Le propriétaire de mon logement a-t-il le droit d’augmenter mon loyer?

Le loyer de son logement représente l’un des postes les plus importants du budget des ménages suisses. Se voir annoncer une augmentation de loyer peut donc s’avérer d’autant plus désagréable. Vous découvrirez quand une telle hausse est autorisée, comment vous pouvez vous défendre et quand il vous est même possible d’exiger une réduction de loyer dans l’article de conseil suivant de moneyland.ch.

Quand une hausse de loyer est-elle autorisée?

Les propriétaires de logement peuvent augmenter à tout moment un loyer en tenant compte de la prochaine date de résiliation. Pour l’annoncer, ils doivent utiliser un formulaire qui a été approuvé par le canton, lequel doit parvenir au locataire au plus tard dix jours avant le début du délai de résiliation. Vous avez ainsi la possibilité de résilier le contrat de manière ordinaire si vous ne souhaitez pas payer le nouveau loyer qui vous est demandé. Toutefois, le bailleur doit non seulement communiquer l'augmentation de loyer prévue dans le formulaire prévu à cet effet, mais aussi en justifier la raison.

Il existe quatre motifs possibles pour permettre une augmentation autorisée du loyer net (sans les charges):

• Augmentation du taux d'intérêt hypothécaire de référence

Si le taux d'intérêt hypothécaire de référence augmente, le bailleur peut augmenter le loyer net. Si le taux d'intérêt de référence est inférieur à 5%, le propriétaire de votre logement peut demander 3% de loyer en plus pour chaque tranche de 0,25 point de hausse du taux d'intérêt de référence.

Tableau 1: Hausse du taux d’intérêt hypothécaire de référence

Ainsi, si vous avez par exemple conclu un contrat de location en 2020 lorsque le taux d'intérêt de référence se situait à 1,25% et que celui-ci devait augmenter maintenant de 0,25 point de pourcentage pour atteindre 1,5%, une augmentation de loyer de 3% est autorisée. Si votre loyer net s’élevait par exemple à 1500 francs en 2020, vous paierez alors 45 francs de plus à l'avenir - soit 1545 francs en tout.

• Investissements qui permettent d’augmenter la valeur d’un bien immobilier

Si le bailleur réalise des investissements pour augmenter la valeur du logement, il peut ensuite demander une augmentation de loyer. C’est par exemple le cas si votre appartement a été rénové et qu'il est nouvellement équipé d’un lave-vaisselle ou d’un système de climatisation. Ce n’est que si l’investissement apporte une plus-value par rapport à ce qu’un logement offrait précédemment que le loyer peut être augmenté. L'ampleur de l'augmentation de loyer dépend du type d'investissement effectué.

• Hausse du coût de la vie

Si les prix à la consommation augmentent, le bailleur peut répercuter une partie de ce renchérissement sur le loyer net. A noter que seule une augmentation de loyer correspondant au maximum à 40% du renchérissement survenu depuis la dernière adaptation du loyer est autorisée. Le critère déterminant est ici l'indice national des prix à la consommation.

Exemple: depuis la dernière adaptation de votre loyer, les prix ont augmenté de 10% en Suisse. Une augmentation de loyer allant jusqu'à 4% (soit 40% de 10%) est donc autorisée. Si vous payiez jusqu'à présent 1500 francs par mois, vous devrez débourser 60 francs de plus par mois, soit 1560 francs.

Il existe toutefois également des loyers qui sont indexés en fonction de l’indice des prix à la consommation. Ces loyers dits indexés peuvent être adaptés de 1 à 1 à l’inflation (donc à hauteur de 100% du renchérissement, au lieu de 40%). Dans ce cas, le taux d'intérêt de référence hypothécaire ne joue aucun rôle. C’est le contrat que vous avez conclu avec votre bailleur qui détermine s'il s'agit d'un loyer indexé ou non. De tels contrats ont une durée minimale de cinq ans (ce qui signifie que les bailleurs ne peuvent pas résilier le contrat pendant cette période). 

• Augmentation générale des coûts

Si les coûts du propriétaire de votre logement augmentent (par exemple pour l'administration, les impôts et les assurances), ces augmentations de coûts peuvent être répercutées sur les loyers. Cette répercussion peut se faire de manière forfaitaire (par exemple à hauteur de 0,5 % par an) - en cas de litige, vous pouvez toutefois demander une preuve de l'augmentation des coûts à votre bailleur. Ce qui fait partie des frais généraux peut varier d'un bailleur à un autre. Les frais administratifs peuvent par exemple également être facturés en tant que frais annexes.

Quand est-ce qu’une augmentation de loyer n’est pas admise?

Si aucune des raisons mentionnées précédemment n’est fournie et qu’il ne s’agit pas non plus d'une augmentation convenue par contrat (loyer échelonné), une hausse de loyer n’est alors pas autorisée. Par exemple, un bailleur ne peut pas demander que vous payiez un loyer plus élevé simplement parce qu'il a dû remplacer un vieux lave-vaisselle déjà amorti. Dans ce cas, il ne s’agit en effet pas d’un investissement qui augmente la valeur de votre logement, mais simplement d’un investissement qui la maintient.

