Hypothèques Libor en Suisse

Avant d’avoir être remplacé par le Saron, le Libor était le principal taux d’intérêt suisse de référence pour les hypothèques à taux variable. L’hypothèque Libor a été remplacée par l’hypothèque Saron. 

Le taux d’intérêt d’une hypothèque Libor (également appelée hypothèque indexée sur le marché monétaire ou hypothèque rollover) s’appuyait sur le taux d’intérêt interbancaire.

Selon la banque, divers taux d’intérêt Libor étaient disponibles pour des hypothèques. Les hypothèques les plus courantes en Suisse étaient celles qui se basaient sur le Libor à 3 et 6 mois. Les modèles hypothécaires basés sur le Libor à 1 et 12 mois étaient moins courants.

Pour quels biens immobiliers les hypothèques Libor étaient-elles proposées?

Les hypothèques Libor étaient proposées par un certain nombre de banques suisses. En revanche, seules quelques compagnies d’assurance, comme Swiss Life, proposaient des hypothèques indexées sur le marché monétaire.

Bien souvent, les banques proposaient des hypothèques Libor non seulement pour les logements en propriété, mais aussi pour les résidences secondaires, les logements de vacances, les objets de rendement et les propriétés commerciales.  

Quel étaient les coûts d’une hypothèque Libor?

Une hypothèque Libor se composait du taux d’intérêt Libor sélectionné, majoré d’une marge pour le prestataire de l’hypothèque.  Les taux d’intérêt des hypothèques de second rang étaient généralement plus élevés (p. ex. 0,5 point de pourcentage de plus que les offres de premier rang).

Lorsque le Libor affichait une valeur négative, les banques suisses calculaient son taux hypothécaire sur la base d’un taux d’intérêt de 0% par an au lieu du Libor.

Ainsi, dans un environnement de taux d’intérêt négatifs, les taux d’intérêt des hypothèques Libor correspondaient à la marge de la banque. Les marges se situaient majoritairement dans une fourchette entre 0,5% et 1,5% par an.

Quelles étaient les marges?

Certaines banques fixaient la marge individuellement en fonction du profil du client. Négocier une hypothèques Libor pouvait donc s’avérer chose intéressante. Suivant la banque, il y avait parfois des conditions avantageuses pour les bâtiments écologiques selon Minergie et les familles.

Les différences de coûts entre les prestataires étaient moins marquées pour les hypothèques Libor que pour les hypothèques à taux fixe. Néanmoins, le potentiel d’économie pouvait se chiffrer en milliers de francs par an. 

Quelles étaient les durées de contrat?

La durée des hypothèques Libor était généralement comprise entre 1 et 6 ans. La majorité des contrats étaient d’une durée de trois ans, les contrats d’une durée maximale de dix ans étaient moins répandus. Des banques comme UBS ou PostFinance ne proposaient que des contrats d’une durée de trois ans.

À partir de quel montant une hypothèque Libor était-elle disponible?

Généralement, les prestataires ne concédaient des hypothèques Libor qu’au-delà d’un montant minimum défini. Ce montant variait d’un prestataire à l’autre et se situait dans la fourchette entre 100’000 et 200’000 francs.

La plupart des prestataires d’hypothèques en ligne n’avaient pas de plafond. Pour ce qui était du taux d’avance et du taux d’endettement, les règles applicables étaient les mêmes que pour les hypothèques à taux fixe.

Quand une hypothèque Libor en valait-elle la peine?

En principe, une hypothèque Libor se révélait avantageuse en période de baisse des taux d’intérêt sur le marché monétaire. Les clients pouvaient alors profiter durablement de la baisse des taux d’intérêt. En revanche, lorsque les taux d’intérêt augmentaient sur une longue période, le modèle de l’hypothèque à taux fixe était généralement le plus avantageux.

La question de savoir si une hypothèque Libor était un choix judicieux  dépendait donc de l’évolution des taux d’intérêt. Le hic: personne ne savait comment allaient évoluer les marchés des taux d’intérêt. Certains établissements suisses publiaient néanmoins périodiquement des prévisions de taux d’intérêt qui donnaient déjà une certaine orientation.

Intérêts à la hausse: comment s’assurer?

Plus la durée d’une hypothèque Libor était longue, plus le risque de subir une hausse défavorable des taux d’intérêt augmentait. Les banques suisses proposaient aux clients différentes formes d’hypothèques Libor qui leur permettaient de se protéger contre les impacts d’une hausse des taux d’intérêt. Ainsi, les clients pouvaient contracter une hypothèque Libor disposant d’un plafond de taux d’intérêt défini (le soi-disant capping). Or, cette option comportait une majoration – l’hypothèque Libor devenait donc plus chère.

Par ailleurs, de nombreux accords-cadres prévoyaient la possibilité de passer à un prêt hypothécaire à taux fixe (ne serait-ce qu’auprès du même prestataire) en cas de hausse des taux d’intérêt. Les clients devaient cependant s’assurer que le contrat prévoyait une telle option de passage.

Quels étaient les avantages des hypothèques Libor?

• En période de baisse des taux d’intérêt, les clients bénéficiaient directement de la baisse du Libor, grâce aux ajustements réguliers des taux d’intérêt. La plupart des hypothèques Libor étaient ajustées semestriellement ou trimestriellement. L’hypothèque Libor était donc plus flexible qu’une hypothèque à taux fixe.
• Même dans un contexte de taux d’intérêt constants, une hypothèque Libor pouvait représenter une alternative avantageuse par rapport aux hypothèques à taux fixe.
• Sur les vingt dernières années, les hypothèques Libor étaient en moyenne moins chères que les hypothèques à taux fixe. 

Quels étaient les inconvénients des hypothèques Libor?

• Risque de variation du taux d’intérêt: une forte hausse des taux d’intérêt pouvait entraîner un renchérissement des hypothèques Libor. Dans ce cas, les hypothèques fixes représentaient l’option la moins chère. Pour atténuer ce risque, de nombreux preneurs d’hypothèque optaient pour une combinaison entre une hypothèque Libor et une hypothèque à taux fixe.
• Contrairement aux hypothèques à taux variable, il n’était pas possible de résilier le contrat avant la fin de la durée convenue sans encourir de pénalités (comme pour les hypothèques à taux fixe). 
• Des durées relativement courtes et des taux d’intérêt flexibles ne permettaient pas de calculer de manière fiable les charges hypothécaires. Une hypothèque à taux fixe permettait aux preneurs d’hypothèque de mieux planifier.

Informations complémentaires:
Hypothèques Saron: questions et réponses
Vers le comparatif des hypothèques suisses
Qu’est-ce qu’une hypothèque Libor?
Qu’est-ce qu’un Libor?