Dans l’article suivant, vous découvrirez comment fonctionne l’amortissement indirect d’une deuxième hypothèque et quels sont les avantages et les inconvénients qui en résultent. S’il est souvent intéressant d’opter pour un amortissement indirect, ce n’est toutefois pas toujours le cas.
Si vous contractez une deuxième hypothèque pour acheter une maison ou un appartement, vous devez l’amortir. Dans la plupart des banques, vous avez la possibilité de choisir entre l’amortissement direct et l’amortissement indirect.
Qu’est-ce que l'amortissement direct?
La première variante est l’amortissement direct, dans le cadre duquel vous remboursez la deuxième hypothèque via des remboursements réguliers à la banque. Avec cette variante, la dette hypothécaire que vous devez à la banque diminue à chaque remboursement tout au long de la durée de l’amortissement.
Qu’est-ce que l’amortissement indirect?
Dans le cas de l’amortissement indirect, vous faites également des paiements réguliers, non pas à la banque, mais vous versez les montants dans le pilier 3a qui est fiscalement privilégié. L’argent peut être versé dans le cadre d’un compte d'épargne du pilier 3a, dans un fonds de prévoyance 3a classique ou dans une application de prévoyance 3a. L’avoir de prévoyance 3a est alors mis en gage auprès du prêteur hypothécaire.
Ce n’est qu’au moment où vous vous retirez l’avoir du pilier 3a que vous devez l’utiliser pour rembourser la deuxième hypothèque. Le montant de votre hypothèque ne diminue donc pas tout au long de durée de l’amortissement comme c’est le cas avec l’amortissement direct, ce qui signifie que vous devez payer des intérêts sur le montant total de l’hypothèque jusqu’au retrait de l’avoir de prévoyance.
Aussi bien pour l'amortissement direct que pour l'amortissement indirect, la loi prévoit que la deuxième hypothèque doit être entièrement amortie dans un délai maximal de 15 ans, mais au plus tard jusqu’au moment du départ à la retraite. Ainsi, si vous contractez une deuxième hypothèque cinq ans avant votre retraite, vous devez la rembourser dans les cinq ans qui suivent.
Avantages de l’amortissement indirect
L'amortissement indirect de votre hypothèque dans le cadre du pilier 3a présente les avantages suivants.
Comme c’est le cas pour l’amortissement direct, l’amortissement indirect permet de rembourser intégralement la deuxième hypothèque dans un délai maximal de 15 ans. Etant donné que les paiements servant à amortir l’emprunt ne sont toutefois pas utilisés directement pour rembourser l'hypothèque mais qu’ils sont versés dans le pilier 3a, vous pouvez de surcroît déduire ces montants de vos impôts sur le revenu (jusqu'à hauteur des limites annuelles de cotisation fixées dans le cadre du pilier 3a). Il en résulte donc un avantage fiscal.
Attention: cet avantage fiscal ne vaut que si vous ne cotisez pas de toute façon au pilier 3a. Si vous pouvez de toute manière vous permettre, même en cas d’amortissement direct, d’effectuer de surcroît un versement dans le pilier 3a - en plus des remboursements réguliers de votre hypothèque que vous faites à la banque -, cet avantage disparaît alors.
Pendant toute la durée de l’amortissement, vous devez verser des intérêts sur l’ensemble du montant de la deuxième hypothèque. Un autre avantage fiscal de l’amortissement indirect réside donc dans le fait que vous pouvez déduire davantage d'intérêts de votre revenu imposable que si vous aviez opté pour l’amortissement direct. En effet, avec l’amortissement indirect, vous ne remboursez votre dette hypothécaire qu'au moment où vous retirez votre avoir de prévoyance.
Avec l’amortissement indirect, vous pouvez obtenir un intérêt ou un rendement sur les montants versés dans le cadre du pilier 3a. Plus la performance dans le pilier 3a est bonne, plus l’amortissement indirect est avantageux.
Ici aussi, cela présente un avantage que si vous ne pouvez pas vous permettre d’effectuer un amortissement direct et de verser en plus de l’argent dans le pilier 3a.
