Comment le taux d’intérêt de référence détermine-t-il votre loyer

Pour de nombreux ménages suisses, le loyer constitue l’un des postes de dépenses les plus importants au sein de leur budget. C’est pourquoi une augmentation de loyer peut être d’autant plus douloureuse pour votre portemonnaie – tout comme une baisse de loyer sera aussi d’autant plus réjouissante. En raison du taux d'intérêt de référence, des augmentations ou des baisses soudaines de loyer peuvent être mises en place même lorsqu’il s’agit d’un bail existant. moneyland.ch répond aux principales questions que vous vous posez à ce sujet.

Qu'est-ce que le taux d'intérêt de référence?

Ce que l’on appelle le taux d'intérêt de référence hypothécaire est un taux d'intérêt qui s’appuie sur le taux d'intérêt hypothécaire moyen des banques suisses. Si les hypothèques deviennent plus chères, le taux d’intérêt de référence augmente également. Lorsqu’elles deviennent moins chères, le taux d'intérêt de référence diminue au contraire.

Les loyers suisses sont ainsi liés au taux d'intérêt de référence. C'est pourquoi le taux d'intérêt hypothécaire de référence est parfois aussi désigné en tant que taux d'intérêt de référence déterminant en matière de droit du bail. Si le taux de référence augmente, les propriétaires peuvent augmenter le loyer. Lorsque le taux de référence baisse, les locataires peuvent, à l’inverse, demander une réduction de loyer.

Le taux d'intérêt de référence existe depuis 2008 et il est indiqué sous la forme de tranches de 0,25%. Compte tenu des effets d'arrondissement, il se peut donc que le taux de référence ne varie pas pendant longtemps, et cela même lorsque les coûts moyens des hypothèques varient légèrement à la hausse ou à la baisse.

Pourquoi existe-t-il au juste un taux d'intérêt de référence?

Le taux d'intérêt de référence est supposé refléter les coûts de financement de l'immobilier et il doit faire en sorte que les loyers soient plus bas lorsque les biens immobiliers peuvent être financés à moindres coûts - et inversement. Jusqu’en 2020, les locataires ont tiré parti de ce système: le financement de l'immobilier devenait de plus en plus avantageux, de sorte que les propriétaires ont parfois aussi réduit les loyers. Depuis la fin de 2022, une inversion de tendance s’est toutefois mise en place: les hypothèques sont redevenues nettement plus chères et les bailleurs auront donc à l'avenir la possibilité de demander un peu plus de loyer.

Toute modification du taux d'intérêt de référence signifie-t-elle que mon loyer va changer?

Non, les bailleurs doivent communiquer l’adaptation du loyer conformément aux règles qui s’appliquent avant de pouvoir la mettre en œuvre. S'ils ne le font pas, le loyer reste le même. Inversement, c’est vous qui devez faire une demande de réduction de loyer - vous ne pouvez pas vous attendre à ce que le bailleur propose lui-même une baisse de loyer lorsque le taux d'intérêt de référence diminue.

Une condition importante à satisfaire pour procéder à une augmentation ou à une réduction de loyer est, de plus, que le contrat de location déjà conclu soit soumis à un autre taux d'intérêt de référence que celui qui est nouvellement en vigueur. Par exemple, si le taux de référence était rehaussé à 2%, le bailleur n’aurait le droit d’augmenter le loyer que si le taux d'intérêt applicable au contrat de location est inférieur à 2%.

Quel est le taux d'intérêt de référence qui s’applique à mon contrat de location?

Le taux d'intérêt de référence qui s’applique à votre contrat de bail est généralement indiqué dans le contrat lui-même. Si ce n'est pas le cas, c’est alors le taux de référence publié par l'Office fédéral du logement (OFL) au moment de la conclusion du contrat qui s'applique. Le site Internet de l'OFL contient une liste de tous les taux d’intérêt de référence déjà publiés et la date à partir de laquelle ils étaient valables.

Que se passe-t-il si mon contrat de location repose sur un taux d'intérêt de référence trop élevé?

