenzzinssatz

Wann kommt die Mieterhöhung?

Das BWO teilt viermal pro Jahr mit, ob es eine Veränderung des Leitzinses gab – jeweils Anfang März, Juni, September und Dezember. Der neue Referenzzinssatz ist ab dem Folgetag gültig. Erst wenn der neue Zins bekannt ist, darf der Vermieter eine Mieterhöhung verlangen – vorausgesetzt natürlich, dass Ihr Mietvertrag auf einem niedrigeren Zinssatz basiert. Dasselbe gilt für eine Mietreduktion, die Mieterinnen und Mieter verlangen können.

Obwohl der neue Referenzzins bereits am Folgetag gültig ist, darf ein Vermieter die Mieterhöhung allerdings nicht fristlos veranlassen: Die Miete kann erst auf den nächsten Kündigungstermin erhöht werden. Zudem muss der Vermieter Sie spätestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist über die Mietzinserhöhung informieren. Die Mieterhöhung kann also frühestens auf den ersten ordentlichen Kündigungstermin nach dem Tag stattfinden, an dem eine Referenzzinserhöhung bekannt gegeben wird.

Kann ich mich gegen diese Mieterhöhung wehren?

Falls der Referenzzinssatz erhöht wird, hat der Vermieter das Recht, die Miete zu erhöhen. Sofern er sich dabei an die relevanten Fristen hält und es auch keine anderen Mängel gibt, können Sie sich nicht gegen die Mieterhöhung wehren.

Sie können jedoch das Mietverhältnis ordentlich kündigen, falls Sie die höhere Miete nicht zahlen wollen oder können – denn die Mieterhöhung ist erst auf den nächsten Kündigungstermin möglich. Sofern Sie der Meinung sind, dass eine Mietzinserhöhung unzulässig ist, können Sie sie zudem bei der Schlichtungsbehörde Ihres Wohnbezirks anfechten.

Darf der Vermieter die Miete auch erhöhen, wenn sich der Leitzins nicht verändert hat?

Ja, es gibt ausser dem Leitzins noch andere Gründe, warum der Vermieter Ihre Miete rechtmässig erhöhen darf. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber-Artikel zu Mieterhöhungen.

Weitere Informationen:
Darf der Vermieter die Miete erhöhen?
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