Inconvénients de l’amortissement indirect
L’amortissement indirect comporte aussi des inconvénients.
Avec l’amortissement indirect, la deuxième hypothèque n’est remboursée que lorsque le retrait de l’avoir du pilier 3a a été effectué. Jusqu’à ce moment-là, vous payez chaque année les intérêts sur l’ensemble du montant de la deuxième hypothèque.
En revanche, si vous choisissez l’amortissement direct, le montant de votre dette diminuera à la suite de chaque remboursement, de sorte que la charge d'intérêts se réduira graduellement.
Si vous retirez votre avoir du pilier 3a afin de rembourser votre hypothèque, vous devez payer un impôt sur le retrait du capital à ce moment-là. Si vous optez pour un amortissement direct et ne recourrez pas au pilier 3a, cet impôt ne s’appliquera pas. A noter toutefois que l’impôt sur les retraits de capital est moins élevé que l’impôt sur le revenu.
Le fait que vos paiements effectués au titre d'amortissement soient mis en gage peut rendre plus difficile la résiliation ou le refinancement de votre hypothèque.
En outre, avec l’amortissement indirect, la société qui octroie l’hypothèque exige en général que vous utilisiez l’un de ses propres produits proposés dans le cadre du pilier 3a. C’est un inconvénient évident de l’amortissement indirect étant donné que dans de nombreux cas il existe d’autres comptes d'épargne du pilier 3a qui offrent une rémunération plus élevée ou des produits de placement 3a qui facturent des coûts moins élevés.
Facteurs déterminants
Plusieurs facteurs déterminent si vous pouvez économiser de l’argent en optant pour l'amortissement indirect et, le cas échéant, quels montants cela représente. L'amortissement indirect n’est judicieux d’un point de vue financier que si le coût total, compte tenu de tous ces facteurs, est inférieur au coût total d’un amortissement direct.
Le niveau général des taux d’intérêt, et donc du taux d'intérêt hypothécaire, a une grande influence sur la question de savoir si l'amortissement indirect en vaut la peine et pour évaluer quel est son avantage par rapport à l’amortissement direct.
Règle générale: plus le taux d'intérêt hypothécaire est bas, plus l'amortissement indirect est intéressant.
Raison: dans le cas de l'amortissement direct, le montant de la deuxième hypothèque diminue au fur et à mesure à chaque paiement effectué pour l’amortissement. Ainsi, par exemple, à la moitié de la durée d'amortissement, il ne faut plus payer que l’intérêt hypothécaire portant sur la moitié de la deuxième hypothèque qui reste à payer. En revanche, dans le cas d’un amortissement indirect, les intérêts hypothécaires doivent être versés sur la totalité de la deuxième hypothèque pendant toute la durée de l'amortissement.
Votre charge fiscale personnelle (ou plus précisément votre taux d'imposition marginal) est également un facteur essentiel à prendre en considération. La charge fiscale et le taux d'imposition marginal dépendent du canton et de la commune dans lesquels vous résidez et du montant de vos revenus.
Règle de base: plus la charge fiscale ou le taux d'imposition marginal est élevé, plus il vaut la peine d’opter pour un amortissement indirect.
Cela s’explique pour la raison suivante: contrairement à l'amortissement direct, l'amortissement indirect vous permet de déduire davantage d'intérêts hypothécaires de votre revenu. Il en va de même pour les cotisations versées au pilier 3a (c’est du moins un critère pertinent si vous ne pouvez pas vous permettre d’effectuer en plus des versements dans le pilier 3a au cas avec l’amortissement direct). Votre revenu imposable est donc plus bas si vous optez pour l’amortissement indirect. Plus le taux d'imposition marginal est élevé, plus vous pouvez économiser des impôts.
Dans la mesure où vous ne cotisez pas également au pilier 3a si vous avez opté pour l’amortissement direct, vous pouvez, dans le cadre de l’amortissement indirect, profiter des intérêts versés sur votre compte d'épargne du pilier 3a ou bénéficier des rendements générés par votre produit de placement du pilier 3a. Plus l'intérêt ou le rendement est élevé, mieux vous vous en sortez avec l'amortissement indirect dans un tel cas.
