Droits de superficie en Suisse: explications

L'accession à la pleine propriété, selon laquelle vous êtes pleinement propriétaire de votre maison et du terrain sur lequel celle-ci est bâtie, constitue la forme la moins compliquée de la propriété du logement. Lorsque la plupart des gens indiquent être propriétaires d'un immobilier, c'est la notion de pleine propriété qui vient à l'esprit.

Alors que de nombreuses propriétés suisses sont vendues sous la forme de pleines propriétés ou de copropriétés, les droits de superficie sont devenus de plus en plus répandus. Une des raisons de cette popularité est le fait que les prix de la propriété sont très élevés en Suisse; acheter ou construire une propriété sur un terrain loué est plus abordable que d'acheter en pleine propriété.

Qu'est-ce qu'un droit de superficie?

Selon le régime d'un droit de superficie, un propriétaire foncier vous autorise de construire ou d'être propriétaire d'un bien immobilier sur son bien foncier en échange d'une taxe régulière. En d'autres termes, vous louez le terrain sur lequel votre propriété est construite. Vous possédez le bien immobilier actuel qui constitue votre propriété, sans être propriétaire du terrain sur lequel il est bâti.

Cela signifie que le terrain et l'immobilier sont considérés comme deux entités distinctes en termes de propriété. En Suisse, les contrats de superficie s'étendent normalement sur une durée de 30 à 100 ans. A l'échéance de chaque contrat, vous devrez, en tant que superficiaire (locataire), renégocier le régime du droit de superficie avec le superficiant (bailleur).

De quelle manière un droit de superficie a-t-il un impact sur votre propriété du logement?

En tant que superficiaire, la législation foncière suisse vous donne le droit de vendre votre bien en transférant la propriété du logement à un nouveau superficiaire. Votre droit de superficie peut être également transmis à vos héritiers. Le nouveau superficiaire devra pourtant se conformer aux modalités du contrat de superficie. Il devra négocier un nouveau contrat avec le propriétaire foncier lorsque la durée du droit de superficie est échue.

Y a-t-il des avantages à acheter une propriété sous le régime du droit de superficie?

Acheter une propriété construite sur un terrain loué peut sembler être une réelle affaire, les coûts du terrain n'étant pas inclus dans le prix d'achat. Dans certaines communes, les pleines propriétés sont rares, avec de vastes superficies de propriétés résidentielles détenues par des sociétés foncières qui n'ont aucune intention de vendre leurs biens immobiliers.

Pour cette raison, un droit de superficie peut rendre l'achat ou la construction d'une maison possibles dans les villes ou les zones où vous ne pourriez sinon tout simplement pas acheter de propriété.

Les coûts initiaux d'achat d'une maison bien meilleur marché constituent un autre argument avancé en faveur d'un droit de superficie. Avec des prix de terrains à bâtir s'élevant bien au-dessus de 1000 francs par mètre carré dans de nombreuses régions les plus en vues en Suisse, être en possession de son propre bien peut devenir un rêve plus réaliste lorsque les coûts du terrain d'une propriété chutent en raison du droit de superficie.

Par exemple, une propriété construite sur un terrain de 200 mètres carrés évalué à 1000 francs le mètre carré devrait techniquement coûter 200'000 francs de plus en tant que pleine propriété que cela ne coûterait sous le régime d'un droit de superficie. En réalité, les différences de coûts entre une pleine propriété et un régime du droit de superficie peuvent être plus importantes que le simple coût du terrain.

Quels sont les désavantages d'acheter un logement sous le régime du droit de superficie?

Le désavantage flagrant est que vous ne possédez pas votre propriété. N'étant pas propriétaire du terrain, vous ne tirez pas profit de la hausse des prix relatifs à la propriété. En réalité, c'est tout le contraire qui s'applique, des valeurs plus élevées de la propriété peuvent conduire à ce que votre superficiant vous fasse payer des taux de rente plus élevés (pour de plus amples informations à ce sujet, cf. ci-dessous).

Un bref aperçu de la manière dont les prix de la propriété ont évolués indique que l'augmentation de la valeur du terrain est l'un des principaux avantages financiers d'être propriétaire d'un bien immobilier. Le mètre carré de terrain à bâtir à Urdorf, ville située près de Zurich, était par exemple vendu en moyenne pour 100 francs seulement en 1979. En 2014, le même mètre carré de terrain est vendu à un prix médian de 1400 francs. Cela correspond à une augmentation de 1400% sur seulement 36 ans.

Lorsque vous êtes superficiaires, vous ne tirez pas du tout profit du bénéfice de l'augmentation des prix du terrain. Si la propriété est située dans une zone où la demande de logement est forte et la liquidité liée à la propriété est élevée, vous aimeriez encore pouvoir tirer profit de la vente de la propriété actuelle, qui représente la part que vous possédez.

Pourtant, les droits de superficie sont impopulaires parmi les acheteurs, de long cycles de vente sont donc fréquents. Les acquéreurs n'ont habituellement pas de garantie que le superficiant renouvellera le droit de superficie, et les droits de superficie peuvent être onéreux. Pour cela et pour d'autres raisons, de nombreux acquéreurs immobiliers s'abstiennent complètement de conclure des droits de superficie.

Les immeubles actuels diminuant généralement de valeur au fil du temps (contrairement au bien foncier), il y a également la possibilité de subir des pertes lorsque vous vendez votre bien immobilier. Si vous planifiez vivre dans votre propriété de façon permanente, les hausses de prix des terres pourraient ne pas vous poser de problèmes. Vous devrez cependant encore examiner le taux d'intérêt.

En tant que superficiaire, l'intérêt que vous payez au propriétaire foncier au cours de la durée de votre droit de superficie est de loin le plus gros désavantage d'un contrat de droit de superficie.

