Wann lohnt sich die indirekte Amortisation?

Wenn Sie für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung eine zweite Hypothek aufnehmen, müssen Sie diese amortisieren. Bei den meisten Banken können Sie dafür zwischen der direkten und der indirekten Amortisation auswählen.

Was ist direkte Amortisation?

Die erste Variante ist die direkte Amortisation, bei der Sie mit regelmässigen Rückzahlungen an die Bank die zweite Hypothek zurückzahlen. Bei dieser Variante verringert sich die Hypothekarschuld während der Amortisationsdauer mit jeder Rückzahlung.

Was ist indirekte Amortisation?

Bei der indirekten Amortisation leisten Sie ebenfalls regelmässige Zahlungen, jedoch nicht an die Bank, sondern in die steuerbegünstigte Säule 3a. Dies geschieht über ein Säule-3a-Sparkonto, einen klassischen 3a-Vorsorgefonds oder eine 3a-Vorsorge-App. Das 3a-Vorsorgeguthaben wird an den Hypothekengeber verpfändet. 

Erst wenn Sie das Säule-3a-Guthaben beziehen, müssen Sie es für die Rückzahlung der zweiten Hypothek verwenden. Ihre Hypothek wird also nicht wie bei der direkten Amortisation während der Amortisationsdauer reduziert, sondern Sie müssen bis zum Bezug des Vorsorgevermögens für den ganzen Hypothekenbetrag Zins bezahlen.

Sowohl bei der direkten als auch bei der indirekten Amortisation ist gesetzlich vorgeschrieben, dass die zweite Hypothek innerhalb von maximal 15 Jahren, spätestens aber bis zur Pensionierung, vollständig amortisiert werden muss. Wenn Sie also fünf Jahre vor der Pensionierung eine zweite Hypothek aufnehmen, müssen Sie diese innerhalb von fünf Jahren zurückzahlen.

Vorteile der indirekten Amortisation

Die indirekte Amortisation Ihrer Hypothek über die Säule 3a bietet Ihnen folgende Vorteile.

• Steuerabzüge in der Säule 3a

Wie bei der direkten Amortisation wird auch bei der indirekten Amortisation die zweite Hypothek innerhalb von maximal 15 Jahren vollständig zurückgezahlt. Da die Amortisationszahlungen jedoch nicht direkt zur Rückzahlung der Hypothek verwendet werden, sondern in die Säule 3a gehen, können Sie diese zusätzlich von den Einkommenssteuern abziehen (bis zu den jährlichen Säule-3a-Beitragslimiten). Daraus resultiert ein Steuervorteil.

Achtung: Dieser Steuervorteil gilt nur, wenn Sie nicht ohnehin in die Säule 3a einzahlen. Wenn Sie es sich also auch im Fall der direkten Amortisation leisten können, neben den regelmässigen Rückzahlungen an die Bank zusätzlich in die Säule 3a einzuzahlen, entfällt dieser Vorteil.

• Steuerabzüge für Hypothekarzinsen

Während der ganzen Amortisationsdauer müssen Sie auf die ganze zweite Hypothek Zinsen bezahlen. Ein weiterer Steuervorteil besteht deshalb darin, dass Sie mehr Zinsen als bei der direkten Amortisation vom steuerbaren Einkommen abziehen können. Denn bei der indirekten Amortisation zahlen Sie Ihre Hypothekarschuld erst mit dem Bezug des Vorsorgeguthabens zurück. 

• Zinsen oder Rendite auf Säule-3a-Sparen

Bei der indirekten Amortisation können Sie einen Zins beziehungsweise eine Rendite auf Ihren Einzahlungen in die Säule 3a erzielen. Je besser die Performance in der Säule 3a, desto vorteilhafter ist die indirekte Amortisation.

Auch hier handelt es sich nur dann um einen Vorteil, wenn Sie es sich nicht leisten können, direkt zu amortisieren und zusätzlich in die Säule 3a einzuzahlen.

Nachteile der indirekten Amortisation

Die indirekte Amortisation ist auch mit Nachteilen verbunden.

• Höhere Zinskosten

Bei der indirekten Amortisation wird die zweite Hypothek erst nach dem Bezug des Säule-3a-Guthabens zurückgezahlt. Bis dahin zahlen Sie jedes Jahr die Zinsen für die gesamte zweite Hypothek. 