Exemples d’un amortissement direct et d’un amortissement indirect
Dans les tableaux suivants, les coûts totaux sur une période de 15 ans de l'amortissement direct et indirect sont comparés à l’aide de différents exemples.
Dans tous les exemples, on part de l’hypothèse d’une famille qui possède un logement d'une valeur d’un million de francs suisses. Le logement est financé à l’aide d’une première hypothèque de 650'000 francs suisses, d’une deuxième hypothèque de 150’000 francs suisses et de fonds propres de 200'000 francs suisses.
Conformément à la réglementation qui s’applique en Suisse, la famille amortit la deuxième hypothèque au cours d’une période de 15 ans dans tous les exemples. Ce remboursement s’effectue au moyen de paiements annuels de 10'000 francs suisses, qui sont versés soit au prêteur hypothécaire (dans le cas d’un amortissement direct), soit au pilier 3a (amortissement indirect). (Dans une famille, les deux partenaires peuvent effectuer des versements au pilier 3a, soit deux fois le montant annuel maximal autorisé pour le pilier 3a).
Exemple 1: taux d'intérêt hypothécaire moyen et charge fiscale moyenne; aucune cotisation n'est versée dans le pilier 3a en cas d’amortissement direct
Cet exemple se base sur un taux d'intérêt hypothécaire de 3,5% par an pour l'ensemble de la période de 15 ans avec un taux d'intérêt moyen de 1% par an dans le pilier 3a.
On part ici d’un taux d'imposition marginal de 30%, ce qui correspond à peu près à la charge fiscale d’une famille disposant d’un revenu imposable de 150’000 francs dans la ville de Zurich (ces 150’000 francs correspondent au revenu imposable avant déduction des contributions 3a et des intérêts passifs supplémentaires à verser en cas d’amortissement indirect).
En outre, cet exemple part du principe que la famille ne dispose pas de plus de 10'000 francs par an pour l'amortissement et pour effectuer les paiements du pilier 3a. La famille ne peut donc pas se permettre de verser de surcroît des cotisations au pilier 3a, en plus des versements effectués pour l’amortissement direct.
Comparaison des coûts sur 15 ans
| Amortissement direct | Amortissement indirect | |
|---|---|---|
| Total des intérêts hypothécaires (1ère et 2ème hypothèque) | CHF 383’250 | CHF 420’000 |
| Economie d’impôts dues aux déductions hypothécaires plus élevées | CHF 0 | CHF 11’025 |
| Economie d’impôts dues aux déductions des cotisations au pilier 3a | CHF 0 | CHF 45’000 |
| Revenus des intérêts sur le compte d’épargne du pilier 3a | CHF 0 | CHF 10’969 |
| Impôts à payer lors du retrait du pilier 3a | CHF 0 | CHF 8'511 |
| Coût totaux de l’hypothèque | CHF 383’250 | CHF 361’517 |
| Avantages de coûts en choisissant l’amortissement indirect | CHF 21’733 |
Dans cet exemple, les avantages de l’amortissement indirect l’emportent. Les avantages qui résultent des cotisations versées au pilier 3a dans le cadre de l'amortissement indirect dépassent les intérêts hypothécaires supplémentaires qui doivent être payés. Sur une période de 15 ans, la famille économise près de 22’000 francs par rapport à ce qu’elle aurait dû débourser si elle avait opté pour l'amortissement direct.
Exemple 2: taux d'intérêt hypothécaire moyen et charge fiscale moyenne; des contributions 3a sont également versées en cas d’amortissement direct
Comme dans le premier exemple, on se base ici aussi sur l’hypothèse d’un taux d'intérêt hypothécaire de 3,5%, d’une rémunération du pilier 3a de 1% et d’un taux d'imposition marginal de 30%.
Seule différence: la famille dispose chaque année de 20’000 francs de fonds qu’elle peut utiliser librement.
Dans le cas d’un amortissement direct, cette famille rembourse la deuxième hypothèque à hauteur de 10'000 francs par an en versant de surcroît 10'000 francs par an dans le pilier 3a, ce qui fait qu’elle peut donc également profiter de la déduction des cotisations au pilier 3a, tout comme dans le cas de l'amortissement indirect.
