Les conseils à suivre avant de conclure une hypothèque

Lors de la conclusion d’une nouvelle hypothèque ou du renouvellement d’une hypothèque existante, les enjeux financiers sont importants. En procédant de la bonne façon, il est toutefois possible d’économiser chaque année des milliers de francs en frais d’intérêts. Au lieu de conclure une hypothèque hâtivement auprès de votre banque habituelle en étant mal préparé, vous devriez planifier cette transaction suffisamment tôt et vous informer sur les taux d’intérêt actuels. Dans le guide suivant, moneyland.ch vous montre quels sont les principaux aspects auxquels vous devriez être attentif.

1. Comparer les taux hypothécaires

Informez-vous suffisamment tôt pour avoir un aperçu des taux d’intérêt hypothécaires actuels. Utilisez pour cela le comparatif indépendant et neutre des taux hypothécaires de moneyland.ch. Dans ce comparatif, vous trouverez les taux d’intérêt indicatifs mis à jour quotidiennement de plus de 140 produits hypothécaires différents.

Le taux d’intérêt définitif obtenu dépend certes d’autres facteurs comme la solvabilité ou l’habileté à négocier de l’emprunteur. Néanmoins, effectuer une comparaison des taux d'intérêt est utile pour identifier quels sont les prestataires avantageux et pour se faire une idée d’ensemble.

Exemple: avec une différence de taux de 0,5 point de pourcentage entre deux prestataires et une hypothèque de 800’000 francs, vous pouvez économiser 4000 francs par an si vous optez pour le prestataire le moins cher.

2. Demander des offres

Une fois que vous avez trouvé quelques hypothèques avantageuses, vous devriez demander des offres aux prestataires correspondants. Cela requiert certes un peu de travail mais vous obtiendrez des offres de taux concrètes et qui sont adaptées à votre solvabilité. Ces offres ont davantage de poids que les taux indicatifs non contraignants. En outre, le fait de pouvoir vous appuyer sur des offres déjà obtenues renforce votre base de négociation lorsque vous vous rendez auprès d’autres prestataires.

Notez toutefois que les taux d'intérêt hypothécaires évoluent en permanence et que les offres de taux se rapportant à des dates différentes ne peuvent pas être directement comparées entre elles.

Si vous ne souhaitez pas demander vous-même des offres auprès de différents prestataires, vous pouvez également faire appel à un courtier en hypothèques (voir conseil n° 7).

3. Négocier

Les taux d'intérêt indicatifs publiés par les banques peuvent en principe être négociables. Certes, la plupart des banques indiquent que les taux indicatifs s'appliquent que pour les cas où l’emprunteur présente une bonne solvabilité. Mais cela ne signifie pas pour autant qu’il n’existe aucune marge de négociation pour les cas où l’emprunteur dispose d’une moins bonne solvabilité. Le marché hypothécaire suisse est très concurrentiel. Vous pouvez souvent négocier à la baisse le taux d'intérêt proposé par une banque ou une assurance.

Même dans les cas où vous ne souhaitez pas changer de prestataire et rester fidèle à votre banque habituelle, il existe une marge de négociation si vous souhaitez souscrire une nouvelle hypothèque ou prolonger l’ancienne. Vous pouvez renforcer votre position de négociation en présentant au prestataire une offre concurrente meilleur marché. Parfois, il suffit aussi d'indiquer des taux indicatifs plus avantageux qui figurent dans le comparatif des hypothèques de moneyland.ch.

Exception: les taux d'intérêt publiés pour les hypothèques en ligne sont souvent des données contraignantes qui ne peuvent pas être négociées.

4. Choisir le bon modèle d'hypothèque

Lors de la conclusion d’une hypothèque, la question se pose généralement de savoir si vous choisissez une hypothèque à taux fixe ou une hypothèque Saron (Swiss Average Rate Over Night) et quelle doit en être la durée (on parle de durée cadre s’il s’agit d’une hypothèque Saron).

Si la sécurité de planification est importante à vos yeux ou si vous prévoyez une hausse à long terme des taux hypothécaires, vous devriez choisir une hypothèque à taux fixe dotée d’un une longue durée.

Dans le cas contraire, vous devriez également envisager une hypothèque Saron. En effet, par le passé, les hypothèques Saron (ou les hypothèques Libor, le modèle qui les a précédées) ont presque toujours été l’option la plus avantageuse par rapport aux hypothèques à taux fixe.

Réfléchissez également à quel point il probable que vous deviez vendre votre logement ou votre bien immobilier. Cela peut se produire suite à un déménagement ou pour agrandir la famille ou à cause d’un divorce. Si vous pensez devoir vendre votre bien immobilier dans un avenir proche, vous devriez souscrire une hypothèque à court terme. Au demeurant, les hypothèques Saron ont également une durée cadre pendant laquelle il n’est pas possible de les résilier.