Bei der direkten Amortisation hingegen wird Ihre Schuld mit jeder Rückzahlung kleiner, so dass die Zinsbelastung mit der Zeit abnimmt.

• Steuer beim Bezug des Säule-3a-Vorsorgeguthabens

Wenn Sie Ihr Säule 3a-Guthaben zur Rückzahlung Ihrer Hypothek beziehen, bezahlen Sie eine Kapitalbezugssteuer. Wenn Sie direkt amortisieren und die Säule 3a nicht nutzen, fällt diese Steuer nicht an. Allerdings ist diese Kapitalbezugssteuer geringer als die Einkommensteuer.

• Weniger Flexibilität

Dass Ihre Amortisationszahlungen verpfändet sind, kann eine Kündigung oder Refinanzierung Ihrer Hypothek erschweren.

Ausserdem verlangt der Hypothekengeber bei der indirekten Amortisation in der Regel, dass Sie eines seiner eigenen Säule-3a-Produkte verwenden müssen. Dies ist ein klarer Nachteil der indirekten Amortisation, denn in vielen Fällen gibt es andere Säule-3a-Sparkonten mit höherer Verzinsung beziehungsweise 3a-Anlageprodukte mit tieferen Kosten.

Einflussfaktoren

Ob und wie viel Geld Sie mit der indirekten Amortisation sparen können, hängt von mehreren Faktoren ab. Die indirekte Amortisation ist nur dann finanziell sinnvoll, wenn die Gesamtkosten unter Berücksichtigung aller Faktoren niedriger sind als die Gesamtkosten einer direkten Amortisation.

• Hypothekarzins

Die Höhe des allgemeinen Zinsniveaus und damit auch des Hypothekarzinssatzes hat einen grossen Einfluss darauf, ob sich indirekte Amortisation lohnt und wie gross der Vorteil gegenüber der direkten Amortisation ist.

Faustregel: Je tiefer der Hypothekarzins, desto mehr lohnt sich die indirekte Amortisation.

Begründung: Bei der direkten Amortisation nimmt der Betrag der zweiten Hypothek mit jeder Amortisationszahlung ab. So muss beispielsweise in der Hälfte der Amortisationsdauer nur noch Hypothekarzins auf die Hälfte der zweiten Hypothek bezahlt werden. Bei der indirekten Amortisation hingegen muss während der gesamten Amortisationsdauer Hypothekarzins auf die gesamte zweite Hypothek bezahlt werden.

• Steuersätze

Auch die persönliche Steuerbelastung (oder genauer Ihr Grenzsteuersatz) ist ein wesentlicher Faktor. Steuerbelastung und Grenzsteuersatz hängen davon ab, in welchem Kanton und welcher Gemeinde Sie wohnen und wie hoch Ihr Einkommen ist.

Faustregel: Je höher die Steuerbelastung beziehungsweise der Grenzsteuersatz, desto mehr lohnt sich die indirekte Amortisation.

Begründung: Im Gegensatz zur direkten Amortisation können Sie bei der indirekten Amortisation mehr Hypothekarzinsen von Ihrem Einkommen abziehen. Das gilt auch für die Säule-3a-Beiträge (das ist zumindest dann relevant, wenn Sie es sich bei direkter Amortisation nicht leisten können, zusätzlich in die Säule 3a einzuzahlen). Ihr steuerbares Einkommen fällt also tiefer aus, wenn Sie indirekt amortisieren. Je höher der Grenzsteuersatz, desto mehr Steuern können Sie einsparen.

• Rendite in der Säule 3a

Sofern Sie beim direkten Amortisieren nicht ebenfalls in die Säule 3a einzahlen, können Sie bei der indirekten Amortisation von Zinsen auf dem Säule-3a-Sparkonto oder der Rendite auf Ihrem Anlageprodukt der Säule 3a profitieren. Je höher der Zins beziehungsweise die Rendite, desto besser fahren Sie mit der indirekten Amortisation in diesem Fall.

Beispiele von direkter vs. indirekter Amortisation

In den folgenden Tabellen werden die Gesamtkosten über den Zeitraum von 15 Jahren der direkten und indirekten Amortisation anhand verschiedener Beispielen verglichen.