En revanche, si la famille choisit l’amortissement indirect, elle n’a besoin que de 10'000 francs par an pour amortir à la fois la deuxième hypothèque et pour faire des versements dans le pilier 3a, ce qui lui permet de profiter des déductions fiscales. Dans cet exemple, on part du principe que dans le cas d’un amortissement indirect, la famille n'investit pas les 10'000 francs supplémentaires dont elle dispose par année.
Comparaison des coûts sur 15 ans
| Amortissement direct | Amortissement indirect | |
|---|---|---|
| Total des intérêts hypothécaires (1ère et 2ème hypothèque) | CHF 383’250 | CHF 420’000 |
| Economie d’impôts dues aux déductions hypothécaires plus élevées | CHF 0 | CHF 11’025 |
| Economie d’impôts dues aux déductions des cotisations au pilier 3a | CHF 45’000 | CHF 45’000 |
| Revenus des intérêts sur le compte d’épargne du pilier 3a | CHF 10’969 | CHF 10’969 |
| Impôts à payer lors du retrait du pilier 3a | CHF 8'511 | CHF 8'511 |
| Coût totaux de l’hypothèque | CHF 335’792 | CHF 361’517 |
| Avantages de coûts en choisissant l’amortissement direct | CHF 25’725 |
Dans cet exemple, la même famille s’en sort mieux en choisissant l’amortissement direct. Indépendamment du fait qu’elle ait opté pour un amortissement direct ou indirect, elle peut profiter de la déduction fiscale liée aux cotisations du pilier 3a. Dans le cas d’un amortissement indirect, elle peut certes aussi déduire une partie des intérêts hypothécaires supplémentaires de son revenu imposable mais elle s'en sort néanmoins mieux en optant pour l’amortissement direct qui lui permet d’économiser l’entier des intérêts hypothécaires additionnels. Sur une période de 15 ans, la famille économise ainsi près de 26’000 francs en optant pour l’amortissement direct.
Remarque: dans le cas de l’amortissement indirect, la famille disposerait de surcroît de 10'000 francs par an qu’elle pourrait investir. Si elle plaçait ce montant chaque année avec un taux de rendement de 3%, elle aurait obtenu un rendement de 35'989 francs au bout de 15 ans. Dans ce cas, l’amortissement indirect serait plus avantageux à hauteur d’environ 10’000 francs qu’un amortissement direct.
Exemple 3: taux d'intérêt hypothécaire faible et charge fiscale élevée; aucune cotisation n'est versée au pilier 3a dans le cas d’un amortissement direct
Dans cet exemple, on se base sur un taux d’intérêt hypothécaire très bas de 1,5% et l’on prend en compte une rémunération de 0,5% des avoirs dans le pilier 3a pendant toute la période de 15 ans.
On part de l’hypothèse d’un taux d'imposition marginal de 37%, ce qui correspond à peu près à la charge fiscale d'une famille disposant d’un revenu imposable de 150'000 francs à Genève (ces 150'000 francs correspondent au revenu imposable avant déduction des contributions 3a et des intérêts passifs supplémentaires dans le cas d’un amortissement indirect).
De plus, dans cet exemple, on part du principe que la famille ne dispose pas davantage que 10'000 francs par an qu’elle peut consacrer à l'amortissement et au pilier 3a. La famille ne peut donc pas se permettre de verser des cotisations au pilier 3a en plus de l'amortissement direct.
| Amortissement direct | Amortissement indirect | |
|---|---|---|
| Total des intérêts hypothécaires (1ère et 2ème hypothèque) | CHF 164’250 | CHF 180’000 |
| Economie d’impôts dues aux déductions hypothécaires plus élevées | CHF 0 | CHF 5828 |
| Economie d’impôts dues aux déductions des cotisations au pilier 3a | CHF 0 | CHF 55’500 |
| Revenus des intérêts sur le compte d’épargne du pilier 3a | CHF 0 | CHF 5365 |
| Impôts à payer lors du retrait du pilier 3a | CHF 0 | CHF 7087 |
| Coût totaux de l’hypothèque | CHF 164’250 | CHF 120’394 |
| Avantages de coûts en choisissant l’amortissement indirect | CHF 43’856 |
Dans cet exemple, les avantages de l'amortissement indirect par rapport à l'amortissement direct sont particulièrement prononcés. Grâce à l'amortissement indirect, cette famille peut économiser près de 44’000 francs sur une période de 15 ans. En raison du faible niveau du taux d'intérêt hypothécaire, les charges d'intérêt supplémentaires résultant de l'amortissement indirect sont relativement insignifiantes par rapport aux avantages fiscaux importants obtenus à Genève.
