Darf der Vermieter meine Miete erhöhen?

Die Wohnungsmiete ist einer der grössten Posten im Budget Schweizer Haushalte. Umso unangenehmer kann eine Mietzinserhöhung sein. Wann das überhaupt zulässig ist, wie Sie sich wehren können und wann Sie sogar eine Mietzinsreduktion verlangen dürfen, erfahren Sie in diesem Ratgeber-Artikel von moneyland.ch.

Wann ist eine Mietzinserhöhung zulässig?

Vermieter dürfen die Miete jederzeit auf den nächsten Kündigungstermin anheben. Dies geschieht mit einem vom Kanton genehmigten Formular, das spätestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist bei der Mieterin oder dem Mieter eintreffen muss. So haben Sie die Möglichkeit, den Vertrag ordentlich zu kündigen, falls Sie den neuen Mietzins nicht zahlen wollen. Der Vermieter muss im Formular nicht nur die geplante Mieterhöhung mitteilen, sondern sie auch begründen.

Es gibt vier mögliche Gründe für eine zulässige Erhöhung der Nettomiete (ohne Nebenkosten):

• Erhöhung des Referenzzinssatzes

Wenn der hypothekarische Referenzzinssatz steigt, darf der Vermieter die Nettomiete erhöhen. Bei einem Referenzzinssatz unter 5 Prozent darf der Vermieter pro 0.25 Prozentpunkte Referenzzinssatz-Steigerung 3 Prozent mehr Miete verlangen.

Tabelle 1: Steigender Referenzzinssatz

Wenn Sie also beispielsweise 2020 einen Mietvertrag bei einem Referenzzinssatz von 1.25 Prozent abgeschlossen haben, dieser nun um 0.25 Prozentpunkte auf 1.5 Prozent steigt, ist eine Mietzinserhöhung um 3 Prozent zulässig. Betrug die Nettomiete 2020 beispielsweise 1500 Franken, zahlen Sie künftig 45 Franken mehr – also insgesamt 1545 Franken.

• Wertvermehrende Investitionen

Wenn der Vermieter Investitionen tätigt, um den Wert der Wohnung zu erhöhen, kann er danach auch mehr Miete verlangen. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Ihre Wohnung saniert wurde und sie neu eine Geschirrspülmaschine oder eine Klimaanlage hat. Nur wenn die Investition einen Mehrwert gegenüber vorher bietet, darf die Miete erhöht werden. Das Ausmass der Erhöhung hängt von der Art der Investition ab.

• Steigende Teuerung

Wenn die Konsumentenpreise steigen, darf der Vermieter einen Teil dieser Teuerung auf die Nettomiete überwälzen. Zulässig ist eine Mieterhöhung um maximal 40 Prozent der Teuerung seit der letzten Mietzinsanpassung. Ausschlaggebend ist dabei der Landesindex der Konsumentenpreise.

Beispiel: Seit Ihrer letzten Mietzinsanpassung stiegen die Preise in der Schweiz um 10 Prozent. Somit ist eine Mietzinserhöhung um bis zu 4 Prozent (40 Prozent von 10 Prozent) zulässig. Wenn Sie bisher 1500 Franken pro Monat zahlten, sind es mit 1560 Franken künftig 60 Franken mehr.

Es gibt auch Mieten, die an den Landesindex gekoppelt sind. Diese sogenannten Indexmieten können 1:1 der Inflation angepasst werden (also um 100 statt 40 Prozent der Teuerung). Dafür spielt der hypothekarische Referenzzinssatz keine Rolle. Ob es sich um eine Indexmiete handelt, wird vertraglich festgelegt. Solche Verträge haben eine Mindestlaufzeit von fünf Jahren (das heisst: Vermieter dürfen während dieser Zeit nicht kündigen).

• Allgemeine Kostensteigerung

Wenn die Kosten des Vermieters (zum Beispiel für Verwaltung, Steuern und Versicherungen) steigen, dürfen sie diese auf die Miete überwälzen. Diese Überwälzung kann pauschal geschehen (zum Beispiel 0.5 Prozent pro Jahr) – im Streitfall können Sie jedoch einen Nachweis für die gestiegenen Kosten verlangen. Was zu den allgemeinen Kosten gehört, kann je nach Vermieter unterschiedlich sein. Verwaltungskosten beispielsweise können auch als Nebenkosten verrechnet werden.

Wann ist eine Mietzinserhöhung unzulässig?

Wenn keiner der oben genannten Gründe gegeben ist und es sich auch nicht um eine vertraglich vereinbarte Erhöhung (Staffelmiete) handelt, ist eine Mieterhöhung nicht zulässig. So darf ein Vermieter beispielsweise nicht mehr Miete verlangen, nur weil er eine alte, bereits amortisierte Geschirrspülmaschine ersetzen musste. Dabei handelt es sich nämlich nicht um eine wertvermehrende, sondern um eine werterhaltende Investition.

Wenn der Vermieter die Anpassung der Miete nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt, keine Begründung für die Erhöhung angibt oder im Rahmen der Mitteilung die Kündigung des Mietverhältnisses androht oder ausspricht, ist die Mietzinserhöhung ebenfalls nichtig.

Wie kann ich mich gegen eine Mietzinserhöhung wehren?