In allen Beispielen wird von einer Familie mit Wohneigentum im Wert von einer Million Schweizer Franken ausgegangen. Das Wohneigentum wird mit einer ersten Hypothek von 650'000 Franken, einer zweiten Hypothek von 150'000 Franken und Eigenmitteln von 200'000 Franken finanziert.

Entsprechend der Schweizer Regulierung amortisiert die Familie in allen Beispielen die zweite Hypothek über einen Zeitraum von 15 Jahren. Dies geschieht mittels jährlicher Zahlungen von 10’000 Schweizer Franken, die entweder an den Hypothekengeber gehen (direkte Amortisation) oder in die Säule 3a (indirekte Amortisation). (Bei einer Familie können beide Partner in die Säule 3a einzahlen, also zwei mal den jährlichen 3a-Maximalbetrag.)

Beispiel 1: Mittlerer Hypothekarzins und mittlere Steuerbelastung, bei direkter Amortisation werden keine 3a-Beiträge geleistet

Dieses Beispiel basiert auf einem Hypothekarzins von jährlich 3.5 Prozent über den gesamten 15-jährigen Zeitraum und einer durchschnittlichen Verzinsung von 1 Prozent pro Jahr in der Säule 3a.

Es wird von einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent ausgegangen, was in etwa der Steuerbelastung einer Familie mit 150'000 Franken an steuerbarem Einkommen in der Stadt Zürich entspricht (die 150’000 Franken entsprechen dem steuerbaren Einkommen vor Abzug der 3a-Beiträge und zusätzlichen Schuldzinsen im Fall der indirekten Amortisation).

Zudem wird in diesem Beispiel davon ausgegangen, dass die Familie nicht mehr als 10'000 Franken pro Jahr für Amortisation und Säule-3a-Zahlungen zur Verfügung hat. Die Familie kann es sich also nicht leisten, zusätzlich zur direkten Amortisation Beiträge in die Säule 3a einzuzahlen.

Kostenvergleich über 15 Jahre

In diesem Beispiel überwiegen die Vorteile der indirekten Amortisation. Die Vorteile durch die Beiträge an die Säule 3a bei der indirekten Amortisation überwiegen die zusätzlichen Hypothekarzinsen, die bezahlt werden müssen. Über den Zeitraum von 15 Jahren hinweg spart die Familie gegenüber der direkten Amortisation rund 22’000 Franken ein.

Beispiel 2: Mittlerer Hypothekarzins und mittlere Steuerbelastung, auch bei direkter Amortisation werden 3a-Beiträge geleistet

Wie im ersten Beispiel wird auch hier mit einem Hypothekarzins von 3.5 Prozent, einer Verzinsung in der Säule 3a von 1 Prozent und einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent gerechnet.

Einziger Unterschied: Die Familie verfügt jährlich über freie Mittel von 20’000 Franken.

Im Falle der direkten Amortisation zahlt die Familie mit 10’000 Franken jährlich die zweite Hypothek ab und zahlt zusätzlich pro Jahr 10’000 Franken in die Säule 3a ein, kann also wie bei der indirekten Amortisation auch vom Abzug der Säule-3a-Beiträge profitieren.

Wenn die Familie hingegen indirekt amortisiert, benötigt sie nur 10’000 Franken pro Jahr, um sowohl die zweite Hypothek zu amortisieren als auch in die Säule 3a einzuzahlen und von den Steuerabzügen zu profitieren. In diesem Beispiel wird davon ausgegangen, dass die Familie im Fall der indirekten Amortisation die ihr zusätzlich zur Verfügung stehenden 10’000 Franken pro Jahr nicht anlegt.

Kostenvergleich über 15 Jahre

In diesem Beispiel fährt die Familie besser mit der direkten Amortisation. Unabhängig davon, ob sie direkt oder indirekt amortisiert, kann sie vom Steuerabzug infolge der Säule-3a-Beiträge profitieren. Im Falle der indirekten Amortisation kann sie zwar einen Teil der zusätzlich anfallenden Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen, besser fährt sie jedoch mit der direkten Amortisation, wo sie sich die zusätzlichen Hypothekarzinsen ganz sparen kann. Über den Zeitraum von 15 Jahren spart die Familie mit der direkten Amortisation rund 26’000 Franken ein.

