Hypothèques: les onze principaux pièges à éviter

Les preneurs d’hypothèques helvétiques paient chaque année plusieurs milliards de trop pour leurs emprunts. Pourtant, il est relativement facile d’économiser des coûts en étant attentif aux conseils suivants.

1. Choisir le mauvais modèle



En tant que preneur d’hypothèque, vous n’avez que l’embarras du choix entre les différentes hypothèques à taux fixe, Saron ou variable. Malheureusement, beaucoup de preneurs d’hypothèques n’optent pas toujours pour le bon modèle ou la durée adéquate. Le choix d’un modèle optimal et de l’échéance la mieux adaptée n’est pas toujours facile à effectuer. Un conseil indépendant peut ici s’avérer utile.

2. Scinder inutilement une hypothèque



Les fournisseurs d’hypothèques ou les intermédiaires spécialisés dans ce domaine recommandent trop fréquemment de répartir l’emprunt en plusieurs tranches. Un tel «splitting» peut avoir du sens dans certains cas. Toutefois, souvent, les inconvénients l’emportent et le preneur d’hypothèque finit par devoir payer trop cher. De plus, en optant pour des hypothèques réparties en plusieurs tranches, vous réduisez souvent votre capacité à pouvoir négocier pour chacune d’entre elles.



En effet, dans une phase ultérieure, il peut s’avérer plus difficile de changer de fournisseur si l’on a opté pour une hypothèque qui est scindée en plusieurs tranches. 

3. Ne pas négocier



Les Suissesses et les Suisses ne négocient souvent qu’à contre-cœur. Une telle attitude peut se révéler très cher pour les preneurs d’hypothèques. En négociant correctement, vous pouvez facilement économiser plusieurs milliers de francs. La plupart des taux hypothécaires ne sont que des tarifs indicatifs. Ils ne sont pas gravés dans la pierre.

Sur le marché hypothécaire suisse, il est au contraire conseillé de négocier comme dans un bazar. Ne vous laisser pas envoûter par la voix douce de votre conseiller bancaire. Sa tâche est de vous faire souscrire l’hypothèque la plus chère.



Votre intérêt est au contraire de souscrire à l’hypothèque la meilleure marché. Des offres concurrentes plus avantageuses ou des taux hypothécaires d'autres banques renforcent votre position de négociation. Si une banque habituelle refuse d’entrer en matière sur le taux que vous souhaitez obtenir, vous pouvez aussi menacer d’interrompre les négociations avec cet établissement. Souvent, la banque finit soudainement par céder.



4. Se limiter à sa banque habituelle


Beaucoup de clients se laissent convaincre par leur banque habituelle de conclure une hypothèque auprès d’elle. Sur le principe, il n’y a pas de raison de s’y opposer – si les conditions proposées sont correctes. Toutefois, beaucoup de clients de banques oublient d’évaluer les alternatives qui existent sur le marché.

Ils devraient au moins demander des offres auprès de quelques autres prestataires. Et si ces dernières s’avèrent plus avantageuses que celle qui leur a été proposée par leur établissement habituel, il faut confronter sa banque avec les offres de la concurrence. Il n’est alors pas rare que votre établissement habituel adapte ensuite son offre.



5. Négliger les hypothèques en ligne



De nombreuses hypothèques en ligne sont désormais proposées sur le marché. En moyenne, les hypothèques en ligne sont significativement moins coûteuses que les hypothèques traditionnelles proposées par les banques et les assurances.



Autre avantage: les taux d’intérêt mentionnés sur ces sites correspondent en général aux tarifs effectifs. Les hypothèques en ligne sont toutefois recommandées avant tout pour les preneurs d’hypothèques expérimentés qui n’ont pas besoin de conseil supplémentaire. C’est le cas par exemple lors du remplacement d’une hypothèque.



6. Ne pas comparer



De manière générale, les preneurs d’hypothèques suisses ne comparent pas assez les conditions qui leur sont proposées. Ils optent généralement pour la première meilleure offre qui leur est soumise. Ils auraient toutefois la possibilité d’économiser chaque année plusieurs milliers de francs en comparant davantage.



Le plus grand comparatif de taux hypothécaires de Suisse disponible sur moneyland.ch fournit une bonne vue d’ensemble de toutes les offres de taux pertinentes qui sont proposées par des banques, des assurances ou les fournisseurs d’hypothèques en ligne. Pour beaucoup de ces offres, vous avez de surcroît encore la possibilité de continuer à négocier. Cherchez plusieurs offres et optez pour la meilleure marché.



7. Choisir un mauvais intermédiaire



Recourir à de bons conseillers hypothécaires indépendants peut être tout à fait justifié. Ceux-ci peuvent vous aider à économiser des frais et, idéalement, parvenir à négocier un taux d’intérêt plus avantageux avec un établissement.



Toutefois, de nombreux conseillers hypothécaires ne sont pas tout à fait indépendants et dépendent des provisions obtenues lors de la conclusion d’un contrat. Ainsi, il n’est pas étonnant que les taux proposés varient parfois d’un conseiller à un autre. Evitez dans tous les cas les entremetteurs qui ne parviennent pas à vous expliquer leur modèle d’affaires et leurs coûts précis de manière transparente.



8. Trop tarder à résilier une hypothèque



Un client qui souhaite résilier une hypothèque fixe avant l’échéance doit s’attendre à être obligé de payer des pénalités élevées. Malgré tout, il peut valoir la peine de résilier une hypothèque à l’avance, si l’économie réalisée grâce à la nouvelle hypothèque conclue est plus élevée que l’indemnité de sortie dont le client doit s’acquitter.

Dans ce but, moneyland.ch a développé un calculateur hypothécaire en cas de résiliation anticipée. Celui-ci permet au client d’évaluer s’il vaut la peine de résilier ou non une hypothèque à l’avance.

9. Ne pas amortir une hypothèque



Beaucoup de propriétaires immobiliers conservent l’entier de leur hypothèque parce qu’ils pensent que cela en vaut la peine pour des raisons fiscales. Ce n’est toutefois pas toujours vrai.

Dans beaucoup de cas, il peut valoir la peine d’amortir une hypothèque. Et cela même si la banque prétend parfois le contraire! N’oubliez pas: la banque gagnera à l’évidence moins d’argent si vous remboursez tout ou une partie d’une hypothèque.



10. Conclure une hypothèque de manière précipitée

Enfin, il existe beaucoup de propriétaires hypothécaires qui, d’un point de vue financier, n’auraient pas dû conclure une hypothèque dès le départ. Un achat n’est pas toujours préférable à la location. Consultez les calculateurs hypothécaires figurant sur moneyland.ch pour savoir si une hypothèque est adaptée ou non à votre situation financière.

11. Surestimer l’attrait des hypothèques spéciales

Les banques suisses proposent des hypothèques comportant des rabais spécifiques. Parmi ces offres, il existe différents modèles comme les hypothèques destinées aux familles, les hypothèques écologiques ou les hypothèques initiales. Il y a même des hypothèques qui sont liées à des bons d’achats.

Sur le principe, il n’y a rien à reprocher à de telles offres. Celles-ci ne doivent toutefois pas vous empêcher de continuer à comparer ces offres avec celles d’autres hypothèques. Le client peut souvent trouver des hypothèques encore meilleures marché que celles proposées dans le cadre de ces offres spéciales. De plus, ces dernières sont souvent limitées dans le temps.

Informations complémentaires:
Comparatif de taux hypothécaires
Calculateurs hypothécaires