Un autre inconvénient est que les prestataires hypothécaires sont à juste titre plutôt sceptiques quant aux demandes d'hypothèques relatives aux droits de superficie. Ne pouvant hypothéquer que la propriété, et non le terrain en soi, une hypothèque sur une propriété construite sur un terrain en droit de superficie ne constitue pas une bonne garantie.

Pour des raisons manifestes, de nombreuses banques suisses refusent de fournir des prêts au logement pour des droits de superficie, bien que certaines d'entre elles le font. Dans tous les cas, les exigences relatives au coefficient d'abordabilité et au coefficient d'endettement par rapport au revenu seront normalement plus élevées que celles pour des hypothèques de pleines propriétés.

Quels sont les taux de rente des droits de superficie?

Lorsque vous concluez un contrat de superficie, vous acceptez de payer une taxe régulière en échange de l'utilisation de la propriété foncière. Dans le cas des droits de superficie, l'intérêt que vous payez est normalement proportionnel à la valeur du terrain.

Si vos taux d'intérêt sont fixes, vous obtiendrez le même taux sur l’ensemble de la durée du droit de superficie. Dans ce cas, vous payerez normalement un taux initial d'intérêt plus élevé mais vous avez le confort de savoir que votre taux restera le même. Il est ainsi bien plus facile de calculer les coûts totaux d'une propriété tout au long de la durée du droit de superficie.

Exemple: vous achetez un bien immobilier sous le régime du droit de superficie, construit sur un terrain dont le prix s'élève à 200'000 francs, le propriétaire du terrain exigeant un taux de rente fixe de 5% par année; vous payerez alors près de 10'000 francs par année pour votre droit de superficie. Sur une durée de 30 ans de régime de droit de superficie, vous payeriez 300'000 francs pour louer le terrain sur lequel votre propriété est construite. Si la valeur du terrain devait doubler de manière imprévue tous les dix ans, vous seriez privilégiés, votre taux étant fixé par rapport à la valeur du terrain au début de la conclusion de votre contrat de droit de superficie.

La plupart des superficiants exigent néanmoins un taux de rente variable. Avec celui-ci, le montant que vous devez payer chaque année peut varier si les prix de la propriété augmentent ou diminuent. Cela peut être plus avantageux qu'un taux fixe si la valeur du terrain n'augmente pas.

Cependant, une diminution de la valeur du terrain est extrêmement rare en Suisse, et comme la valeur de la propriété foncière augmente, le montant d'intérêt que vous payez augmentera également. Alors que par le passé, les taux variables de rente de terrain ont souvent accompagnés les taux hypothécaires, la croissance instable des taux hypothécaires au cours de ces dernières années a conduit à ce que de nombreux superficiants fixent les taux de rente à des indices plus réalistes, tels que l'indice suisse des prix à la consommation.

Si la valeur du terrain à bâtir en Suisse continue de grimper aux taux que nous avons constaté durant ces 30 dernières années, vous pourriez en définitive facilement payer des rentes de superficie à un taux de rente très élevé au fil de la progression de votre contrat de droit de superficie.

Il convient de signaler qu'en Suisse, les propriétaires de terrain ont le droit d'exiger un dépôt de la part du superficiaire. Ce dépôt peut valoir jusqu'à trois ans d'intérêts annuels.

Qu'arrive-t-il à ma propriété à la fin du contrat de superficie?

Votre superficiant peut décider de prolonger votre droit de superficie à la fin de chaque contrat. Il peut toutefois décider de ne pas le faire. Dans ce cas-là, la propriété de votre immeuble est transférée au propriétaire du terrain (à moins que vous puissiez déplacer l'immeuble en dehors du terrain «loué»). Le propriétaire foncier est pourtant tenu de fournir une compensation convenable de la valeur estimée de l'immobilier.

Un droit de superficie en vaut-il la peine?

Un droit de superficie peut parfois en valoir la peine si vous cherchez à acheter une propriété en alternative à la location d'un logement. Cela est particulièrement le cas lorsque vous disposez d'une importante somme d'argent et que vous pouvez investir de votre propre poche dans une propriété.

Lorsque vous déterminez si un droit de superficie peut être meilleur marché que la location, il est important de tenir compte du coût de la rente de superficie (augmentation des taux), y compris le dépôt. Vous devez également additionner les coûts d'un acompte avec en outre l'intérêt de l'hypothèque et les frais d'amortissement (si vous faites appel à une hypothèque pour financer votre maison). Vous devez également noter que votre propriété perdra de la valeur à mesure que le temps passe et que vous vous rapprochez de la fin de la durée du droit de superficie.

A moins que vous ne vendiez votre propriété peu après l'avoir achetée ou construite, les coûts de droit de superficie dépasseront finalement la valeur foncière, en particulier dans le cas d'un contrat de longue durée. Un droit de superficie d'une durée de 50 ans avec un prix du terrain de 150'000 francs à un taux moyen de 3% par année vous coûtera par exemple 225'000 francs à l'échéance du contrat, et le terrain ne vous appartiendra toujours pas!

Ce cas de figure peut rendre les droits de superficie extrêmement coûteux. A moins qu'il soit impossible d'acheter une pleine propriété à l'emplacement de votre choix, vous vous en sortirez presque toujours mieux en achetant le terrain.

Dans l'exemple ci-dessus, vous devriez payer 150'000 francs de plus pour acheter le bien immobilier ainsi que le terrain, mais vous économiseriez 75'000 francs en frais de rente à long terme, étant en outre également propriétaire du terrain, que vous pourriez vendre à profit après qu'il ait gagné de la valeur.

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