Amortissement indirect en combinaison avec des produits de placement du pilier 3a
Dans les exemples précédents, nous avons toujours fait le calcul avec des taux d'intérêt relativement bas dans le pilier 3a, comme c’est le cas pour les comptes d'épargne 3a classiques. Certains prêteurs hypothécaires permettent toutefois également de procéder à un amortissement indirect en utilisant leurs produits de placement tels que des fonds de prévoyance 3a ou des applications de prévoyance. Le possible avantage réside dans le fait que le rendement obtenu avec de tels produits de placement peut être nettement plus élevé que celui du compte d'épargne du pilier 3a.
Aspect important: les produits de placement proposés dans le cadre du pilier 3a qui présentent un potentiel de gain plus élevé que les comptes d'épargne 3a classiques comportent toujours également des risques plus importants. Il est donc possible que votre produit de placement perde de la valeur durant la période d'amortissement. Dans le pire des cas, les pertes de placement subies peuvent impliquer que votre avoir du pilier 3a finisse par être inférieur à votre deuxième hypothèque et que vous deviez trouver de l'argent supplémentaire pour rembourser votre dette.
Un autre inconvénient est que vous devez en général utiliser un produit de placement 3a qui provient de la même banque que celle qui vous a accordé l'hypothèque.
Conclusion: quand l'amortissement indirect en vaut-il la peine?
Dans la plupart des cas, l'amortissement indirect s’avère plus avantageux.
Si vous ne pouvez pas vous permettre d’effectuer des versements d’un même montant dans le pilier 3a ou de les placer d’une autre façon en plus des paiements destinés aux amortissements, l’amortissement indirect s’avère alors pratiquement toujours plus avantageux.
Si, en revanche, vous disposez d’autres moyens financiers au moins aussi importants que les montants servant à rembourser les amortissements, la réponse dépendra de la rentabilité que vous obtenez en plaçant cet argent: si vous parvenez à investir les fonds disponibles à un rendement élevé, opter pour l’amortissement indirect sera alors plus avantageux pour vous. En revanche, si vous obtenez un rendement faible, voire nul, sur les fonds disponibles, l’amortissement direct sera un choix plus avantageux. Si vous parvenez à obtenir durant l'ensemble de la période un rendement (après frais et impôts) égal ou supérieur au taux d’intérêt hypothécaire pour la deuxième hypothèque, l'amortissement indirect s’avérera également avantageux dans ce cas.
Être attentif aux conflits d'intérêts
Il ne faut pas oublier que l’amortissement indirect est beaucoup plus rentable pour les banques et les autres prêteurs hypothécaires que l’amortissement direct. En effet, contrairement à l'amortissement direct, la dette hypothécaire ne diminue pas tout au long de durée de l’amortissement ; par conséquent, vous devez payer des intérêts hypothécaires sur la totalité du montant emprunté pendant toute la période. La banque perçoit donc davantage d’intérêts, sans pour autant prendre de risque supplémentaire.
En outre, il peut arriver que la société qui vous octroie l’hypothèque vous impose des produits du pilier 3a peu avantageux, comme des comptes d’épargne rémunérés avec un faible taux d’intérêt, des fonds de prévoyance onéreux ou des assurances-vie.
Comme vous avez pu vous le découvrir en lisant cet article, l’amortissement indirect s’avère intéressant dans de nombreux cas, mais justement pas dans toutes les situations. C’est pourquoi vous devez toujours vérifier au cas par cas si l'amortissement indirect est vraiment dans votre intérêt - ou seulement dans celui de la banque.
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