Il ne faut pas confondre les hypothèques Saron avec les hypothèques variables. Les hypothèques variables peuvent certes être résiliées à relativement court terme mais elles sont nettement plus chères que les hypothèques fixes et les hypothèques Saron et elles ne sont donc généralement pas recommandées. Bon à savoir: même si vous cherchez un financement flexible, il existe des hypothèques Saron qui permettent des délais de résiliation tout aussi courts mais dont les taux d'intérêt sont nettement plus bas.

Certains prestataires recommandent de diviser l’hypothèque en plusieurs tranches de durées différentes. Un tel fractionnement (aussi appelé «splitting») complique toutefois le financement d’un bien immobilier et rend plus difficile un éventuel changement de prestataire du fait que les différentes tranches ont des durées distinctes. C'est pourquoi, il est en principe déconseillé de procéder à un fractionnement avec des durées différentes.

5. Prendre en compte les hypothèques en ligne

Contrairement à une hypothèque classique, le processus menant à l'octroi de l'hypothèque est partiellement automatisé dans le cadre d’une hypothèque en ligne, ce qui se traduit souvent par des taux d’intérêt plus avantageux. Par rapport aux taux indicatifs des hypothèques classiques, les hypothèques en ligne sont en moyenne environ 15% moins chères.

Les personnes qui disposent d’une expérience suffisante et qui n’ont pas besoin d’un conseil complet ont donc tout intérêt à examiner les offres en ligne. Les hypothèques en ligne sont prisées en particulier par les preneurs d'hypothèques expérimentés qui renouvellent ou prolongent des hypothèques.

6. Regarder ce que proposent les assureurs et les caisses de pension

Outre les banques, les assurances et les caisses de pension proposent également des hypothèques. Celles-ci sont un peu plus restrictives en matière d'octroi d’hypothèques mais elles proposent en moyenne des taux d’intérêt légèrement plus avantageux que les banques. Examinez donc aussi les offres des assurances et des caisses de pension, surtout si vous n’avez pas besoin d’un conseil complet ou d’un financement complexe.

7. Considérer de faire appel à un intermédiaire

Dans certaines circonstances, il peut être sensé de faire appel à un intermédiaire en hypothèques. Un bon intermédiaire est plus proche du marché. Idéalement, il connaît les marges de négociation des différents prestataires. En outre, un intermédiaire peut vous éviter de devoir effectuer vous-même le travail de comparaison, de demande des offres et de négocier avec les prestataires. Outre les intermédiaires classiques, il existe désormais aussi des plateformes d'intermédiation en ligne.

Pour choisir le bon intermédiaire, il convient toutefois d'être prudent: tous les intermédiaires ne sont pas sérieux et indépendants. Renseignez-vous donc le plus précisément possible sur le modèle commercial des intermédiaires avant de faire appel à ceux-ci. Par exemple, certains intermédiaires reçoivent des commissions lors de la conclusion d’affaires de la part des prestataires, ce qui a tendance à avoir un effet négatif sur le taux d'intérêt hypothécaire négocié.

En outre, il n'est pas du tout certain que vous obteniez des conditions plus avantageuses en recourant à un intermédiaire qu’en concluant l'hypothèque par vos propres moyens.

8. Ne pas surestimer les rabais accordés sur les taux d’intérêt

De nombreux prestataires qui proposent des hypothèques accordent des rabais sur les taux d'intérêt si vous satisfaites à certaines conditions. Les hypothèques à taux réduit suivantes sont très répandues en Suisse:

• Hypothèque de départ

Certaines banques proposent des hypothèques dites de départ ou de bienvenue. Le bonus de départ s’adresse aux propriétaires de logement qui concluent une hypothèque pour la première fois ou qui changent de prestataire pour leur hypothèque existante.

• Hypothèque familiale

Les rabais pour familles sont également très répandus dans le domaine des hypothèques. Pour bénéficier de cette réduction, il faut en général que le preneur d’hypothèque soit une famille ou une personne élevant seule au moins un enfant.

• Hypothèque écologique

De nombreuses banques accordent une réduction du taux d’intérêt si le logement concerné répond à certaines normes en matière d’efficacité énergétique. L’appellation hypothèque écologique varie selon les prestataires. Les termes d'hypothèque favorisant l’efficacité énergétique ou d'hypothèque verte sont également utilisés. Les exigences précises requises en matière d’efficacité énergétique varient également.

En règle générale, les hypothèques mentionnées bénéficient d'une réduction d'intérêt de 0,15 à 0,5 point de pourcentage par rapport au taux d'intérêt convenu. Attention cependant: il arrive souvent que la réduction du taux d'intérêt ne soit valable que pour un nombre limité d'années (par exemple trois ans) et pour un montant limité de l'hypothèque (par exemple 300'000 francs).

Il ne faut donc pas surestimer les avantages ainsi obtenus. Si l’on compare les taux de manière exhaustive et que l’on négocie habilement, on s’en sort généralement mieux avec une offre sans rabais.

9. Examiner attentivement le contrat hypothécaire

Il ne faut pas seulement vérifier le taux d'intérêt, mais aussi les conditions du contrat avant la conclusion.