Hinweis: Im Falle der indirekten Amortisation hätte die Familie zusätzlich 10’000 Franken pro Jahr zur Verfügung, die sie anlegen könnte. Würde sie den Betrag jährlich zu einer Rendite von 3 Prozent anlegen, hätte sie nach 15 Jahren eine Rendite von 35’989 Franken erzielt. In diesem Fall wäre die indirekte Amortisation um rund 10’000 Franken günstiger als die direkte Amortisation.  

Beispiel 3: Tiefer Hypothekarzins und hohe Steuerbelastung, bei direkter Amortisation werden keine 3a-Beiträge geleistet

In diesem Beispiel wird mit einem sehr tiefen Hypothekarzins von 1.5 Prozent und einer Verzinsung von 0.5 Prozent in der Säule 3a während des gesamten Zeitraums von 15 Jahren gerechnet.

Es wird von einem Grenzsteuersatz von 37 Prozent ausgegangen, was in etwa der Steuerbelastung einer Familie mit 150'000 Franken steuerbarem Einkommen in Genf entspricht (die 150’000 Franken entsprechen dem steuerbaren Einkommen vor Abzug der 3a-Beiträge und zusätzlichen Schuldzinsen im Falle der indirekten Amortisation).

Zudem wird in diesem Beispiel davon ausgegangen, dass die Familie nicht mehr als 10'000 Franken pro Jahr für Amortisation und Säule 3a zur Verfügung hat. Die Familie kann es sich also nicht leisten, zusätzlich zur direkten Amortisation Beiträge in die Säule 3a einzuzahlen.

Kostenvergleich über 15 Jahre

In diesem Beispiel sind die Vorteile der indirekten Amortisation gegenüber der direkten Amortisation besonders ausgeprägt. Die Familie kann mit der indirekten Amortisation über einen Zeitraum von 15 Jahren rund 44’000 Franken einsparen. Wegen des tiefen Hypothekarzinses sind die zusätzlichen Zinskosten der indirekten Amortisation im Vergleich zu den hohen Steuervorteilen in Genf relativ unbedeutend. 

Fazit: Wann lohnt sich indirekte Amortisation?

In den meisten Fällen ist die indirekte Amortisation günstiger.

Wenn Sie es sich nicht leisten können, zusätzlich zu den Amortisationszahlungen noch Mittel im gleichen Umfang in die Säule 3a einzuzahlen oder anderweitig anzulegen, ist die indirekte Amortisation praktisch immer günstiger.

Wenn Sie neben den Amortisationszahlungen jedoch weitere finanzielle Mittel in mindestens dem gleichen Umfang zur freien Verfügung haben, kommt es darauf an, wie rentabel Sie diese anlegen: Können Sie die freien Mittel zu einer hohen Rendite anlegen, ist für Sie die indirekte Amortisation günstiger. Erzielen Sie jedoch eine geringe oder gar keine Rendite auf den freien Mitteln, lohnt sich die direkte Amortisation. Wenn es Ihnen gelingt, über den gesamten Zeitraum hinweg eine Rendite (nach Kosten und Steuern) zu erzielen, die gleich gross oder grösser als der Hypothekarzinssatz für die zweite Hypothek ist, lohnt sich auch in diesem Fall die indirekte Amortisation.

Interessenkonflikte beachten

Die indirekte Amortisation ist für Banken und andere Hypothekengeber wesentlich profitabler als die direkte Amortisation. Denn im Gegensatz zur direkten Amortisation nimmt die Hypothekarschuld während der Amortisationsdauer nicht ab, folglich müssen Sie im ganzen Zeitraum Hypothekarzins auf den vollen Kreditbetrag bezahlen. Die Bank hat also mehr Zinseinnahmen, ohne ein zusätzliches Risiko einzugehen.

Zudem kann es vorkommen, dass Ihnen der Hypothekargeber ungünstige Produkte aus der Säule 3a aufdrängt, wie beispielsweise tief verzinste Sparkonten, teure Vorsorgefonds oder Lebensversicherungen.

Wie Sie in diesem Artikel gesehen haben, lohnt sich die indirekte Amortisation in vielen Fällen, aber eben nicht in allen. Deshalb sollten Sie im Einzelfall stets prüfen, ob die indirekte Amortisation wirklich in Ihrem oder nur im Interesse der Bank ist.

Weitere Informationen:
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