Si le bailleur ne communique pas l’adaptation de votre loyer au moyen du formulaire prescrit, s’il n'indique pas de motif permettant de justifier cette augmentation ou si, dans le cadre de la communication de celle-ci, il menace ou prononce la résiliation du bail à loyer, une majoration de loyer est alors nulle.

Comment puis-je m'opposer à une augmentation de loyer?

Vous pouvez contester une augmentation de loyer auprès de l'autorité de conciliation de votre district de résidence. Une fois que vous avez reçu le formulaire par lequel le bailleur vous informe de l'augmentation, vous disposez de 30 jours pour vous adresser à cette autorité. Vous pouvez contester la hausse de votre loyer par lettre recommandée - certaines autorités de conciliation proposent un formulaire ad-hoc sur leur site Internet.

L’autorité de conciliation vous convoque, ainsi que le bailleur, à une audience. Si aucun accord n’est trouvé à cette occasion, l'autorité de conciliation délivre au bailleur une autorisation de procéder ou rend une proposition de jugement. Aussi bien vous que le bailleur pouvez refuser cette proposition de jugement sans justification et vous obtenez alors une autorisation de procéder. La personne qui reçoit l'autorisation de procéder peut porter plainte devant le tribunal dans un délai de 30 jours. Si une telle plainte n’est pas déposée, la proposition de jugement de l'autorité de conciliation est alors considérée comme exécutoire.

Si aucun accord n’a pu être trouvé entre les parties, qu'aucune proposition de jugement n'a été présentée et que personne ne dépose plainte dans les délais en vigueur, le loyer actuel, sans augmentation, continuera à s'appliquer.

Les locataires peuvent-ils faire une demande de baisse de loyer?

De leur côté, les locataires peuvent également demander une diminution du loyer net (sans les charges annexes). La condition est que le taux d’intérêt de référence ait baissé depuis la fixation du loyer (depuis la dernière adaptation du loyer ou la conclusion du contrat). En règle générale, le contrat de location mentionne quel était le taux de référence en vigueur au moment de sa conclusion. Si ce n'est pas le cas, vous pouvez également consulter le site Internet de l'Office fédéral du logement (OFL) pour savoir quel taux de référence était en vigueur à quelle date.

Le montant de la baisse de loyer peut varier en fonction du niveau du taux de référence. Dans le tableau ci-après, vous pouvez voir quelles baisses de loyer seraient possibles si votre loyer actuel avait été fixé en 2020 avec un taux de référence de 1,25%:

Tableau 2: Baisse du taux d'intérêt de référence

Ainsi, si vous avez par exemple déterminé un loyer mensuel de 1500 francs nets en 2020, vous pouvez faire une demande de réduction de votre loyer à 1456 francs si le taux d'intérêt de référence tombe à 1,00%. Attention cependant: si depuis la dernière adaptation du loyer, l'inflation ou les coûts généraux ont augmenté, vous devez alors également tenir compte de ces hausses dans le cadre de la demande de réduction du loyer. Vous trouverez sur Internet des outils en ligne qui permettent de calculer globalement les variations de loyer, par exemple auprès de l'Association suisse des locataires (ASLOCA) ou auprès du Mieterverband en Suisse alémanique.

En outre, vous pouvez aussi demander une réduction de loyer s’il y a un défaut dans le logement qui altère sa qualité à pouvoir être utilisé en tant qu’habitation et dont la responsabilité de la réparation incombe au bailleur. Dans ce cas, la réduction accordée ne correspond toutefois pas à une diminution de loyer permanente: la réduction octroyée ne peut être demandée que pour une période limitée - à savoir à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut jusqu'à ce que celui-ci ait été réparé.

Comment puis-je faire une demande de diminution de loyer?

Si vous avez droit à une diminution de loyer, vous pouvez en faire la demande en adressant une requête correspondante au propriétaire de votre logement. Dans ce cas aussi, la règle qui s’applique est la suivante: l'adaptation du loyer n'est possible qu’à partir du prochain terme de résiliation. C'est pourquoi le document doit parvenir au bailleur avant le début du délai de résiliation. Le mieux est de l’envoyer par courrier recommandé - vous pourrez ainsi prouver, en cas de litige, que votre demande a été transmise à temps.

Vous n'êtes pas obligé d’indiquer dans cette lettre quelle est l’ampleur de la baisse de loyer que vous demandez. Il suffit d’indiquer que le taux d'intérêt de référence a évolué en votre faveur et que vous souhaitez que le loyer soit adapté en conséquence. Il vaut toutefois la peine d’écrire concrètement à quel niveau vous estimez que votre loyer devrait être fixé. Exigez en outre une confirmation écrite, respectivement une justification si l'adaptation est refusée ou n'est accordée que partiellement.

Si vous ne recevez pas de réponse de la part du bailleur dans les 30 jours, vous pouvez vous adresser à l'autorité de conciliation de votre district de résidence. Cette demande doit se faire dans les 60 jours qui suivent l’envoi de votre demande de diminution de loyer.

Si la réponse du bailleur n'est pas jugée satisfaisante (par exemple, parce que la demande de diminution de loyer a été refusée pour des raisons inadmissibles), vous pouvez vous adresser à l'autorité de conciliation de votre district de résidence. Point important: vous devez le faire dans les 30 jours après avoir reçu la réponse de votre bailleur.

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