Si le taux d'intérêt de référence actuellement en vigueur est inférieur au taux d’intérêt qui figure dans votre contrat de location, vous pouvez faire une demande de réduction de loyer. En revanche, si le taux de référence en vigueur est identique au taux d'intérêt de votre contrat de location, cela n’a aucune incidence sur le montant du loyer.

De combien de pourcent le loyer peut-il être augmenté?

Si le taux d'intérêt de référence est rehaussé de 0,25 point de pourcentage, le bailleur peut exiger 3% de loyer en plus. Pour une hausse de 0,5%, il pourra exiger 6% et ainsi de suite (voir tableau 1). Exemple: si vous avez conclu votre contrat de location avec un taux d'intérêt de référence de 1,5% et que votre loyer s'élève à 2000 francs, votre propriétaire pourrait vous demander un montant de 2060 francs à l'avenir si le taux d'intérêt de référence devait grimper à 1,75%.

Tableau 1: Hausse du taux d’intérêt de référence

De quel pourcentage le loyer peut-il être abaissé?

Si le taux d'intérêt de référence est abaissé, les locataires peuvent demander une réduction de loyer. Le montant exact de cette réduction dépend toutefois de la valeur à laquelle se situait le taux de référence avant la réduction. Calculé de façon approximative, cela signifie que vous pouvez demander une réduction de loyer de près de 3 % pour chaque tranche de 0,25 point de pourcentage de baisse du taux d'intérêt, la réduction accordée étant d'autant plus faible au fur et à mesure que la diminution des taux est importante (voir le tableau 2).

Tableau 2: Baisse du taux d’intérêt de référence

Quand s’applique l’augmentation de loyer?

L'OFL communique quatre fois par an si une modification du taux de référence a lieu ou non – à savoir au début des mois de mars, de juin, de septembre et de décembre. Le nouveau taux d’intérêt de référence est valable à partir du jour suivant. Ce n’est qu’une fois que le nouveau taux est connu que le bailleur peut alors demander une augmentation de loyer – à condition bien sûr que votre contrat de location soit basé sur un taux d'intérêt inférieur. Il en va de même s’agissant d’une réduction de loyer que les locataires peuvent demander.

Bien que le nouveau taux d'intérêt de référence soit valable dès le lendemain de l’annonce, un bailleur ne peut pas pour autant procéder à l'augmentation du loyer sans préavis: votre loyer ne peut être augmenté qu’à partir du prochain délai de résiliation. De plus, le bailleur doit vous informer de l'augmentation de loyer au plus tard dix jours avant le début de la date de résiliation. L’augmentation de loyer peut donc intervenir au plus tôt à l’occasion du premier terme de résiliation ordinaire qui suit le jour où une hausse du taux de référence a été communiquée.

Puis-je m'opposer à un augmentation de loyer?

Si le taux d'intérêt de référence est revu à la hausse, le bailleur a le droit d'augmenter le loyer. Dans la mesure où le propriétaire respecte les délais pertinents et qu'il n'y a pas d’autres défauts qui sont constatés, vous ne pouvez pas vous opposer à l'augmentation de loyer.

Vous pouvez néanmoins résilier le bail de manière ordinaire si vous ne voulez ou ne pouvez pas payer le loyer plus élevé qui sera exigé – en effet, l’augmentation du loyer n'est possible qu’à partir de la prochaine date de résiliation prévue. Si vous estimez qu’une augmentation de loyer n’est pas admissible, vous pouvez de surcroît la contester auprès de l'autorité de conciliation de votre district de résidence.

Le bailleur peut-il augmenter votre loyer même si le taux d’intérêt de référence n'a pas changé?

Oui, il existe d'autres raisons que le taux d’intérêt de référence pour lesquelles le bailleur peut légitimement augmenter votre loyer. Pour en savoir davantage à ce sujet, lisez l’article de conseil ci-après sur les augmentations de loyer.

Informations supplémentaires:
Le bailleur peut-il augmenter mon loyer?
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