Sie können eine Mietzinserhöhung bei der Schlichtungsbehörde Ihres Wohnbezirks anfechten. Nachdem Sie das Formular erhalten haben, mit dem der Vermieter Sie über die Anhebung informiert, haben Sie 30 Tage Zeit, um sich an die Behörde zu wenden. Sie können die Erhöhung per eingeschriebenen Brief anfechten – manche Schlichtungsbehörden bieten auf ihrer Website ein Formular.

Die Schlichtungsbehörde lädt Sie und den Vermieter zu einer mündlichen Verhandlung ein. Kommt es darin nicht zu einer Einigung, erteilt die Schlichtungsbehörde dem Vermieter eine Klagebewilligung oder erlässt einen Urteilsvorschlag. Sowohl Sie als auch der Vermieter können diesen Urteilsvorschlag ohne Begründung ablehnen und erhalten dann eine Klagebewilligung. Wer eine Klagebewilligung erhält, kann innert 30 Tagen vor Gericht Klage einreichen. Falls dies nicht geschieht, gilt der Urteilsvorschlag der Schlichtungsbehörde als rechtskräftig.

Falls keine Einigung gefunden werden kann, kein Urteilsvorschlag vorliegt und niemand innerhalb der gültigen Fristen Klage einreicht, gilt auch künftig die bisherige Miete ohne Erhöhung.

Können Mieter eine Mietzinssenkung verlangen?

Mieterinnen und Mieter können ihrerseits ebenfalls eine Senkung der Nettomiete (ohne Nebenkosten) verlangen. Voraussetzung ist, dass der Referenzzinssatz seit der Festlegung der Miete (letzte Mietzinsanpassung oder Vertragsabschluss) gesunken ist. In der Regel ist im Mietvertrag festgehalten, welcher Referenzzinssatz bei dessen Abschluss galt. Falls nicht, können Sie aber auch auf der Website des Bundesamts für Wohnungswesen nachschauen, wann welcher Referenzzinssatz galt.

Wie hoch die Mietzinssenkung sein kann, ist je nach Stand des Referenzzinssatzes unterschiedlich. In der Tabelle sehen Sie, welche Mietzinssenkungen möglich wären, wenn Ihre aktuelle Miete im Jahr 2020 beim Referenzzinssatz von 1.25 Prozent festgelegt worden wäre:

Tabelle 2: Sinkender Referenzzinssatz

Wenn Sie also beispielsweise 2020 eine Monatsmiete von 1500 Franken netto bestimmt haben, können Sie eine Reduktion auf 1456 Franken verlangen, falls der Referenzzinssatz auf 1.00 Prozent fällt. Aber Achtung: Wenn in der Zeit seit der letzten Mietzinsanpassung die Teuerung oder die allgemeinen Kosten gestiegen sind, müssen Sie diese Steigerung bei der Mietzinsreduktion ebenfalls berücksichtigen. Sie finden online Tools zur gesamthaften Berechnung von Mietzinsveränderungen, zum Beispiel beim Schweizer Mieterverband.

Zudem können Sie eine Mietzinsreduktion verlangen, falls es einen Schaden an der Wohnung gibt, der deren Tauglichkeit als Wohnobjekt beeinträchtigt und für dessen Behebung der Vermieter verantwortlich ist. Bei dieser Reduktion handelt es sich jedoch nicht um eine permanente Mietsenkung: Die Herabsetzung kann lediglich für einen beschränkten Zeitraum verlangt werden – nämlich vom Zeitpunkt, an dem der Vermieter vom Mangel erfahren hat, bis dieser behoben wurde.

Wie kann ich eine Mietzinssenkung beantragen?

Falls Sie einen Senkungsanspruch haben, können Sie die Senkung mit einem entsprechenden Gesuch an den Vermieter beantragen. Auch hier gilt: Die Anpassung der Miete ist erst auf den nächsten Kündigungstermin möglich. Darum muss das Dokument vor Beginn der Kündigungsfrist beim Vermieter eintreffen. Am besten verschicken Sie es per Einschreiben – dann können Sie im Streitfall beweisen, dass Ihr Begehren rechtzeitig übergeben wurde.

Sie müssen in diesem Schreiben nicht angeben, wie gross Ihr Senkungsanspruch ist. Es reicht, wenn Sie darauf hinweisen, dass sich der Referenzzinssatz zu Ihren Gunsten verändert hat und dass Sie eine entsprechende Anpassung der Miete wünschen. Es ist aber sinnvoll, konkret zu schreiben, wie hoch die Miete Ihres Erachtens sein sollte. Verlangen Sie zudem eine schriftliche Bestätigung beziehungsweise eine Begründung, falls eine Anpassung abgelehnt oder nur teilweise durchgeführt wird.

Falls Sie innert 30 Tagen keine Antwort vom Vermieter erhalten, können Sie sich an die Schlichtungsbehörde Ihres Wohnbezirks wenden. Dies muss innert 60 Tagen nach Versenden Ihres Herabsetzungsbegehrens geschehen.

Falls die Antwort des Vermieters nicht zufriedenstellend ist (zum Beispiel weil die Mietzinssenkung aus unzulässigen Gründen abgelehnt wird), können Sie sich bei der Schlichtungsbehörde Ihres Wohnbezirks melden. Wichtig: Sie müssen dies innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Antwort Ihres Vermieters tun.

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