Hypothèques de vieillesse: le cauchemar de la vente de la maison

L’objet immobilier propre fait également office d'une prévoyance vieillesse importante pour de nombreux propriétaires. Une maison propre ou un appartement en propriété n’est pas seulement un investissement en capitaux potentiellement profitable. Dans le cas de frais de financement avantageux, un immobilier propre peut même être relativement avantageux en prenant compte l’économie d’impôts en comparaison à des objets de location.

Le financement tiers de ses propres murs peut cependant également avoir ses lacunes. Cette situation s’observe depuis quelques années de façon accrue chez les clients hypothécaires retraités ou chez ceux qui partiront à la retraite durant ces prochaines années. Les banques suisses serrent la vis lors de prolongations hypothécaires et de nouvelles hypothèques en particulier dans le cas de clients hypothécaires âgés.

La Banque Nationale Suisse et la FINMA mettent en garde depuis des années déjà contre une bulle immobilière et hypothécaire menaçante. Pour redresser la barre, certains renforcements sont déjà mis en œuvre par des banques suisses lors de l’attribution des hypothèques. De nouvelles dispositions de capitaux propres, de nouvelles réglementations d’amortissement et la mise en œuvre conséquente du principe de la valeur la plus basse font partie de ce durcissement de mesures. Le Conseil fédéral considère d’autres renforcements éventuels dans le cas où les dispositions actuelles ne devaient pas faire effet.

Hypothèques pour seniors: examens de viabilité plus stricts

Face au contexte de cette situation de départ aggravée, les banques suisses ont également commencé à effectuer des calculs de viabilité un peu plus conservateurs. La règle d’or suivante est valable, parfois également appelée règle d’or de la finance: la somme des taux hypothécaires en plus des charges peut s’élever au maximum à un tiers du revenu. Ce faisant, les banques ne calculent pas avec les taux hypothécaires actuels mais avec un taux d’intérêt calculatoire hypothétique plus élevé d’en général 5%. 1% de la valeur immobilière est généralement estimé pour les charges.

Exemple: dans le cas d’une valeur immobilière de 1 million de francs et d’une hypothèque à hauteur de 600’000 francs, le preneur d’hypothèque doit disposer d’un revenu de 120’000 francs par année, ce qui correspond au triple annuel de 10’000 francs plus 30’000 francs.

Le nœud de la question est le suivant: en moyenne suisse, le revenu en tant que retraité y compris AVS et fonds de caisse de pension se situe bien à un tiers en dessous du revenu des ménages avant la retraite. Un bon nombre de personnes ne peuvent ainsi plus payer leur hypothèque (du moins selon la formule ci-dessus), ou ne plus remplir les conditions de leur contrat hypothécaire. Une augmentation de la valeur de la propriété individuelle peut également contribuer à cela, les charges estimées étant également plus élevées de 1%.

Immobilier propre lors de la vieillesse: il ne faut pas rêver

Cela conduit dans le pire des cas à ce que la banque menace de vendre la maison en question. Les personnes concernées sont choquées et doivent s’inquiéter de leur propre immobilier, pour lequel ils ont pourtant économisé durant toute leur vie pour profiter d’une fin de vie paisible, et ont payé régulièrement leurs intérêts hypothécaires et leurs frais d’amortissement.

Les banques suisses se montrent de moins en moins flexibles, indépendamment du coût effectif de la vie et de la fortune restante des retraités. Certaines banques restent têtues, même lorsque les preneurs d’hypothèque peuvent indiquer de façon crédible que des intérêts hypothécaires à hauteur de 5% ne représentent pas un problème pour eux dans le futur.

Alternatives à la vente de la maison

Parallèlement à la vente, certains proposent néanmoins d'autres alternatives, telles une responsabilité conjointe par des membres de la famille ou un nantissement d’une partie de la fortune. Ce nantissement suppose naturellement que tous les fonds ou titres correspondants soient transférés à la banque hypothécaire, ce qui devrait avant tout aussi être dans l’intérêt commercial de la banque. Une alternative supplémentaire consiste à vendre la maison aux enfants, qui la louent ensuite en retour aux parents.

Hypothèques pour seniors: hypothèques inversées

Les hypothèques inversées constituent une autre possibilité permettant d'éviter la vente de la maison et malgré tout prolonger ou augmenter l’hypothèque. Les financements que l'on nomme également hypothèques seniors ou hypothèques inversées sont des hypothèques supplémentaires mises à la disposition de personnes âgées. Les paiements d’intérêts dus pour la durée de l’hypothèque sont versés dès le début sur un compte bloqué. Le reste de l’hypothèque est à disposition comme rente exemptée d’impôts.

Exemple: une hypothèque supplémentaire à hauteur de 500'000 francs à un taux d'intérêt de 2,5% pour quinze ans, où 187'500 francs sont versés immédiatement pour payer les intérêts hypothécaires. Les 312'500 francs restants sont à disposition des preneurs d'hypothèques afin d'augmenter la rente mensuelle. Il s'agit ici d'un soi-disant prélèvement sur le capital, qui se distingue par sa non-imposition.

De telles rentes immobilières ne sont cependant proposées que par un nombre restreint de banques, comme par exemple la Bank Zimmerberg sous le nom d'hypothèque forfaitaire, la Caisse d'Epargne de district Dielsdorf comme hypothèque pour seniors, la Bank Sparhafen Zürich AG sous le nom de financement 50+ et par le Vermögenzentrum avec son Immo-Rente.

En plus d’un âge de 65 ans au minimum, la condition pour conclure des hypothèques seniors consiste généralement en une valeur minimale de la propriété (par exemple 1 million de francs) ainsi qu'un taux d'avance de 30% au maximum, pouvant être augmentée à 65% au maximum de la valeur marchande.

Il s'agit fréquemment d'une hypothèque fixe de longue durée, de 10 ans au minimum. Important: celui qui désire vendre ou léguer la maison probablement au cours des années qui suivent ne devrait généralement pas conclure une telle hypothèque inversée.

Conseil: prévoyance précoce

Afin de ne jamais nécessiter d'une solution particulière au cours de la vieillesse, une clarification précoce de la situation des hypothèques propres durant la vieillesse en vaut la peine. A 45 ans déjà, une planification prévoyante correspondante peut être recommandée. Vous avez encore la possibilité de prendre des mesures si vous arrivez à la conclusion que votre situation de revenu ne pourrait éventuellement pas supporter un calcul de faisabilité conservateur après votre passage à la retraite. Parmi ces mesures font partie les possibilités de verser de plus gros montants sur le troisième pilier ou de combler les lacunes éventuelles au niveau de la caisse de pension.

Votre rédaction de moneyland.ch

Pour plus d'informations:
Comparatif d'hypothèques