Il vaut la peine d’être particulièrement attentif aux dispositions suivantes lorsqu’elles sont mentionnées dans ce qui figure en petits caractères:

• Indemnité de remboursement anticipé

Si vous devez résilier prématurément votre hypothèque à taux fixe, vous devrez payer une indemnité de remboursement anticipé. Dans certaines circonstances, celle-ci peut s’élever à plusieurs dizaines de milliers de francs. Le calcul et le montant varient toutefois fortement selon le prestataire et le contrat. Il vaut donc la peine de lire également ce qui figure en petits caractères à ce sujet.

• Amortissement volontaire

En règle générale, il n’est pas possible de procéder à un amortissement volontaire pendant la durée du contrat. Si vous souhaitez donc effectuer des paiements d'amortissement pendant la durée du contrat au-delà de l'amortissement prescrit par la loi, il est nécessaire que vous vous assuriez de bénéficier d’une telle possibilité par contrat.

• Résiliation de l’hypothèque par le prestataire

Les circonstances et les conditions avec lesquelles votre banque peut résilier l'hypothèque peuvent également avoir leur importance. Certaines banques se réservent par exemple de manière contractuelle le droit de pouvoir résilier unilatéralement l'hypothèque en cas de dépréciation de valeur de l’objet immobilier.

• Interdiction de compensation

En fonction de la banque concernée, le contrat hypothécaire peut contenir ce que l'on appelle une interdiction de compensation. Celle-ci stipule qu’en cas de faillite de la banque, votre hypothèque ne peut pas être compensée avec d'éventuels avoirs que vous détenez auprès du même établissement. Autrement dit, cela signifie que, dans le pire des cas, vous perdez votre avoir mais votre dette hypothécaire, elle, subsiste. Cela ne vaut toutefois que pour les avoirs supérieurs à 100'000 francs, qui ne sont pas protégés par la garantie des dépôts. Dès lors, du moins que vous avez des avoirs de plus de 100'000 francs déposés auprès de la banque, vous devriez vérifier si le contrat de votre hypothèque prévoit une telle clause.

Etant donné que ce qui figure en petits caractères peut être très important dans certains cas, mais que de telles clauses ne sont souvent pas faciles à comprendre, il peut être utile de consulter à temps un spécialiste indépendant. Certaines clauses contractuelles peuvent également être négociées.

10. Déterminer le montant de l’hypothèque

Avant de conclure une nouvelle hypothèque, vous devriez réfléchir à la part du prix d'achat que vous allez financer par le biais de l’hypothèque et à la part de fonds propres que vous voulez ou pouvez apporter. De même, en cas de renouvellement d’une hypothèque, vous devriez vous demander s’il est judicieux d’augmenter le montant de celle-ci ou au contraire d’amortir l'hypothèque.

Plus votre hypothèque est élevée, plus le taux d'endettement est élevé, ce que l'on appelle le taux d’avance (aussi appelé ratio de financement externe). Un taux d’endettement élevé présente à la fois des avantages et des inconvénients.

D’un côté, un taux d’endettement élevé présente des avantages fiscaux. Plus votre charge fiscale est élevée, plus ces avantages sont importants d’une part. D'autre part, vous disposez aussi de plus d'argent. Dans la mesure où vous pouvez placer cet argent de manière rentable, un taux d’avance élevé peut être judicieux.

D'un autre côté, un taux d’avance bas offre aussi plus de sécurité. En effet, avoir un endettement élevé est toujours risqué car des événements imprévus peuvent vous empêcher de payer les intérêts hypothécaires requis et, dans le pire des cas, vous faire perdre votre logement.

Déterminer le montant de l'hypothèque est toutefois une question complexe qui dépend encore de nombreux autres facteurs. Souvent, les propriétaires de logement sont en outre contraints de contracter une hypothèque élevée parce qu'ils ne disposent que du minimum de fonds propres nécessaire.

11. Amortissement direct ou indirect?

Les jeunes propriétaires ou les propriétaires moins fortunés sont souvent obligés de contracter une deuxième hypothèque parce qu'ils ne disposent pas encore de suffisamment de fonds propres. Celle-ci doit être entièrement amortie dans un délai maximum de 15 ans, mais au plus tard au moment de la retraite.

Dans ce cas, vous devez bien réfléchir si vous amortissez la deuxième hypothèque directement ou indirectement. Le guide suivant de moneyland.ch vous aide à décider, souvent de manière complexe, quand il vaut la peine d’opter pour un amortissement direct et quand il vaut mieux choisir un amortissement indirect.

Si vous optez pour l'amortissement indirect, veilliez également à vérifier quelle est la rémunération du compte d’épargne 3a ou, le cas échéant, quelle est l’offre de fonds de prévoyance proposée par les fournisseurs des hypothèques, car l’amortissement indirect doit généralement être conclu via des produits 3a issus du même prestataire.

Informations supplémentaires:
Comparer les taux d'intérêt à l’aide du comparatif complet des hypothèques
Renouveler correctement les hypothèques